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Wenn der Vermieter sich nicht auskennt

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Private «Feierabend-Vermieter» kennen oft die Vorschriften nicht so genau oder halten sich nicht daran. Hier die wichtigsten Tipps für Mieter und Vermieter, um Fehler zu vermeiden.

von Rosmarie Naefaktualisiert am March 16, 2016

Tagsüber im Job, abends Vermieter – das gibt es häufig: Erbengemeinschaften oder Stockwerkeigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung vermieten, Studenten, die ein Zimmer untervermieten. Sie alle gehen Mietverträge ein, mündlich oder schriftlich. Und für sie alle gilt das Mietrecht gleichermassen. Doch gerade ein Mietverhältnis auf privater Ebene sollte sich nicht immer nur nach Paragraphen richten: Da können Mieter wie Vermieter auch einmal fünf gerade sein lassen und nicht stur auf ihrem Recht beharren.

Dennoch: Wer zwingende gesetzliche Bestimmungen nicht einhält – und sei es nur aus Nichtwissen –, muss allenfalls mit happigen Konsequenzen rechnen. Wir stellen hier die häufigsten Fehler der sogenannten Feierabend-Vermieter vor. Das Beobachter-Beratungszentrum widmet sich dem Thema regelmässig – und gibt Ratschläge, was beide Parteien tun können, um Ärger zu vermeiden.

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1. Vor Vertragsabschluss

Wer eine tolle Wohnung zu einem fairen Preis ausschreibt, hat die Qual der Wahl: Als Vermieter sollten Sie sich vergewissern, dass der potentielle Mieter den Mietzins bezahlen kann und zu den übrigen Hausbewohnern passt. Verlangen Sie einen Betreibungsregisterauszug und holen Sie Referenzen ein.

Tipp für Mieter: Es gibt Vermieter, die eine «Umtriebsentschädigung» verlangen, wenn der Vertrag schliesslich doch nicht unterzeichnet wird. Das ist nicht erlaubt, Sie müssen nicht bezahlen.

2. Vertragsabschluss

Ein Mietvertrag muss nicht – wie viele meinen – schriftlich abgefasst sein, damit er gültig ist. Wer sich über Mietobjekt und -preis mündlich einig wird, schliesst bereits einen verbindlichen Vertrag ab.

Ausnahme: Wenn wie üblich ein schriftlicher Vertrag vorgesehen wird, ist dieser erst mit der Unterschrift der Parteien rechtsgültig.

Tipp für beide Parteien: Aus Beweisgründen sollte ein Mietvertrag immer schriftlich abgeschlossen werden.

3. Mietkaution

Die Kaution gehört auf ein Sperrkonto, das auf den Namen des Mieters lautet. Widersetzt sich der Eigentümer dieser Pflicht, kann der Mieter die Kaution zurückverlangen oder mit der nächsten Miete verrechnen. Die aufgelaufenen Zinsen gehören dem Mieter.

Tipp für Vermieter: Es empfiehlt sich, eine Kaution zu verlangen. Voraussetzung ist aber, dass diese vertraglich vereinbart wurde. Die Kaution dient als Sicherheit für Forderungen wie Mietzinse, Nebenkosten oder Mieterschäden und darf maximal drei Monatsmieten betragen.

4. Antrittsprotokoll

Wird kein Antrittsprotokoll erstellt, kann der Vermieter später kaum beweisen, dass der Mieter allfällig vorhandene Schäden verursacht hat – und bleibt damit auf dem Schaden sitzen.

Tipp für Vermieter: Erstellen Sie unbedingt ein Antrittsprotokoll und lassen Sie dieses vom Mieter unterschreiben.

Tipp für Mieter: Achten Sie darauf, dass im Protokoll sämtliche Mängel notiert sind, sonst haften Sie für bereits bestehende Schäden. Versteckte Mängel, die Sie erst später entdecken, sollten Sie dem Vermieter unverzüglich per Einschreiben mitteilen.

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Damit es nicht zu Schwierigkeiten kommt, sollten sich Vermieter im Mietrecht auskennen. Auf Guider erfahren Mitglieder mehr über die Vorschriften bei Kündigungen und welche Rechte Vermieter als auch Mieter haben.

5. Mietzinssenkung

Wenn der Referenzzinssatz gesenkt wird, sinken auch die Mieten. Der Vermieter muss die Senkung allerdings nicht von sich aus an den Mieter weitergeben, viele tun es fairerweise trotzdem.

Tipp für Mieter: Berechnen Sie Ihren neuen Mietzins mit Hilfe des Mietzinsrechners des Mieterverbands: Resultiert ein tieferer Zins, können Sie vom Vermieter eine Senkung verlangen.

6. Mietzinserhöhung

Einseitige Vertragsänderungen zum Nachteil des Mieters muss der Vermieter immer auf einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular ankündigen. Auf diesem Formular wird der Mieter auf seine Anfechtungsmöglichkeiten hingewiesen.

Tipp für Vermieter: Mieterhöhungen auf normalem Briefpapier oder gar mündlich sind ungültig. In diesem Fall müssen Sie das ganze Prozedere formrichtig wiederholen.

7. Nebenkosten

Der Mieter muss nur die im Vertrag speziell vereinbarten Nebenkosten bezahlen, alles andere ist in der Nettomiete inbegriffen. Bei Akontozahlungen muss der Vermieter einmal im Jahr eine Abrechnung vorlegen. Je nach Saldo zahlt der Mieter nach oder erhält Geld zurück. Bei pauschalen Nebenkosten hingegen ist der Betrag fix, egal, was der Vermieter effektiv aufwerfen musste.

Tipp für Mieter: Überprüfen Sie die Nebenkostenabrechnung. Reparaturkosten etwa haben darauf nichts zu suchen.

8. Mängel

Der Vermieter muss die Wohnung instand halten. Sobald die vertragsgemässe Nutzung beeinträchtigt wird, liegt ein Mangel vor: Der Kühlschrank ist defekt, der Herd funktioniert nicht mehr, die Waschmaschine streikt. Mieter haben Anspruch auf Schadenersatz sowie auf eine Herabsetzung des Mietzinses, bis der Vermieter den Mangel behoben hat.

Tipp für Mieter: Im Streitfall können Sie die Miete bei der örtlichen Schlichtungsstelle hinterlegen. Sie müssen dem Vermieter vorab eine Frist zur Behebung der Mängel ansetzen und ihm die Hinterlegung androhen. Kleinere Mängel müssen Sie aber selbst beheben.

9. Renovation

Der Vermieter darf renovieren und umbauen, muss aber Rücksicht auf die Bedürfnisse der Bewohner nehmen und diese über den Ablauf der Arbeiten informieren. Für die Dauer des Umbaus hat der Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Im gekündigten Mietverhältnis darf der Vermieter nicht renovieren.

Tipp für Mieter: Ist das Mietverhältnis gekündigt und verlassen Sie die Wohnung vor Mietende, müssen Sie keine Miete mehr bezahlen, wenn der Vermieter gleich anschliessend mit der Renovation beginnt.

10. Wohnungsschlüssel

Gerade private Vermieter behalten oft einen Schlüssel zur vermieteten Wohnung. Das dürfen sie nicht, ausser der Mieter erlaubt es. Verschafft sich der Vermieter gar heimlich Zutritt zur Wohnung, macht er sich des Hausfriedensbruchs strafbar.

Tipp für Mieter: Gibt Ihnen der Vermieter trotz Ihrer Aufforderung die Wohnungsschlüssel nicht heraus, so dürfen Sie das Schloss an der Wohnungstür von sich aus auswechseln lassen.

11. Kündigung durch den Mieter

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, mündlich wäre sie ungültig. Aus Beweisgründen sollte sie per Einschreiben verschickt werden. Konflikte mit Vermietern gibt es vor allem dann, wenn der Mieter den Vertrag vorzeitig auflösen will, indem er einen Nachmieter stellt.

Tipp für Mieter: Wenn der Vermieter Ihren Nachmieter ablehnt, obwohl dieser zahlungsfähig und zumutbar ist, müssen Sie die Miete nicht mehr bezahlen. Da Sie aber den Mietvertrag brechen, müssen Sie beweisen, dass der Nachmieter die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Im Streitfall sollten Sie sich deshalb fachkundig beraten lassen.

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12. Kündigung durch den Vermieter

Es gelten strenge Formvorschriften: Die Kündigung ist nur gültig, wenn diese auf einem amtlichen Formular erfolgt.

Tipp für Vermieter: Wurde die Wohnung von mehr als einer Person gemietet oder handelt es sich um eine sogenannte Familienwohnung, so müssen Sie jedem einzelnen Mieter respektive beiden Ehegatten je separat kündigen. Unterlassen Sie dies, ist die Kündigung ungültig und muss wiederholt werden.

13. Wohnungsabnahme

Zum Ende des Mietverhältnisses muss die Wohnung sauber gereinigt werden. Meist wird ein schriftliches Abnahmeprotokoll erstellt.

Tipp für Mieter: Unterzeichnen Sie nichts, womit Sie nicht einverstanden sind, oder bringen Sie einen Vorbehalt an. Für die normale Abnützung (kleinere Kratzspuren auf Böden, Schatten von Bildern an den Wänden et cetera) haften Sie nicht. Nennenswerte neue Schäden müssen Sie bezahlen. Die Höhe des Schadens berechnet sich aber nicht nach dem Neuwert, sondern nach dem Zeitwert.