Wer eine Festhypothek abgeschlossen hat, kann ruhig schlafen – aber leider nur so lange, bis das Ende der Vertragsdauer erreicht ist. Viele Schuldner versäumen es, ihre Hausfinanzierung rechtzeitig neu zu organisieren, wie Adrian Wenger, Finanzierungsberater beim VZ Vermögenszentrum, erklärt: «Es ist nicht etwa die Ausnahme, sondern sogar die Regel, dass die Schuldner diese Frist schlicht vergessen.»

Im dümmsten Fall kommen dann ganz einfach die Bestimmungen des Kreditvertrags zur Geltung. So wird in vielen Fällen der bestehende Kredit automatisch in eine variable Hypothek umgewandelt. Variable Hypotheken sind im heutigen Umfeld zwar relativ günstig, entsprechen aber oft in keiner Weise den Wünschen des Kunden. Je nach Darlehensgeber gilt bei einer variablen Hypothek eine Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten. Wer also kurzfristig die Gelegenheit beim Schopf packen wollte, die Bank zu wechseln, hat Pech gehabt und muss warten.

Wenn ein Bankkunde die Neufinanzierung verschläft, muss er grundsätzlich auch befürchten, dass der neu geltende Zins nicht gerade zum Freundschaftspreis festgesetzt wird. Während bei einer Erstfinanzierung viele Kunden den Markt spielen lassen und Konkurrenzofferten einholen, kann es bei einer Neufinanzierung plötzlich teuer werden. Manch eine Bank versüsst einem beim Erstabschluss das Zinsenzahlen mit Rabatten – und behandelt denselben Kunden bei einer Neufinanzierung mit einem Male wie einen Drittklassschuldner.

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Adrian Wenger sind auch Fälle bekannt, in denen Schuldner noch auf einer relativ hoch verzinslichen Festhypothek sassen und sich eine günstigere Lösung gewünscht hätten. Doch de facto wurde die Hypothek wie bisher fortgeführt – zum gleich hohen Zins notabene –, aber ohne Vertrag und ohne bestimmte Laufzeit. Jeder Hypothekarschuldner müsste sich deshalb eines hinter die Ohren schreiben: Überwachen Sie die Termine und Fälligkeiten der Hypotheken sorgfältig!

Die Mühlen der Banken mahlen langsam

Weniger dringlich ist die Hypotheken-Erneuerung bei variablen Hypotheken, die in der Regel ohne feste Laufzeit abgeschlossen werden. Ein Spezialfall sind hier sogenannte Libor- oder Geldmarkthypotheken. Diese Finanzierungsformen beruhen zwar auf den kurzfristigen Zinsen des Geldmarkts (Drei-, Sechs- oder Zwölf-Monats-Libor), weisen aber je nach Bank und Produkt oft auch bestimmte Laufzeiten von drei bis sechs Jahren auf.

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Viele Banken kennen bei Festhypotheken keine Kündigungsfrist, der Kunde kann also seinen Entscheid theoretisch bis zum letzten Tag der Vertragsdauer hinausschieben. Ob das klug ist, darf bezweifelt werden – denn wenn der Kunde wechseln will, geht das Ganze ja erst einmal durch die Mühlen der Kreditprüfung. «Man sollte sich seinen Termin mindestens sechs Wochen vor Fälligkeit in der Agenda eintragen», empfiehlt VZ-Experte Adrian Wenger.

Sofern bei einer Festhypothek noch zusätzlich eine Kündigungsfrist zu beachten ist, verschiebt sich der Termin entsprechend weiter nach vorne. Ob und welche Kündigungsfrist einzuhalten ist, müssen Hypothekarschuldner im Kleingedruckten des Kreditvertrags nachlesen. Bei etlichen Versicherungen als Darlehensgeber, aber auch bei einzelnen Banken gilt bei Festhypotheken eine Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten.

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Was, wenn die Bank Konkurs macht?

Angesichts der Erschütterungen in der Bankenwelt überlegt man sich heute zweimal, wen man überhaupt als Kreditgeber will. Tatsache ist aber auch, dass etliche Banken von der momentanen Verunsicherung profitieren und über reichlich flüssige Mittel verfügen, die sie gerne in sicheren Hypotheken anlegen.

Grundsätzlich ist es also nicht schwieriger geworden, Darlehensgeber zu finden – im Gegenteil. Und das Damoklesschwert eines Konkurses müssen Kreditnehmer weniger fürchten als Sparer, die der Bank ihr Geld anvertrauen. Im Konkursfall einer Bank wäre es möglich, dass Hypothekendarlehen vom Konkursverwalter weitergeführt und eventuell von einer anderen Bank übernommen werden. Es kann aber auch sein, dass eine Hypothekenbank in einem akuten Liquiditätsengpass vor allem variable Hypotheken kündigen und Rückzahlungen verlangen würde.

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Der Wechsel der Bank ist im Rahmen einer Neufinanzierung durchaus machbar; schwierig, aber nicht unmöglich ist ein Wechsel, wenn der Schuldner Hypotheken mit unterschiedlichem Vertragsende abgeschlossen hat (siehe «Tipps»). Dann muss sich der Kunde vor allem auch entscheiden, mit welchen Hypotheken und Laufzeiten er die Finanzierung fortführen will. Was Hypotheken im langfristigen Vergleich kosten, hängt entscheidend von dieser Strategie ab. Weil die Zinsen in den letzten Monaten stark gesunken sind, gelten heute langfristige Festhypotheken als attraktiv – sie bieten die historisch nicht so häufige Möglichkeit, das relativ tiefe Zinsniveau auf viele Jahre festzubinden.

Banken bieten oft auch Festhypotheken von langer Vertragsdauer an, teils bis zu 15 oder 20 Jahre. «Vieles deutet auf weiterhin tiefe Zinsen hin», sagt Albert Steck von der Migros-Bank. In diesem Umfeld sind für risikofreudige Schuldner Geldmarkthypotheken sehr attraktiv. In einer normalen Zinslandschaft weisen die kurzen Laufzeiten naturgemäss die tiefsten Zinsen auf – allerdings mit dem Risiko von beträchtlichen Schwankungen innerhalb kürzester Zeit, falls die Nationalbank von der Politik tiefer Zinsen wieder abkehren sollte.

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Tipps

Aufteilung der Hypotheken und Wechsel der Bank
Immer mehr Schuldner haben Festhypotheken mit unterschiedlicher Laufzeit abgeschlossen – etwa eine vierjährige Hypothek à 200'000 Franken und eine sechsjährige à 300'000 Franken. Aus Sicherheitsgründen ist eine solche Staffelung empfehlenswert, damit im ungünstigsten Fall nicht in einer Hochzinsphase der ganze Betrag fällig wird und zu hohen Zinsen neu finanziert werden muss.

Doch man muss aufpassen, dass dieses Splitting nicht zur goldenen Fessel wird: Wenn nämlich eine neue Bank Hypotheken ablöst, will sie in der Regel die ganze Finanzierung übernehmen und nicht bloss einen Teil.

In der Praxis ist ein Wechsel der Bank nur dann möglich, wenn sämtliche Hypothekentranchen in spätestens drei Jahren fällig sind.

Technisch gesehen wird die neue Bank auf diesen Termin hin ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen abgeben. Damit jeder involvierten Bank eine angemessene Sicherheit gegeben werden kann, ist oft auch eine Aufteilung des Schuldbriefs nötig (Reduktion des bestehenden Schuldbriefs und Ausstellung eines zweiten).

Beratung zu diesen Fragen bietet – neben den involvierten Banken – auch das zuständige Notariat.