Das Inserat tönte verlockend: ein Reiheneinfamilienhaus mit 51/2 Zimmern, kleinem Garten und Parkplatz in der Tiefgarage für eine knappe halbe Million Franken. Familie Hunziker fühlte sich angesprochen und nahm mit dem Inserenten Kontakt auf.

Die Pläne gefielen, und der Generalunternehmer versicherte, dass er nur noch zwei Häuser verkaufen müsse, damit die Finanzierung durch die Bank gesichert sei. Mit dem Baubeginn könne in etwa sechs Wochen gerechnet werden. Familie Hunziker wähnte sich am Ziel ihrer Träume und zahlte 50000 Franken auf das Konto des Generalunternehmers ein.

Ein fataler Schritt: «Es gab ein brutales Erwachen, und unser Geld ist wohl auch verloren», stellt Markus Hunziker heute ernüchtert fest. Dem Generalunternehmer gelang es nicht, genügend Häuser zu verkaufen, worauf die Bank die Finanzierung der Siedlung verweigerte. Der Unternehmer bekam Liquiditätsprobleme und musste Konkurs anmelden, noch bevor der erste Spatenstich erfolgt war.

Vertragspartner genau prüfen

Der Generalunternehmer verkauft in der Regel eine noch zu erstellende Liegenschaft zu einem Festpreis. Der Käufer hat den grossen Vorteil, dass er nur mit einem Vertragspartner verhandeln muss. Dies birgt aber auch Gefahren: Arbeitet der Generalunternehmer unseriös, drohen dem Käufer happige finanzielle Verluste.

Nehmen Sie deshalb den Generalunternehmer vor Vertragsschluss genau unter die Lupe: Verlangen Sie einen Auszug aus dem Betreibungsregister und informieren Sie sich bei Ihrer Bank über allfällige Erfahrungen mit dieser Firma. Lassen Sie sich vom Generalunternehmer Referenzen geben am besten eine Liste der in den letzten Jahren erstellten Gebäude. Fragen Sie auch nach einem Bau, bei dem alles schief gelaufen ist. Ein seriöser Vertragspartner stellt sich auch unangenehmen Fragen.

Beim Vertrag mit einem Architekten gilt Ähnliches. Besichtigen Sie die Häuser, die er als Referenzbauten angibt. Verlangen Sie auch hier die Angabe eines Objekts, bei dem es Probleme gab. Es ist ein gutes Zeichen, wenn die Bauherren dennoch mit dem Architekten zufrieden waren.

Lassen Sie sich nie zu einem Vertragsschluss drängen. Ein seriöser Immobilienverkäufer berät Sie ausführlich und räumt Ihnen auch Bedenkzeit ein. Vorsicht bei Vorauszahlungen: Solche Beträge müssen auf ein Sperrkonto einbezahlt werden. Damit wird verhindert, dass das Geld durch den Unternehmer zweckentfremdet wird. Verlangen Sie zudem, dass die Anzahlungen verzinst werden.

Was man vom Generalunternehmer für seinen Kaufpreis erhält, geht aus dem Baubeschrieb hervor. Dieses Dokument ist Bestandteil des Kaufvertrags. Stellen Sie sicher, dass der Baubeschrieb die zu erbringenden Leistungen peinlich genau festhält. So können Sie im Streitfall beweisen, welche Leistungen aufs Konto des Generalunternehmers gehen.

Kaufen Sie ein unvollendetes oder soeben fertig gestelltes Objekt, müssen Sie Gewissheit haben, dass der Verkäufer alle Handwerker entlöhnt hat. Sonst haben diese das Recht, innerhalb von drei Monaten seit Beendigung ihrer Arbeiten ein Pfandrecht auf Ihrer Liegenschaft zu errichten. Folge: Als Eigentümer des Hauses werden Sie für offene Handwerkerrechnungen zur Kasse gebeten.

Sichern Sie sich deshalb ab: Verlangen Sie vom Generalunternehmer eine Bank- oder Versicherungsgarantie. Damit verpflichtet sich die Bank oder die Versicherung als Solidarbürge, nötigenfalls sämtliche Bauhandwerker-Pfandrechte anstelle des Generalunternehmers abzulösen.

Erzielt der Verkäufer beim Verkauf der Liegenschaft einen Gewinn, so muss er eine Grundstücksgewinnsteuer bezahlen. Bezahlt der Verkäufer diese Steuer nicht, kann der Fiskus auf der Liegenschaft ein Grundpfand errichten. Will der neue Besitzer die Zwangsversteigerung seines Hauses verhindern, muss er die Gewinnsteuer aus dem eigenen Sack zahlen. Auch dagegen kann man sich absichern: Lassen Sie sich von der Gemeinde den provisorischen Steuerbetrag berechnen; der Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen und auf einem Sperrkonto hinterlegt. Das Geld wird frei, sobald der Verkäufer die Grundstücksgewinnsteuer bezahlt hat.

Garantie bleibt Garantie

Ein besonderes Augenmerk ist auf die Haftung bei Mängeln sowie auf die Garantieleistungen zu legen. Immer wieder wird versucht, die Mängelrechte nach der Bauabnahme an den Bauherrn abzutreten.

Akzeptieren Sie keinerlei Einschränkungen der Garantie, denn ein seriöser Generalunternehmer arbeitet nur mit Handwerkern seines Vertrauens und braucht sich vor berechtigten Mängelrügen nicht zu fürchten. «Ein wahrer Generalunternehmer ist nur, wer nach Fertigstellung des Objekts für eine rasche Beseitigung der gerügten Mängel sorgt», sagt Luzius Theiler, Geschäftsführer des Hausvereins Schweiz in Bern.

Auch Verträge mit Architekten sollten genau geprüft werden. Häufig basieren diese auf den Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architekten-Vereins (SIA), die vor allem den Architekten schützen. Gemäss den SIA-Normen haftet der Architekt lediglich für die getreue und sorgfältige Ausführung des Auftrags. Das bedeutet, dass dem Architekten ein Verschulden nachgewiesen werden muss und das kann schwierig werden. Laut SIA-Vertrag hat der Architekt seinen Auftrag bereits erfüllt, wenn er die Handwerker anhält, die Mängel zu beheben ein Erfolg ist nicht geschuldet. Solche Verträge müssen entsprechend ergänzt werden.

Vernachlässigen Sie auch die Bauabnahme nicht. Die Abnahme darf erst erfolgen, wenn alle Mängel behoben sind. Lassen Sie sich vertraglich zusichern, dass ein Teilbetrag des Kaufpreises bis zur Behebung aller Mängel zurückbehalten werden darf.

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks muss öffentlich beurkundet werden. Die Urkundsperson meistens ein Notar hat die Pflicht, die Parteien über sämtliche Vertragspunkte genau aufzuklären. «Gerade bei Erstkäufern sind wir besonders ausführlich», sagt Christian Bucher vom Zürcher Notariat Riesbach. «Wird keine Sicherstellung der Vorauszahlungen oder der Grundstücksgewinnsteuer verlangt, so weisen wir klar auf die Risiken hin.» Aber Vorsicht: In einigen Kantonen sind freiberufliche Notare zur öffentlichen Beurkundung von Grundstückskaufverträgen berechtigt. Dies ermöglicht dem Verkäufer, den Notar frei zu wählen. Dieses System birgt Gefahren: Stellt der Generalunternehmer den Notar, ist der Interessenkonflikt vorprogrammiert. «Das System der Amtsnotare hat den Vorteil, dass wir wirtschaftlich unabhängig sind und die Neutralität daher stets gewährleistet ist», so Christian Bucher.

Prüfen Sie den Vertrag also genau, wenn er vom Notar Ihres Generalunternehmers ausgearbeitet wurde. Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass Sie gewisse Vertragspunkte nicht verstanden und nicht so gewollt haben. Lassen Sie daher den Entwurf der Verträge vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Baujuristen prüfen.

Das ist gut angelegtes Geld. Denn: Nur ein wasserdichter Vertrag bietet Gewähr, dass aus dem Haustraum garantiert kein Albtraum wird.