Erst war Christine Bühler* gar nichts aufgefallen. Doch als sie die Einladung von Crowdhouse zur jährlichen Miteigentümerversammlung genauer studierte, wurde sie stutzig. Hinter den Traktanden 6a und 6b verbargen sich neue Regelungen. Viele waren zu ihren Ungunsten. Und manches war so kompliziert formuliert, dass ihr der Kopf schwirrte.

Crowdhouse wurde 2015 gegründet. Die Firma ist eine Plattform für Leute, die Geld in Immobilien anlegen wollen. Ab 100'000 Franken kann man Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses werden, inklusive Grundbucheintrag. Crowdhouse bietet eine Auswahl an Objekten, wickelt den Kauf ab und übernimmt die Bewirtschaftung – ein Rundum-sorglos-Paket.

Crowdhouse räumte Preise ab

Die Firma zählt gemäss eigenen Angaben rund 1300 Miteigentümer in 130 Liegenschaften. Durch die Mietzinseinnahmen lassen sich je nach Objekt Eigenkapitalrenditen von gegen 7 Prozent erzielen. Um Vertrauen zu schaffen, hat Crowdhouse ein Versprechen in die Verträge geschrieben: Falls die prognostizierte Rendite nicht zu mindestens 95 Prozent erreicht werde, gleiche man die Differenz aus und verzichte ganz oder teilweise auf das Erfolgshonorar – 4 bis 7 Prozent des Liegenschaftenerfolgs.

In der Schweiz war Crowdhouse die erste derartige Firma. Die Gründer räumten Preise ab. Die Werbung («Börsen schwanken, Betongold steht») kommt knackig daher, der Internetauftritt ist durchgestylt. Man sieht: Da waren Profis am Werk.

Und jetzt das. Christine Bühler hatte erst kürzlich in Liegenschaften mit mehrjährigen Vertragslaufzeiten investiert . Die Tinte war kaum trocken, da lagen die neuen Bestimmungen in ihrer Mailbox. Gross erläutert wurden sie nicht. «Man hätte leicht denken können, es seien Kleinigkeiten», so Bühler. «Crowdhouse rechnete wohl damit, dass das niemand so genau liest.»

Bühler jedoch verglich akribisch die alte mit der neuen Version. Resultat: Viele Dienstleistungen sollen neu extra kosten. Die Miteigentümer müssten dafür aufkommen, wenn ausserordentlicher Mehraufwand bei Wiedervermietungen entsteht oder Mieten per Betreibung eingefordert werden müssen. Auch eine neue Spesenpauschale kam hinzu. Und: Das 95-Prozent-Versprechen wollte Crowdhouse streichen.

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Die Verantwortlichen krebsten zurück

Zudem sollten solche Anpassungen künftig einfacher möglich sein: Wer nichts dagegen einwendet, stimmt automatisch zu. «Man kann doch nicht einen Vertrag unterzeichnen und ein paar Monate später wichtige Bedingungen komplett ändern. Das verstösst gegen Treu und Glauben», so Bühler.

Sie befürchtete, dass die meisten Miteigentümer blindlings zustimmen, und suchte deshalb Kontakt zu anderen. Es zeigte sich: Einige hatten schon verwundert bei Crowdhouse angeklopft, und es kamen laufend neue hinzu. Die Verantwortlichen mussten Fragen über Fragen beantworten und krebsten schliesslich zurück. Man werde die Sache vorerst sistieren.

Dann kam auch noch Corona – und der Beobachter. Das war zu viel: Crowdhouse blies die ganze Übung komplett ab. Nur die Jahresrechnung sollte genehmigt werden – per Zirkularbeschluss, da eine Versammlung wegen der Pandemie nicht möglich ist.

Leistungen ohne vertragliche Grundlage berechnet

Das ganze Vorhaben sei nicht sehr professionell abgewickelt worden, sagt heute auch Crowdhouse-Verwaltungsratspräsident Ardian Gjeloshi. «Wir hätten besser kommunizieren und erklären müssen, worum es genau geht. Rechenbeispiele hätten zeigen können, dass die Änderungen unter dem Strich gar keine finanzielle Verschlechterung gebracht hätten für die Miteigentümer.»

Mehraufwand, der nicht belastet – wie ist das möglich? «Die neu im Vertrag erwähnten Extrakosten wurden auch bisher separat verrechnet, bloss war das vertraglich nicht explizit geregelt», so Gjeloshi. Die Anpassungen hätten Klarheit schaffen und alle Verträge auf einen Nenner bringen sollen.

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Mit anderen Worten: Heute werden Leistungen ohne vertragliche Grundlage verrechnet. Wer nicht einverstanden ist, muss sich wehren. Das zeigt exemplarisch die Abrechnung eines Hauses, in dem einige Wohnungen monatelang leer standen. Crowdhouse strich das Erfolgshonorar ein, obwohl die prognostizierte Rendite klar verfehlt wurde.

Kritik der Revisionsfirma

Das fiel auch der Revisionsfirma auf. Sie stellte fest: 95-Prozent-Versprechen nicht eingehalten. Crowdhouse antwortete, man habe das nicht berücksichtigt, da man für die Wiedervermietung aussergewöhnlich viel Aufwand gehabt habe. Alles wurde transparent dargestellt, doch die Miteigentümer überlasen es zunächst. Erst jetzt – aufgeschreckt durch die Aufregung um die geplanten Vertragsänderungen – nahmen einige die Abrechnung unter die Lupe und schritten ein. Auch hier musste Crowdhouse zurückbuchstabieren und verzichtete nachträglich auf das Honorar – so, wie es der Vertrag vorsieht.

«Das ist doch Beschiss! Ich habe kein Vertrauen mehr in diese Firma.»

Ein Crowdhouse-Kunde

Bei den Anlegern tauchten weitere Fragen auf. So werden etwa Liquiditätsreserven angezapft, um Renditeschwankungen auszugleichen. Diese Reserven bestehen aus früher erzielten Gewinnen. Ganz am Anfang handelt es sich aber faktisch um Eigenmittel der Anleger: Sie zahlen sie zuzüglich zum Kaufpreis als Anfangssaldo ein. «Das ist doch Beschiss! Ich habe kein Vertrauen mehr in diese Firma», sagt ein Miteigentümer.

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Ardian Gjeloshi begründet das Vorgehen mit dem Wunsch nach konstanten Renditen. «Erfahrungsgemäss möchten die meisten Miteigentümer lieber möglichst gleichbleibende Ausschüttungen über die Jahre als grosse Schwankungen. Deshalb die Glättung.» Man werde diesen Punkt aber an den nächsten Miteigentümerversammlungen zur Diskussion stellen.

Crowdhouse: «Keine finanziellen Probleme»

Verunsicherte Anleger bezweifeln nun, dass es bei den neuen Vertragsbedingungen tatsächlich um Vereinheitlichung ging. Sie fürchten vielmehr, dass die Firma in finanziellen Problemen steckt und versuchte, neue Geldquellen zu erschliessen. In einer Mail an die Miteigentümer schrieb Crowdhouse denn auch: «Seit der Gründung von Crowdhouse wirtschaftet das Immobilien-Asset-Management defizitär. Die Änderung der Vertragswerke ist deshalb für Crowdhouse als Unternehmen wie für Sie als Miteigentümer/in von grosser Wichtigkeit.»

Crowdhouse habe keine finanziellen Probleme, sagt dagegen Ardian Gjeloshi. «Unser Geld verdienen wir mit der Vermittlungsgebühr. Das Immobilien-Management macht nur einen Bruchteil der Einnahmen aus.» Bisher habe man Liegenschaften im Wert von über einer Milliarde Franken vermittelt. Die Gebühr beträgt 3 Prozent. Man habe jedoch die Komplexität der Vertragsänderungen und die nötige Vorbereitung unterschätzt.

«Jetzt verzichten wir darauf, es ist letztlich nicht so wichtig», so Gjeloshi. Man wolle aber einen Miteigentümerbeirat gründen, um diese bei wichtigen Fragen besser einbeziehen zu können.

Christine Bühler und ihre Mitstreiter überlegen inzwischen, wie sie sich vernetzen und Crowdhouse besser auf die Finger schauen können. Aussteigen mag sie nicht, denn die Rendite sei immer noch gut. Mit Immobilien sorglos Geld verdienen – davon sei sie derzeit allerdings weit entfernt.

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*Name geändert

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Quelle: Beobachter Edition

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