Meggen hat dem Ortsplan mit über 70 Prozent Ja-Stimmen zugestimmt. Die Stimmbeteiligung lag bei 40 Prozent.

Die Familie Duss kann bleiben. Bleiben in Oberägeri, Kanton Zug. Das ist alles andere als selbstverständlich. Denn Bauland kostet hier bis zu 3000 Franken – pro Quadratmeter. Wer in diesem Paradies der Superreichen Bauland kaufen will, für den darf Geld keine Rolle spielen – so wie für die deutsche Prinzessin Karin zu Schaumburg-Lippe, die in Oberägeri residiert und regelmässig in der Klatschpresse auftaucht.

Doch die fünfköpfige Familie Duss gehört nicht zu den Gutbetuchten. Vater Erich, 38, ist Brunnmeister der Gemeinde, zählt zum klassischen Mittelstand. Seit 17 Jahren wohnt er in Oberägeri. Familie Duss konnte sich hier bisher kein Wohneigentum leisten. Das ändert sich jetzt, «nur dank der Wohnbauförderung der Gemeinde».

Was so technisch-trocken klingt, funktioniert im Grunde ganz einfach: Die Gemeinde zwingt Landbesitzer dazu, einen Teil von neu eingezontem Land günstig für die Allgemeinheit abzugeben. Bereits übernehmen andere Gemeinden dieses Vorzeigemodell: In der Stadt Zug stimmte das Volk im letzten Herbst einer ähnlichen Bestimmung zu, im Luzerner Villenort Meggen wird am 13. Juni über eine entsprechende Ortsplanungsrevision abgestimmt.

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Jede Gemeinde kann Spielregeln diktieren

Bei der konkreten Umsetzung unterscheiden sich die Modelle, aber im Kern funktionieren sie alle gleich: Die Gemeinde zont Landwirtschaftsland nur dann ein, wenn sich die Landbesitzer verpflichten, auf bis zu 50 Prozent der Fläche preisgünstige Wohnungen zu bauen. Möglich ist das nur, wenn die Landeigentümer bereit sind, einen Teil ihres Landes weit unter dem Marktpreis abzugeben. Im Gegenzug profitieren sie davon, dass aus ihrem Landwirtschaftsland überhaupt Bauland wird – nicht selten verhundertfacht sich damit der Wert des Landes.

Die Behörden sitzen dabei am längeren Hebel und diktieren die Spielregeln: Es gibt viel mehr Landbesitzer, die ihre Parzellen in Bauland umwandeln möchten, als die Gemeinde berücksichtigen kann. Eigentlich schreibt das eidgenössische Raumplanungsgesetz den Gemeinden gar vor, dass sie einen Teil der Wertvermehrung, von der Landeigentümer bei einer Einzonung profitieren, abschöpfen müssen. Doch bis heute hält man sich nur gerade in den drei Kantonen Basel-Stadt, Neuenburg und Bern mehr oder weniger daran.

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Auch in Meggen will man nun die starke Verhandlungsposition der Gemeinde nutzen. «Niemand hat einen Anspruch darauf, dass sein Land eingezont wird», betont Gemeindeammann Arthur Bühler. Er ist FDP-Mitglied und als Liberaler eigentlich gegen Eingriffe in den Markt. Hier aber sei ein solcher Eingriff aus sozialen Überlegungen nötig, sagt er. Das ist erstaunlich, denn so gut wie Meggen geht es nur wenigen Gemeinden: Das Dorf grenzt an die Stadt Luzern, die Steuern sind dank guten Steuerzahlern tief, die Landschaft ist einmalig. In der idyllischen Parklandschaft am Vierwaldstättersee lassen sich denn auch bevorzugt Reiche und sehr Reiche nieder.

Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten 50 Jahren fast verdreifacht – auf heute über 6500. Doch während andernorts Behörden krampfhaft versuchen, Reiche mit Sonderzonen anzulocken, hat Meggen inzwischen ein Problem mit ihnen: Bauland ist in der Gemeinde so gefragt, dass die Preise dafür in schwindelerregende Höhen gestiegen sind. Für den Mittelstand wird es bei solchen Preisen unerschwinglich.

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«Unsere Vereine nicht ausbluten lassen»

«Junge müssen wegziehen, selbst wenn sie gut verdienen», stellt Gemeindeammann Bühler fest. Der Gemeinderat will eine bessere Durchmischung der Bevölkerung. Man befürchtet, dass der Ort langfristig zu einem Alterssitz für Reiche verkommen könnte. Die Wohlhabenden haben seltener Kinder, sind im Durchschnitt älter und wollen meist einfach in Ruhe gelassen werden. Bereits sinkt die Zahl der Schülerinnen und Schüler trotz wachsender Bevölkerung. Und der Ort, der pro Kopf mit Abstand am meisten in den kantonalen Finanzausgleich zahlt, hat jetzt schon überdurchschnittlich viele Hochbetagte. «Wir sind vermögend, aber wir wollen auch in Zukunft vital bleiben. Unsere Schulhäuser dürfen wir nicht entvölkern, unsere Vereine nicht ausbluten lassen», warnt Bühler.

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Deshalb will die Gemeinde jetzt bei einem Teil von neu eingezontem Land vorschreiben, dass rund ein Drittel der Wohnungen preisgünstig gebaut werden muss. Konkret legt sie einen maximalen Mietzins von netto 2500 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung fest.

Beim Schweizerischen Hauseigentümerverband stösst das Modell auf heftige Kritik. «Den maximalen Mietzins vorzuschreiben, das ist pure Planwirtschaft», kritisiert Geschäftsführer Ansgar Gmür. Ein solch massiver Eingriff in den Markt ist für ihn ein rotes Tuch. «Dieselben, die den Reichen Land verkaufen konnten und heute von tiefen Steuern profitieren, jammern jetzt, weil sich ihre Kinder kein Bauland mehr leisten können.» Auch das Argument der besseren Durchmischung der Bevölkerung lässt er nicht gelten: «Wer weniger verdient, wohnt oft gar nicht gern am selben Ort wie die Reichen.»

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Doch der Hauseigentümerverband ist mit seiner Kritik ziemlich allein. Sogar das Bundesamt für Wohnungswesen spricht sich für solche Steuerungsmodelle aus. Die Baulandreserven der öffentlichen Hand sind klein, reichen noch für maximal rund 45'000 Wohnungen schweizweit.

Die Gemeinde kostets keinen Rappen

In einzelnen Regionen am Zürich- und Genfersee oder im Kanton Zug können sich Normalverdienende Wohnraum gar nicht mehr leisten. Dort findet bereits eine «Entmischung der Bevölkerung» statt, wie eine Studie der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung (VLP) im Auftrag des Bundes feststellt. Wer nicht zu den oberen Zehntausend gehört, muss auf Randlagen ausweichen. Das hat Folgen: Der Weg zur Arbeit wird länger, es wird mehr gependelt, der Verkehr nimmt zu.

Laut VLP-Untersuchung ist es am wirksamsten, in bestimmten Zonen einen Anteil für gemeinnützigen Wohnungsbau vorzuschreiben. Dabei geht es nicht um subventionierte Sozialwohnungen, sondern um Wohnungen, die zumindest für den oberen Teil des Mittelstands erschwinglich sind. Modelle wie in Zug, Oberägeri oder Meggen müssten schweizweit umgesetzt werden, fordert denn auch Stephan Schwitter, Direktor des Schweizerischen Verbands für Wohnungswesen.

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In Oberägeri wird jetzt eine erste Etappe mit 22 solcher Wohnungen gebaut. Im Gebiet Riedmattli hat die Gemeinde Land neu eingezont und im Gegenzug unter dem Marktpreis Bauland gekauft, das sie jetzt überbauen lässt. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 117 Quadratmetern kostet dort 650'000 Franken, 5,5 Zimmer mit 147 Quadratmetern waren für knapp 700'000 Franken zu haben. Als Käufer zuerst berücksichtigt werden einheimische Familien mit Kindern. Die Gemeinde subventioniert die Wohnungen nicht, sie sind nur dank tieferem Landpreis für Familien wie jene von Cornelia und Erich Duss erschwinglich.

Familie Duss, die momentan eine 4,5-Zimmer-Wohnung im Ort mietet, muss nun nicht mehr fürchten, dass sie plötzlich doch wegziehen muss, nur weil die Miete einmal mehr gestiegen ist. Ende Jahr ziehen sie in die eigenen vier Wände. Dann können sie wohnen bleiben, wo sie zu Hause sind.

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