Wie entwickeln sich die Zinsen von Festhypotheken Hypotheken So gibts Geld billiger ? Verlässliche Prognosen auf fünf oder zehn Jahre hinaus sind kaum möglich. Die meisten Banken raten daher, nicht alles auf eine Karte zu setzen: Statt einer einzigen Hypothek nimmt man mehrere mit unterschiedlichen Laufzeiten auf. Als Sicherheit lässt sich die Bank einen Schuldbrief Hypotheken Was tun mit dem Schuldbrief? ausstellen – meist auf die Gesamtsumme.

Das hat jedoch seine Tücken. Der Zürcher Finanzierungsberater Andreas Thiemann warnt: «Wenn ein Kunde zum Beispiel eine vier- und eine achtjährige Hypothek hat, kann er Gift drauf nehmen, dass er nach dem Auslaufen der ersten Tranche in einer sehr schlechten Verhandlungsposition Hypotheken Feilschen um den Hypozins zahlt sich aus ist.» De facto sei es dann die Bank, die die Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung diktiere.

Eine Umfrage des Beobachters (siehe Tabelle unten «Vergleich: Ablösung von Hypotheken») zeigt: Die Anbieter können zwar nicht verhindern, dass die Kunden ihre Hypotheken tranchenweise zur Konkurrenz zügeln. Aber sie verlangen meist, den Schuldbrief im ersten Rang zu behalten. Vereinfacht gesagt: Bei einem Privatkonkurs Privatkonkurs Wie der Bundesrat verschuldeten Personen helfen will muss die damit sichergestellte Forderung zuerst befriedigt werden.

Trotz Schwierigkeiten: Ein Hypothekenwechsel ist möglich

Ausserdem: Wer eine Hypothek vorzeitig kündigt, bekommt von der Bank eine exorbitant hohe «Vorfälligkeitsentschädigung» aufgebrummt. Je länger die Restlaufzeit, je höher die entgangenen Zinsen und Gewinnmargen, umso stärker muss der Kunde bluten – oft mehrere zehntausend Franken.

Die scheinbar attraktiven Festhypotheken können so über die Jahre zu kostspieligen Vertragsfallen werden.

Da der Wettbewerb auf dem Hypothekarmarkt gut spielt, fände sich bei fast jeder Fälligkeit einer Tranche ein besserer Anbieter: Zinsangebote, die 0,2 oder 0,3 Prozent tiefer liegen, sind heute leicht zu bekommen.

Die Umfrage des Beobachters zeigt aber: Allen Schwierigkeiten zum Trotz liegt ein Wechsel meist drin.

Wenn die Fälligkeit der Tranchen nicht mehr als 18 Monate auseinanderliegt, ist ein gestaffelter Wechsel möglich.


Falls ein Kunde von Bank A zu Bank B will, übernimmt die neue Bank B die Schuldbriefe und leistet der Bank A ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Damit kommen sich die Banken nicht in die Quere, und die Forderung nach Sicherstellung ist befriedigt. Dieses Prozedere bei Fristen von bis zu 18 Monaten entspricht einer Empfehlung der Schweizerischen Bankiervereinigung.

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Was ist bei längeren Übergangsfristen?

Dornenreicher ist der Weg, wenn einzelne Tranchen länger laufen. Bank A fordert dann meistens einen Schuldbrief in ausreichender Höhe im ersten Rang. Bank B muss sich in der Regel mit Schuldbriefen zweiten Ranges begnügen. Da viele Kunden längere Festhypotheken haben, lautet die Gretchenfrage: Was sind die längsten Übergangsfristen, die Banken akzeptieren?

Versicherungen kommen als neue Darlehensgeber nicht in Frage, wenn die Restlaufzeit über 18 Monaten liegt. Für sie gelten besonders hohe Auflagen für die Sicherheiten. UBS, CS, Raiffeisen oder ZKB tolerieren auch längere Überbrückungen als 18 Monate. Verbindliche Zusagen machen sie aber nicht.

Andere sind kulanter: Die Migros-Bank gewährt auch Übergangsfristen von «mehreren Jahren». Postfinance und Bank Cler erklären sogar schriftlich, dass sie einen tranchenweisen Wechsel innerhalb von maximal 36 Monaten akzeptieren.

Welche Interessen verfolgen Banken?

Flexibler sind Kunden, die sich bei der Finanzierung zu Beginn Hausfinanzierung Damit das Traumhaus kein Luftschloss bleibt mehrere Schuldbriefe ausstellen lassen. Wenn der Kunde nichts unternimmt, wird die Bank beim Grundbuchamt einen einzigen Schuldbrief beantragen. In der Regel verlangt die ablösende Bank einen separaten Schuldbrief für die Hypothek.

Stefan Heitmann vom Finanzdienstleister Moneypark sagt: «Bei den Verhandlungen müssen Kunden in die Waagschale werfen, dass Ablösungen ein höchst lukratives Geschäft sind.» Mit jedem neuen Kunden profitiert die neue Bank ja nicht nur von den künftigen Zinszahlungen Hypothekarzinsen Gute Karten im Zinspoker , sondern auch mit langfristigen Gegengeschäften – zum Beispiel der Eröffnung einer Kontoverbindung, oft mit weiteren Geldanlagen und Wertschriften et cetera.

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Laut Heitmann finden sich immer wieder Beispiele mit längeren Übergangsfristen von drei bis fünf Jahren. Auch wer noch auf Festhypotheken sitzt, die erst 2023 auslaufen, sollte daher für eine möglichst vorteilhafte Ablösung verhandeln.

Vergleich: Das gilt bei der Ablösung von Hypotheken

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Ablösung in Tranchen innert 18 Monaten

Ablösung über 18 Monate hinaus

Mindestbetrag in Franken2

UBS

ja

grundsätzlich ja, wird individuell geregelt, ohne fixe Fristvorgabe nicht festgelegt

Credit Suisse

ja auch längerfristig möglich (mit Schuldbrief-Splitting) 100'000.–

ZKB1

ja bei ausreichender Deckung und etwa mit Schuldbrief-Splitting nicht festgelegt

Raiffeisen

ja möglich mit Schuldbrief-Splitting, keine Maximalfrist festgelegt nicht festgelegt

Swiss Life

ja in der Regel nicht (Schuldbrief im ersten Rang nötig) 250'000.– Allianz ja nur gegen Schuldbrief im ersten Rang 200'000.–

Postfinance

ja bis zu 36 Monate, je nach bestehender Bankbeziehung bei Tranchen ab 100'000.–, Umfang mindestens 200'000.–

Hypomat

ja, gegen Zahlungsversprechen der ablösenden Bank längerfristig ja, ohne festgelegte Frist, nur mit Schuldbrief-Splitting 100'000.–

Bank Cler

ja bis 36 Monate möglich, darüber hinaus sehr restriktiv

kein Mindestbetrag

Migros-Bank ja, gegen Zahlungsversprechen der ablösenden Bank ja, eventuell mehrere Jahre, nur mit Schuldbrief-Splitting kein Mindestbetrag Axa ja nicht möglich, akzeptiert nur Schuldbriefe im ersten Rang ab 200'000.–; bei über 66 Prozent Belehnung ab 400'000.– BEKB ja ja bei gutem Risikoprofil, wenn möglich mit Anpassung Schuldbriefe kein Mindestbetrag

Quelle: Umfrage Beobachter / Angaben der Banken und Versicherungen

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1 gilt analog für den Onlinevertrieb der ZKB (Homegate-Onlinehypothek)

2 Offiziell verlangen die Banken keinen Mindestbetrag für eine Ablösung. Zu berücksichtigen sind aber Mindestbeträge für die jeweiligen Produkte, zum Beispiel meist 100'000 Franken für Festhypotheken.

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4 Tipps: Clever günstig Geld aufnehmen

  1. Beharren Sie beim Abschluss von mehreren Festhypotheken darauf, dass Ihnen das Grundbuchamt mehrere Schuldbriefe errichtet.
  2. Falls Sie nur einen Schuldbrief besitzen, ist beim Grundbuchamt jederzeit ein Splitting oder die Errichtung zusätzlicher Schuldbriefe möglich. Die Kosten sind oft tiefer als befürchtet.
  3. Synchronisieren Sie die Laufzeit der Hypotheken. Falls zum Beispiel übernächstes Jahr eine Tranche ausläuft, tun Sie gut daran, nicht schon jetzt eine Verlängerung über acht oder zehn Jahre abzuschliessen. Wenn die Tranchen zeitlich nah beieinander fällig werden, sind Sie gegenüber der Bank in einer besseren Verhandlungsposition.
  4. Hören Sie nicht auf Ihre Hausbank, wenn sie Ihnen von einem Wechsel abrät und allerlei Gegenargumente ins Feld führt – etwa zu entstehenden Kosten, Umtrieben und komplexem Handling der Schuldbriefe.
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