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EigenheimWer in Immobilien investiert, muss Hausaufgaben machen

Auf dem Sparkonto bekommt man kaum noch Zinsen. Sparer, die ihr Geld in Krisenzeiten schützen ­wollen, setzen auf die Sicherheit von Grund und Boden.

Hauskäufer sollten bedenken, dass sich im Alter ab 60 oder 70 die Wohnbedürfnisse ändern: Wichtig sind ein altersgerechter Innenausbau des Heims und eine entsprechend gestaltete Umgebung.
von aktualisiert am 23. August 2017

Martin M. bewohnt mit seiner Ehefrau ein schönes Anwesen auf dem Land. Damals, bei der letzten Schätzung vor acht Jahren, veranschlagte ein Experte den Wert auf 800'000 Franken. «Heute ist es sogar rund eine Million Franken wert», sagt der stolze Wohneigentümer.

Selbst wenn es zu einer globalen Rezession, ja einer Wirtschaftskatastrophe käme – niemand wird dem Paar das Haus wegnehmen können. Während rundherum ganze Volkswirtschaften in der Schuldenfalle zappeln, haben Martin M. und seine Frau die Hypothekarschulden weitgehend zurückgezahlt.

Allerdings trübt ein Nachteil die Freude etwas: Immobilien, die man selbst bewohnt, kann man nicht zu Geld machen.

So ist auch das Rentnerpaar M. auf dem ­Papier reich, doch im Alltag knapp bei Kasse. Die Renten aus AHV und Pensionskasse decken kaum Lebensunterhalt, Hypothekarzinsen und Liegenschaftsunterhalt. Ferien oder eine grössere Reise sind kein Thema.

Martin M. sagt: «Um an unser Geld heranzukommen, müssten wir das Haus verkaufen.» Doch das fällt dem Paar schwer. Inzwischen haben sie über einen Ausweg nachgedacht: die Hypothek wieder ­aufstocken und das Geld von der Bank für den Lebensunterhalt einsetzen.

Doch dafür ist die Bank nicht zu haben, denn Senioren mit eher bescheidenen Renten können einen zusätzlichen Kredit finanziell meist nicht tragen.

Trotzdem: Wenn die Börsen wackeln, Poli­tiker um Rettungspakete ringen und Banken kaum noch einen Zins zahlen, kann man sich mit grundsoliden Immobilien glücklich schätzen. Hauseigentümer profitieren vom Wert des Eigengebrauchs ihrer Häuser, und zusätzlich sind die Vermögenswerte, die Liegenschaften darstellen, derzeit deutlich im Plus.

«Über die letzten 40 Jahre betrachtet, lag der Wertzuwachs von Immobilien rund zwei Prozent über der Teuerung», erklärt Marco Salvi, Ökonom bei Avenir Suisse. Für den Experten ist es schlüssig, Liegenschaften als ­Instrument für die Altersvorsorge ein­zusetzen: «Rentner haben grundsätzlich weniger Möglichkeiten als Erwerbstätige, auf un­erwartete ­finanzielle Ereignisse wie eine starke Hypo­thekarzins- oder Mietzinserhöhung zu reagieren.» Jüngere hingegen können ihr Arbeitspensum erhöhen oder einen besser bezahlten Job suchen.

An die Bedürfnisse im Alter denken

Doch nicht jedes Haus und nicht jede Stockwerk­einheit eignet sich als Alterssitz. Lage und Innenausbau müssen besondere Qualitäten aufweisen. Und vor allem darf man auf diesem Markt nicht zu übersetzten Preisen einsteigen. Weil die Marktpreise heute relativ hoch sind, ist eine spätere Korrektur möglich.

Kluge Käufer denken zudem daran, dass sich im Alter ab 60 oder 70 die Wohnbedürfnisse ändern: Vielleicht gefällt einem das etwas abgelegene Haus im Grünen nicht mehr. Der Umschwung, das ­hübsche Biotop und überhaupt die ganze Gartenarbeit werden einem später zur Last. Dafür hat man, wenn die Kinder ausgeflogen sind, wieder mehr Zeit, um Freunde zu treffen, für Freizeit, Vereinsleben und kulturelle Anlässe in der Stadt. Öffentlicher Verkehr, eine Arztpraxis, Apotheke, Spitex und Einkaufsmöglichkeiten sollten also nicht allzu weit entfernt und auch zu Fuss bequem und sicher erreichbar sein.

Genauso wichtig sind ein altersgerechter Innenausbau des Heims und eine entsprechend gestaltete Umgebung: Der Zugang sollte hindernisfrei sein, die Wohnung ebenfalls, und wenn möglich sollte sie auf einem einzigen Geschoss liegen. Viele steile Treppen, Hindernisse und Stufen schränken die Mobilität ein, ja stellen im Alter gar eine Gefahr dar.

In mehrgeschossigen Gebäuden sollten Keller, Tiefgarage, Wasch­küche und Wohnungseingang möglichst direkt mit einem Lift erreichbar sein. Alle Wege und Räume im und ums Haus müssen mit einem Rollator oder auch einem Rollstuhl zugänglich sein. Auch die Masse von Türen, Bad, Küche, Lift, Balkon sollten die üblichen Minimalanforderungen hindernisfreien Bauens erfüllen.

Im Sinne eines richtig geplanten Investments fürs Alter ist daran zu denken, ob man die Wohnung oder das Haus auch wieder verkaufen kann. Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigen­tümerverbands Schweiz (HEV), sagt: «Wir machen immer wieder die Erfahrung, dass manche Leute zu einem ausgefallenen Innenausbau oder unnötigem Luxus neigen.» Den Hang zu kompromisslosen Steingärten, experimentellen Lehmhäusern oder auserlesenen türkischen Dampfbädern in Ehren – doch beim Wieder­verkauf muss man praktisch alle Extras und Schnörkel auf null abschreiben.

Investitionen im Ausland sind riskant

Fachleute sind eher skeptisch, wenn man eine Auslandsimmobilie als Altersvorsorge anstrebt. Auch wenn der starke Franken derzeit zu einem solchen Investment motiviert, muss man sich bewusst sein, dass überall auf der Welt die Immobilienpreise schwanken. Erst recht kurzlebig sind die Trends in Tourismusregionen.

Schweizer Rentner, die im Ausland Grund und Boden kaufen, handeln sich mehrere Risiken ein: Unwägbarkeiten des lokalen Immobilienmarktes, Ungewissheit über den künftigen Wechselkurs vom Franken zum Euro. Dazu kommt oft noch ein Zinsrisiko, wenn sie in Fremdwährungen Kredite aufnehmen. Eine Altersresidenz an milder Meeresluft ist als reine Konsumausgabe und weniger als Investment zu betrachten.

Bei einem Kauf in der Schweiz unterliegen die Käufer den allgemeinen «goldenen Regeln» im Hypothekargeschäft:

  • Die Banken verlangen meist mindestens 20 Prozent Eigenkapital an den Kaufpreis.
  • Zweitens sollten die regelmässigen Liegenschaftskosten (Hypothekarzinsen, Amortisationen, Heiz- und Nebenkos­ten, Gebäudeunterhalt) nicht mehr als einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.


Je näher die Pensionierung rückt, umso mehr werden die Interessenten mit Sonderregelungen konfrontiert. Traditionell erwarten viele Banken, dass die Hypothek bis zur Pensionierung auf ein Niveau reduziert wird, damit die Tragbarkeit auch mitdem geringeren Renteneinkommen gegeben ist. Wer erst mit 58 oder 60 ein Haus kauft, wird allenfalls in einem hohen Rhythmus Amortisationen leisten müssen.

Auch bei der Beurteilung der finanziellen Tragbarkeit lassen sich Banken offenbar vom Motto aus der Gründerzeit der AHV leiten: «Alt gleich arm.» Ab 65 oder 70 erhalten viele keinen grossen Kredit mehr. Werner Egli von der Hypothekenbörse AG fügt an: «Einem 70-Jährigen werden viele Banken eine Erhöhung der Hypothek nicht mehr gestatten.» So erging es auch dem Rentnerpaar M. in unserem Beispiel.

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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

Vorsicht beim Einsatz der 2. und 3. Säule

Was Kundenberater aber oft ausblenden: Heute sind Renten meist sicherer als so manches ­Erwerbseinkommen, das je nach Konjunktur, Stellenwechsel oder Umstrukturierungswellen stark schwanken kann.

Hinzu kommt, dass Hauseigentümer mit 60 oder 70 oft über ein hübsches Vermögen verfügen, das ein Darlehensgeber in seiner Kalkulation und Bonitätsprüfung eigentlich berücksichtigen müsste. ­Finanzierungsberater Werner Egli: «Gerade weil solche Sonderfaktoren in der Praxis sehr unterschiedlich beurteilt werden, sollte man mehrere Offerten einholen und vergleichen.»

Wer den Immobilien als Krisenschutz vertraut, muss auf ein gesundes Finanzfundament bauen und den populären Finanzierungshilfen mit Mitteln aus der zweiten oder dritten Säule sehr kritisch begegnen.

Vor allem in jüngeren Jahren ist es gang und gäbe, dass Hauskäufer Mittel aus der Pensionskasse vorbeziehen. Dieses Finanzierungsinstrument ist zwar im Sinne der Wohneigentumsförderung erwünscht, aber riskant, wie Ansgar Gmür vom HEV betont: ­«Eine unglückliche Kombination mehrerer Faktoren kann zu einem bösen Erwachen führen, etwa wenn das Haus verkauft wird.»

Oft ist die Miete die bessere Lösung

Je nach Vorsorgeeinrichtung und Reglement sind auch Risikoleistungen (Invalidität, Tod) tangiert, wenn man Pensionskassenguthaben vorbezieht.

Sofern man die Gelder nicht wieder zurückführt, könnte im ungünstigsten Fall folgendes Szenario blühen: Das Haus muss zu einem schlechten Zeitpunkt unter dem Einstandswert verkauft werden. Der Erlös reicht nicht, um die Vorsorgelücke zu füllen, es klafft also ein Loch in der Pensionskasse, und auch das Haus ist weg.

Da dem Versicherten die Zinsen und Zinseszinsen auf dem Alterskonto der Pensionskasse fehlen, kann dies sehr teuer werden. Auch Marco Salvi warnt: «Im Kontext von Immobilien und Altersvorsorge sollte man sich im Klaren darüber sein, dass bei nur knapper finanzieller Tragbarkeit die Miete oft der bessere Weg ist.» Oder man wählt einen Mittelweg, ­indem man entweder noch länger spart oder sich für ein preiswerteres Objekt entscheidet.

Eine weitere Hausaufgabe ist die Nachlassplanung mit Blick auf Familie, Kinder und Verwandte. Sind mehrere Nachkommen da, muss man sich bewusst sein, dass das Haus weder teilbar ist noch später von mehreren Familien gleichzeitig bewohnt werden kann. Jeder vernünftige Eigentümer wird unnötigen Streit in der Familie vermeiden wollen.

Weiter muss man daran denken, wann und wie man noch ­renovieren will. Die Umtriebe eines Umbaus ­erträgt man leichter, wenn man noch rüstig ist.

Dabei gilt es immer, den Blick für das Ganze zu haben: Sanierungen (zumindest der werterhaltende Teil) können oft weitgehend vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Wer für mehrere hunderttausend Franken renoviert und die Ausgaben geschickt über mehrere Jahre verteilt, kann also sehr viel Steuern sparen.

Selbst unter Fachleuten ist umstritten, in welchem Umfang Hauseigentümer auf das Alter hin ihre Hypothekarschuld abbauen sollen. Tatsache ist, dass viele Immobilienbesitzer im Alter ihre Bankschulden verringern – aus Sicherheitsüberlegungen. Wenn Senioren knapp kalkulieren müssen, wollen sie sich nicht das Risiko von plötzlich steigenden Hypothekarzinsen einhandeln.

Allerdings werden sie vom heute gelten­den Steuersystem bestraft, weil die Besteuerung des Eigenmietwerts viel mehr ins Gewicht fällt, wenn man dies nicht durch den Abzug von ­Hypothekarzinsen kompensieren kann. Einen Systemwechsel hat das Stimmvolk 2012 abgelehnt.

Der eingangs erwähnte Martin M., der zwar ein hübsches Haus sein Eigen nennt, aber sonst alles andere als liquid ist, hat übrigens noch weitere Varianten geprüft, beispielsweise einen aufwendigen Totalumbau mit einer neuen ­Einliegerwohnung – also eine Aufteilung des Hauses – oder die Lancierung einer Alterswohngemeinschaft, um sich Wohngenuss und Kosten zu teilen. Wie seine Gattin und er sich entscheiden werden, ist noch offen.

Immerhin hat das Paar jetzt eine Lektion gelernt: In unsicherer Zeit hat es sich gelohnt, eine grössere Vermögensposi­tion in Immobi­lien zu halten. Wenn man das Wohnen im Alter sorgenfrei geniessen will, muss man aber frühzeitig mit der Planung ­anfangen.

Finanzielle Tragbarkeit einer Eigentumswohnung für 900'000 Franken

Annahmen: Ehepaar, beide pensioniert
Finanzierung: Hypothek über 540'000 Franken; Zinssatz: 1,7 Prozent

 

Einkommen    
Einkünfte aus Pensionskasse   59'400
AHV-Renten   34'800
Total Einkommen   94'200
 
Hypothekarzins und Nebenkosten aktueller Zins langfristiger
Zins
Zinssatz 1,7% Durchschnittszins 5%
Kaufpreis 900'000 900'000
Hypothek (60% des Kaufpreises) 540'000 540'000
Zinskosten (pro Jahr) 9180 27'000
Nebenkosten (1% des Liegenschaftspreises) 9000 9000
Summe 18 180 36'000
Kosten pro Monat 1515 3000
Verhältnis Kosten/Einkommen 19,3% 38,2%
Gemäss Bankrichtlinien dürfen die Zinsen und Nebenkosten höchstens einen Drittel des verfügbaren Bruttoeinkommens ausmachen. Im Alter sind Renten sowie Vermögenserträge und Dividenden anrechenbar, aber kein Vermögensverzehr.
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Vor dem Schenken nachdenken

Wer Vermögen vorzeitig an Kinder vererbt oder verschenkt, kann böse Überraschungen erleben. Oft möchten Eltern ihr ganzes Vermögen an die Kinder verschenken oder als Vorerbe auszahlen, um es dem «Zugriff des Staates» zu entziehen. Das hart erarbeitete Geld soll schliesslich nicht für ein teures Alters- oder Pflegeheim herhalten müssen.

Solch ein Vorgehen kann sich als Eigentor für die Eltern erweisen. Denn reicht das eigene Einkommen aus Pensionskassen- und AHV-Rente und Beiträgen der Krankenkasse nicht aus, sind die Eltern auf Ergänzungsleistungen der AHV (EL) angewiesen, um sich den Aufenthalt in einem Heim zu finanzieren.

Immer wieder wird beim Beobachter-Beratungszentrum nachgefragt, wie lange dieses verschenkte Vermögen «zurückgeholt» werden kann oder wie man umgehen kann, dass der Ehegatte zur Kasse gebeten wird. Dazu herrschen einige falsche Vorstellungen. Die häufigsten werden hier dargestellt.

1. Behauptung
Wer sein Vermögen fünf Jahre vor einem Heimeintritt vererbt oder verschenkt, hat keine Nachteile zu erwarten, falls er Ergänzungsleistungen benötigt.

Falsch. Der Zeitpunkt ist unerheblich. Bei den EL gibt es keine Verjährung für die Anrechnung von verschenkten Vermögen. Diese werden zum bestehenden dazugerechnet, als ob sie noch vorhanden wären. Ist der Grenzbetrag überschritten, gibt es Kürzungen oder gar keine EL. Die Behörde nimmt aber an, dass das Vermögen in normalem Umfang verbraucht wurde. Seit 1990 werden beim Anrechnen des verschenkten Vermögens deshalb pro Jahr 10'000 Franken abgezogen, jedoch erst ab dem zweiten Jahr nach der Schenkung.

2. Behauptung
Die verwitwete Mutter schenkt ihrem Sohn das Haus. Liegt die Schenkung weniger als fünf Jahre zurück, kann man ihm das Haus wegnehmen.

Falsch: Egal, ob die Schenkung ein Jahr, fünf oder zehn Jahre zurückliegt – sie kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Weder von der Mutter noch von einer Behörde. Die Mutter könnte eine Schenkung höchstens dann zurückfordern, wenn sie einen Rückforderungsvorbehalt vereinbart hat. Wie unter Punkt 1 wird der Wert des verschenkten Hauses der Mutter zu ihrem bestehenden Vermögen dazugerechnet, abzüglich der jährlichen 10'000 Franken ab dem zweiten Jahr. Das hat zur Folge, dass sie keine EL erhält. Der Sohn könnte aber dennoch zur Kasse gebeten werden: Erhält die Mutter keine EL, muss sie beim Sozialamt Hilfe beantragen. Das Amt wird zwar vorerst die fehlenden Kosten­ für das Heim decken. Sodann wird es aber auch prüfen, ob diese Frau wohlhabende Kinder oder Enkelkinder hat, die sie eventuell finanziell unterstützen müssten.

3. Behauptung
Der Ehemann stirbt, und die Kinder verzichten ausdrücklich auf ihren Erbanteil zugunsten der Mutter. Zehn Jahre später muss die Mutter ins Pflegeheim. Damit das väterliche Erbe nicht verbraucht werden muss, kann sie es den Kindern nun auszahlen.

Falsch. Haben die Kinder auf ihren Erbanteil verzichtet, gehört das ganze Vermögen der Mutter. Will sie es vor dem Heimeintritt an die Kinder überweisen, wird dies bei den EL als freiwilliger Vermögensverzicht angesehen. Anders sieht es aus, wenn eine Erbengemeinschaft die Erbteilung bloss aufgeschoben hat. Muss der überlebende Elternteil ins Pflegeheim, kann er nicht auf das gesamte Restvermögen zugreifen. Die Kinder können verlangen, dass vorher ihr gesetzlicher Anteil ausgezahlt wird.

4. Behauptung
Die Eheleute schliessen einen Ehevertrag mit Gütertrennung ab. So ist sichergestellt, dass bei einem Heimeintritt der andere Ehegatte nicht zu einem Beitrag verpflichtet werden kann.

Falsch: Bei den Ergänzungsleistungen stützt man sich unabhängig vom Güterstand auf das gesamte eheliche Einkommen und Vermögen ab.

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1 Kommentar

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radiaesthesie
Architekten sind in gewissem Sinne Künstler, da sich ihr Renommee an der kunstverständigen Aufmerksamkeit bemisst, die ihr Werk in der Öffentlichkeit auf sich zieht... http://issuu.com/himmelsbach/docs/innovative_architektur?mode=window&viewMode=doublePage

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