1. Was fällt in einem Mietverhältnis überhaupt unter die Nebenkosten?

Der Vermieter darf nur Leistungen in Rechnung stellen, die direkt mit der Benutzung des Mietobjekts zusammenhängen.

Hinweis: Zu den zulässigen Nebenkosten zählen die Kosten für

 

  • Heizung
  • Kalt- und Warmwasser
  • Hauswartung
  • Garten- und Umgebungspflege
  • Treppenhausreinigung
  • Schneeräumung
  • Allgemeinstrom
  • Abo­gebühren für Kabelanschluss
  • Serviceabonnemente
  • Abwassergebühren
  • Kehrichtabfuhr und Lift


Nicht verrechnet ­werden dürfen Auslagen für

 

  • Reparaturen
  • Erneuerungsarbeiten
  • Gebäudeversicherungsprämien
  • Grundsteuern und öffent­liche Abgaben

2. Wie werden die Nebenkosten ­aus­gewiesen?

Ausdrücklich im Mietvertrag, sonst gelten sie als inbegriffen im Nettomietzins. Entweder ist die Zahlung a conto zu leisten – dann gibt es einmal jährlich eine Abrechnung. Oder die Nebenkosten sind pauschal geschuldet, und ­eine separate Abrechnung ist nicht nötig. Bei unklarer vertraglicher Regelung ist von Akonto auszugehen.

Beispiel (Auszug Mietvertrag)

 

Nettomietzins (monatlich) Fr. 1200.-
   
Nebenkosten  
Heizungs- und Warmwasserkosten a conto Fr. 80.-
Hauswartung a conto Fr. 50.-
Allgemeinstrom pauschal Fr. 35.-

3. Muss ich wirklich alle in der ­Nebenkostenrechnung aufgeführten Positionen übernehmen?

Sie müssen bloss Nebenkosten tragen, die Sie mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart haben. Meist liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Was nicht als Nebenkosten aufgeführt ist, müssen Sie als Mieter nicht extra vergüten. (Ausnahme: Die Verwaltungskosten dürfen je nach Ortsüblichkeit mit zirka drei bis vier Prozent der Nebenkosten draufgeschlagen werden.)

Wurde der Mietvertrag nur mündlich abgeschlossen, wird der Vermieter im Streitfall allerdings kaum beweisen können, welche ­Nebenkosten ein Mieter zusätzlich zur Nettomiete übernehmen muss.

Beispiel: Steht im Mietvertrag der pauschale Satz «Alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters», genügt dies nicht. In diesem Fall gelten alle Nebenkosten als durch den Nettomietzins abgegolten, weil sie nicht einzeln aufgeführt sind. Ebenfalls nicht ausreichend ist es, wenn in Bezug auf die Nebenkosten lediglich auf die «Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag» hin­gewiesen wird.

4. Kann der Vermieter die Kosten für Serviceverträge für Heizung oder Waschmaschine via Nebenkosten auf mich überwälzen?

Ja, das kann er, sofern es so im Mietvertrag vereinbart ist. Aber Achtung: Es kommt vor, dass durch Serviceverträge nicht nur – wie üblich – kleine Unterhaltsarbeiten abgedeckt sind, sondern auch grössere Reparaturen. In diesem Fall kann der Vermieter nur denjenigen Kostenanteil auf Sie überwälzen, der effektiv für kleinere Wartungsarbeiten bestimmt ist. Den Rest muss er selber tragen.

Hinweis: Oft verlangt der Vermieter beim Auszug aus der Wohnung, dass der Mieter einen Service für sämtliche technischen Geräte durch einen Fachmann durchführen lässt. Das ist unzulässig. Und zwar – unserer Ansicht nach – selbst dann, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten sein sollte – eine solche Bestimmung ist ungültig. Letzteres ist nicht unumstritten: Es gibt einzelne Schlichtungsbehörden und Gerichte, welche anderer Meinung sind und es als zulässig erachten, dass vertraglich zum Voraus vereinbart wird, dass der Mieter beim Auszug einen Service machen lassen muss.

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3 Tipps: Nebenkosten

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5. Muss der Vermieter eine Abrechnung erstellen?

Ja, der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, einmal jährlich eine Abrechnung auszufertigen, sofern er Akontozahlungen vereinbart hat – was in der Regel der Fall ist.

Tipp: Kommt der Vermieter dieser Pflicht trotz Ihrer Mahnung nicht nach, können Sie sich an die örtliche Schlichtungsbehörde wenden oder die Übernahme der künftigen Nebenkosten verweigern. Sie haben sogar das Recht, die bisher geleisteten Akontozahlungen zurückzufordern.

6. Was muss in der Nebenkosten­abrechnung alles aufgeführt sein?

Nebenkostenpositionen, die Sie im Mietvertrag vereinbart ­haben, müssen in der Abrechnung detailliert und klar auf­geschlüsselt sein. Nur so können Sie überprüfen, ob Ihnen unzulässige oder nicht vereinbarte Nebenkosten verrechnet werden.

Ferner muss der Vermieter den Kostenverteilschlüssel offenlegen. Er muss zudem die von Ihnen als Mieter bereits bezahlten Akontobeträge berücksichtigen.

Wichtig: Schickt Ihnen der Vermieter keine detaillierte Abrechnung, können Sie ­eine verlangen. Auch haben Sie Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege, um einzelne Posten zu kontrollieren.

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, seine Forderungen zu beweisen: Übernehmen müssen Sie also nur ausgewiesene Nebenkosten, die vertraglich vereinbart sind.

7. Dürfen allfällige Nachforderungen aus der Abrechnung beliebig hoch sein?

Leider ja. 2005 hat das Bundesgericht ­einen sehr mieterunfreundlichen Entscheid gefällt. Mit diesem wurde der Rechtsprechung einiger kantonaler Instanzen widersprochen, wonach sich ein Mieter darauf verlassen durfte, dass Nebenkosten-Akonten in etwa den tatsächlichen Kosten entsprechen. Der Entscheid des Bundes­gerichts betraf zwar einen sehr speziellen Fall – er wird aber heute von den Schlichtungsstellen und Mietgerichten generell angewendet.

Korrekt verrechnete und als Nebenkosten vereinbarte Positionen dürfen Ihnen demnach in der effektiven Höhe nach­belastet werden – auch wenn Sie aufgrund der ­abgemachten Akontozahlungen von viel tieferen Kosten ausgegangen sind.

Tipp: Idealerweise lassen Sie sich bei Vertragsabschluss vom Vermieter schriftlich bestätigen, dass die Akontozahlungen in etwa ausreichen werden. Weil das aber kaum je möglich ist, klären Sie am besten beim Vormieter ab, wie hoch die Nebenkostenabrechnungen jeweils waren.

8. Wie lange kann der Vermieter ­Nebenkosten nachfordern?

Nebenkosten verjähren nach fünf Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende der Abrechnungsperiode zu laufen.

Beispiel: Wenn die Abrechnungsperiode 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018 war, müsste der Vermieter möglichst rasch abrechnen. Unterlässt er dies, bedeutet dies aber nicht, dass Sie die Nachforderungen los sind – erst am 1. Juli 2023 können Sie die Verjährung geltend machen.

9. Falls ich zu viel für Nebenkosten ­bezahlt habe: Wie lange kann ich den Überschuss zurückfordern?

Wenn Ihre Akontozahlungen höher waren als die effektiv entstandenen Nebenkosten, verjährt Ihr Anspruch auf Rückzahlung nach fünf Jahren.

Haben Sie die Nebenkostenabrechnungen akzeptiert – etwa durch eine Begleichung der Nachforderungen – und stellen erst später fest, dass Sie zu viel bezahlt haben, beträgt die Frist für Ihre Rückforderung ein Jahr. Das bedeutet, dass Sie innert eines Jahres von dem Zeitpunkt an tätig werden müssen, in dem Sie Ihren Irrtum erkannt haben. Länger als zehn ­Jahre zurück können Sie Ihre Ansprüche aber nicht durchsetzen.

Achtung: Erst wenn Sie rechtliche Schritte einleiten, ist die Verjährung unterbrochen – also wenn Sie etwa eine Betreibung einleiten oder ein Begehren an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen stellen. Oder aber wenn der Vermieter Ihre Forderung anerkennt.

Beispiel: Am 15. September 2018 stellen Sie fest, dass Sie seit Ihrem Einzug vor über 20 Jahren eine Nebenkostenposition bezahlt haben, die im Mietvertrag nicht erwähnt ist. Die Abrechnungsperiode dauert jeweils vom 1. Juli bis 30. Juni. Sie können den zu viel bezahlten Betrag ab 2008/2009 zurückfordern. Läuft das Mietverhältnis weiterhin, können Sie anstelle der Mietzinszahlung eine Verrechnungserklärung abgeben, und dies so lange, bis Ihr Rück­erstattungsanspruch beglichen ist – ohne Verjährung.

Das Risiko dabei: Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsrückstands und stellt sich heraus, dass Sie zu viel verrechnet haben, ist die Kündigung gültig. Lassen Sie sich darum zunächst beraten.

10. Darf der Vermieter einfach so die Nebenkosten erhöhen oder gar neue Nebenkostenpositionen einführen?

«Einfach so» darf er das nicht. Der Ver­mieter muss dafür ein amtliches Formular für einseitige Mietvertragsänderungen verwenden und kann die Änderung erst auf den nächsten Kündigungstermin einführen. Das Formular muss spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihnen eingehen.

Will er neue Nebenkostenpositionen einführen, muss er den Nettomietzins entsprechend reduzieren. Dabei muss er sich auf die Durchschnittskosten der letzten drei bis fünf Jahre stützen.

Beispiel: Der Vermieter möchte neu Akontozahlungen für die Hauswartkosten einführen. Er errechnet einen Betrag von ­monatlich 50 Franken für Ihre Wohnung, gestützt auf die Auslagen der letzten drei Jahre. Am 19. Oktober erhalten Sie die ­Mitteilung auf dem amtlichen Formular, dass Ihr Nettomietzins jetzt 50 Franken tiefer ist, dafür die neue Nebenkostenposition «Hauswartung» mit 50 Franken Akonto eingeführt wird. Gültig ist diese Regelung ab dem 1. Februar – entsprechend der dreimonatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende gemäss Ihrem Mietvertrag.

11. Was muss ich tun, wenn gewisse ­Nebenkosten wegfallen, etwa weil ich den Kabelanschluss gekündigt habe?

Haben Sie die Kabelgebühren bisher nicht a conto, sondern als Nebenkostenpauschale bezahlt, können Sie vom Vermieter die Streichung verlangen. Waren die Gebühren im Nettomietzins inbegriffen, können Sie einen entsprechend tieferen Mietzins fordern. Wie bei Erhöhungen auch ist das erst per nächstmöglichen Kündi­gungs­termin durchsetzbar.

Zahlen Sie Akontobeträge für den Kabelanschluss, haben Sie ebenfalls das Recht, dass diese Position gestrichen wird – nur macht es unter dem Strich nichts aus, wenn Sie den entsprechenden Betrag weiterhin vorauszahlen. Achten Sie einfach darauf, dass die Kabelgebühren in der nächsten Nebenkostenabrechnung nicht mehr aufgeführt sind.

Beispiel: Sie haben den Kabelanschluss, der im Nettomietzins inbegriffen ist, im Januar gekündigt. Ihr Kabelnetzanbieter akzeptiert die Kündigung per Ende April und plombiert den Anschluss. Sie haben beim Vermieter ebenfalls im Januar die Mietzinsreduktion um 25 Franken per 1. Mai beantragt. Da Ihr Mietvertrag als Kündigungstermine nur Ende März, Juni und September vorsieht, muss der Vermieter den Mietzins erst per 1. Juli herabsetzen.

12. Ich habe meine Wohnung ­gekündigt. Habe ich Anspruch auf eine ­Nebenkostenabrechnung zum Zeitpunkt des Auszugs?

Nein, einen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung gibt es nicht. Der Vermieter muss nur einmal jährlich abrechnen.

Wichtig: Beachten Sie, dass der Vermieter einen Teil der Mietkaution für mutmass­liche Nebenkostennachforderungen bis zum Ende der Abrechnungsperiode zurückbehalten darf.

13. Nicht alle Vermieter sind einsichtig: Wie setze ich meine Rechte als Mieter durch?

Es gibt die Schlichtungsbehörde in Miet­sachen als erste Instanz. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und in der Regel auch für Laien einfach und ohne Anwalt zu führen. Zuständig ist die Schlichtungsbehörde am Ort des Miet­objekts.

Tipp: Auf der Website www.mietrecht.ch können Sie in der Rubrik «Schlichtungs­behörde» nach der Behörde suchen, die für Sie zuständig ist. Ein Formular für das Schlichtungsgesuch finden Sie unter www.ejpd.admin.ch.

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Quelle: Beobachter Edition