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Vermieter werdenMit Wohneigentum Geld machen?

Jobwechsel, Scheidung oder andere Gründe – möglich, dass man seine Eigentumswohnung nicht selber nutzen kann oder will. Lohnt es sich, sie als Kapitalanlage zu behalten und zu vermieten?

Auf unerfahrene «Feierabendvermieter» lauern im Dickicht von Mietrecht und Vorschriften viele Fallen.
von aktualisiert am 02. Oktober 2018

Eigentümer von Häusern und Wohnungen pflegen gern zu sagen: «My home is my castle.» Heute gilt immer häufiger genauso: Meine Wohnung ist ein Investment. Mangels anderer guter, sicherer Geldanlagen binden immer mehr Privatpersonen Geld in einer Wohnung.

Hinzu kommt, dass immer mehr Private schon weit vor der Pensionierung eine Stockwerkeinheit als künftigen Alterssitz erwerben.

Vermarkter von Neubauwohnungen bestätigen, dass ein beträchtlicher Anteil neuer Stockwerkeinheiten zum Zweck einer Kapitalanlage gekauft wird – und nicht, um selbst darin zu wohnen. Vielleicht ziehen später die Kinder ein, vielleicht der Käufer selbst – und bis es so weit ist, schlüpft er in die Rolle eines «Feierabendvermieters»: Er wählt den Mieter aus, schliesst einen Mietvertrag und rechnet die Nebenkosten Miete Risikoposten Nebenkosten ab (siehe nachfolgender «Wichtige Hinweise für ‹Feierabendvermieter›»).

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Damit es nicht zu Schwierigkeiten kommt, sollten sich Vermieter im Mietrecht auskennen. Auf Guider erfahren Mitglieder mehr über die Vorschriften bei Kündigungen und welche Rechte Vermieter als auch Mieter haben.

Aufwand und Risiko sind relativ gross

Eine nicht selbst genutzte Eigentumswohnung als Kapitalanlage – lohnt sich das wirklich? Nimmt man als Rechenbeispiel eine Stockwerkeinheit in Winterthur mit einem Kaufpreis von 850'000 Franken und einer realistischen Miete von gut 2000 Franken, wird man feststellen: Ein Goldesel ist das nicht – man muss die Rendite fast mit der Lupe ­suchen.

Da mit jeder Immobilie Aufwand und Risiken verbunden sind, müsste die Rendite eigentlich höher liegen als ­etwa für risikofreie Staatsanleihen. Für die Wirtschaftlichkeit ist weiter massgeblich, dass die Einnahmen natürlich als Einkünfte zu versteuern sind, wobei gewisse Unterhalts- und Nebenkosten abziehbar sind.

Etwas vorteilhafter ist die Renditerechnung, wenn man billige Altliegenschaften aufmöbelt. Und noch besser, wenn sich Mengeneffekte ausschöpfen lassen: Fachleute gehen davon aus, dass sich die Wirtschaftlichkeit ab fünf bis sechs Wohnungen verbessern lässt, weil sich die Investmentrisiken und der Verwaltungsaufwand optimieren lassen.

Diese Möglichkeit haben aber die wenigsten; der Regelfall bleiben Einzelobjekte. Und wenn sich dafür der «Businessplan» nicht rechnet, hat das noch andere Gründe: Kaufpreise sind höher als Mietwerte. Viele Stockwerkeinheiten sind gut ausgebaut, somit zahlt man eine Art «Prämie» für sein eigenes Wohnjuwel. Die Kehrseite sind die Unwägbarkeiten: Muss die Wohnung renoviert werden, steht sie eine Zeitlang leer und wirft keinen Ertrag ab. Oder wird einem die schöne Aussicht verbaut, droht gar ein Verlustgeschäft.

Auf unerfahrene «Feierabendvermieter» Wohnen Wenn der Vermieter sich nicht auskennt lauern im Dickicht von Mietrecht und Vorschriften viele Fallen. So wird ein Anfänger seine Wohnung vielleicht per Handschlag vermieten, statt einen einwandfreien Vertrag abzuschliessen. Oder er versäumt eine Hypothekarzinsrunde, weil er bei der Mietzins­erhöhung das falsche Formular erwischt hat.

Auch finanziell gerät dem Laien gerne mal etwas unters Eis: Wer zum Beispiel die Wohnung mit Pensionskassengeld mitfinanziert hat, muss dieses nach einer Übergangsfrist – meist ein Jahr – zurückerstatten, wenn er das Objekt nicht selbst bewohnt.

Eine Vermietung kann sich dennoch auszahlen: Eine Wohnung in einem gefragten Touristenort oder an guter Lage in städtischen Agglomerationen zu behalten kann sich längerfristig lohnen, weil auf lange Sicht die Immobilienpreise und speziell der Wert des Bodens steigen. Und weist das Objekt tatsächlich Qualitäten auf, bewohnt man es vielleicht ­eines Tages mit Freude auch wieder selber.

Wichtige Hinweise für «Feierabendvermieter»

  • Mietantritt: Wenn es vertraglich vereinbart ist, können Sie eine Mietkaution als Sicherheit verlangen; sie darf maximal drei Monatsmieten betragen. Aus Beweisgründen ist es ratsam, allenfalls bereits bestehende Mängel der Wohnung in einem Antrittsprotokoll festzuhalten.
  • Vertrag: Ein Mietvertrag kann formlos, sogar mündlich, zustande kommen. Der Klarheit halber ist aber ein schriftlicher Vertrag eindeutig vorzuziehen. Empfehlenswert sind Musterverträge, wie sie Organisationen wie HEV (www.hev-schweiz.ch), SVIT (www.svit.ch) oder Mieter­verband (www.mieterverband.ch) ­herausgeben.
  • Mietzins: Als Vermieter müssen Sie Zinsen für Hypotheken, den Zins auf dem Eigenkapital, aber auch Unterhalt, Amortisationen, Steuern und Versicherungen berücksichtigen. Im Zweifelsfall müssen Sie belegen können, dass die Miete keinen übersetzten Ertrag einbringt und dass sie der Orts- und Quartierüblichkeit entspricht. Es kann sich lohnen, sich unabhängig beraten oder den Mietwert von Experten schätzen zu lassen.
  • Nebenkosten: Als Vermieter sollten Sie die Höhe und die Art der Nebenkosten im Voraus kennen und vertraglich aufführen. Vorsicht: Die Nebenkosten der Stockwerkeinheit sind nicht identisch mit den Nebenkosten aus dem Mietverhältnis. Der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuern dürfen dem Mieter nicht belastet werden – diese Ausgaben müssen in der Miete inbegriffen sein. Als Nebenkosten verrechenbar sind hingegen Heizung, Warmwasser, Kabel-TV, Kehrichtgebühren, Allgemeinstrom im Haus, Hauswartung et cetera.

Worauf ist bei Mietinteressenten zu achten?

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