Sie wurde rauf und runter gespielt. Die Ballade über den jungen Mann, der vor der Realität flüchtet, immer härtere Drogen nimmt. «Am Tag, als Conny Kramer starb», sang die erst 15-jährige Juliane Werding, die Joan Baez für Deutschsprachige. Das war im Frühling 1972.

Die Schweiz summte mit, der Song verharrte vier Monate in der Hitparade. Die aufmüpfigen Jungen, Drogen Drogen legalisieren Wie schlimm sind Drogen wirklich? , freie Liebe, Terrorismus. Die Welt schien verrücktzuspielen, vielleicht kaputtzugehen. Der Club of Rome verkündete die Grenzen des Wachstums. Inflation frass den Bürgern das Geld weg. Von 1969 bis 1972 verdreifachte sich die Teuerung von 2 auf 6 Prozent. Wie sollte das enden? Sollte man noch sparen – oder gleich alles verprassen?

Im Frühling 1972 wurden die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger zur Urne gerufen. Soll der Staat das private Wohneigentum fördern, den Bürgern zu eigenen vier Wänden verhelfen? Niemand ahnte, dass ihnen die Inflation ein Jahr später ihr Geld doppelt so stark entwerten würde. Die Erdölkrise. Das Ja wäre sonst wohl noch deutlicher ausgefallen. Ein Ja zu mehr Sicherheit und Wohlstand in einer Zeit, die alles in Frage stellte.

Ein Eigenheim sichere letztlich die Altersvorsorge, sei inflationsresistent. So argumentierten Politiker und der Bundesrat. Eine obligatorische berufliche Vorsorge gab es damals nicht. Die kam erst 1985, die Säule 3a ein Jahr später. 

Boom dank PK-Geld

Die eigenen vier Wände beflügelten Vorstellungen von Unabhängigkeit und Selbstverwirklichung, wirkten wie eine Droge. So ein Hüsli, wie in amerikanischen Filmen, in denen jeder eines besass, glückliche Väter mit lachenden Kindern im Garten tollten und Frauen aus grosszügigen Küchen strahlten.

Von 1970 bis 2000 stieg der Anteil der Wohneigentümer um über 20 auf 34,6 Prozent. Mit seiner Förderung des Wohneigentums unterstützte der Bund die Bauwirtschaft und die Banken, die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verdoppelten sich zwischen 1980 und 1990. Dann platzte die Blase, Immobilien verloren an Wert, Rezession.

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1995 legte der Bund nach und erweiterte den Strauss der Fördermassnahmen, von Steuererleichterungen bis zum Einsatz der Vorsorgegelder. Einen Boom löste 1995 die Erlaubnis aus, die berufliche Vorsorge für den Kauf einzusetzen, das Pensionskassengeld. Die Schweizerinnen und Schweizer kauften vor allem Eigentumswohnungen, sie trafen Geschmack und Portemonnaie. Zuerst sanierte man ehemalige Mietwohnungen, dann Neubauten. Heute liegt die Eigentumsquote bei knapp 40 Prozent der Haushalte – und verharrt dort.

Der Grund: Fast kein Mieter kann sich eigene vier Wände noch leisten. Lange waren 40 bis 50 Prozent dazu in der Lage, heute ist es nur noch jeder zehnte Haushalt. Das hat die Zürcher Kantonalbank im Dezember 2019 errechnet.

5000 Franken im Monat? 

Ein Beispiel veranschaulicht das: 

  • Wer ein Haus oder eine Wohnung für 1 Million Franken kaufen will, muss mindestens 200'000 Franken Eigenkapital mitbringen.
     
  • Für die 800'000 Franken Hypothek rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, dazu kommen je 1 Prozent für Unterhaltskosten und Amortisation.
     
  • Das ergibt theoretische Wohnkosten von 60'000 Franken pro Jahr oder 5000 Franken pro Monat.
     
  • Weil höchstens ein Drittel des Einkommens für das Wohnen ausgegeben werden soll, muss der Käufer also 180'000 Franken pro Jahr verdienen, sonst gibt die Bank kein Geld.


Nur noch 20 Prozent der heutigen Mieter nehmen diese Hürde, meistens sind es Doppelverdiener. Es ist noch schlimmer: «Wenn man auch die Anforderungen ans Eigenkapital berücksichtigt, kommt ein Eigenheim schweizweit nur noch für jeden zehnten Mieterhaushalt in Betracht», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien- Research der Zürcher Kantonalbank.

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Den Eintritt in die Liga der Eigentümer können sich so nur Grossverdiener und Erben leisten. Wer die Vorgaben aber erfüllt oder bereits im Eigenheim wohnt, lebt viel billiger, als die Banken berechnen. Zehnjährige Festhypotheken gibt es mittlerweile für unter 1 Prozent Zins. Die von Banken kalkulierten 5 Prozent sollen Käufer bei einem Anstieg der Hypozinsen schützen. Vor 20 Jahren lagen sie schon mal über 4 Prozent, Anfang der neunziger Jahre gar bei 7. Seither sanken sie stetig.

2000 Franken im Monat

Die realen Wohnkosten für ein 1-Millionen-Haus belaufen sich darum nicht auf 5000, sondern auf rund 2000 Franken pro Monat. Doch damit nicht genug.

Über die staatliche Förderung des Wohneigentums werden Eigentümer auch noch steuerlich begünstigt. Hypothekarzinsen und werterhaltende Investitionen ins Eigenheim können sie vom Einkommen abziehen. Energetische Sanierungen werden subventioniert, die verbleibenden Kosten kann man ebenfalls abziehen. Hinzu kommen staatliche Investitionen in die Erschliessung von Wohnzonen, etwa durch öffentlichen Verkehr, was den Wert einer Liegenschaft nochmals erhöht.

Es wartet noch ein Steuergeschenk: Der Staat schätzt die Liegenschaft systematisch zu tief ein, im Schnitt auf etwa 70 Prozent des realen Werts. Dadurch fällt auch der Eigenmietwert zu tief aus, den Eigentümer als theoretisches Einkommen versteuern müssen. Sein Zweck: Es soll die übermässige Benachteiligung der Mieter etwas kompensieren.

Wenn sich nur noch wenige Privilegierte Wohneigentum leisten können und diese Glücklichen auch noch steuerlich begünstigt werden, verkommt die staatliche Förderung des Wohneigentums zu einer Reichenförderung. Die Zeche bezahlen die Mieter, die ihre Einkommenssteuern nicht entsprechend senken können und so übermässig zu den Staatseinnahmen beitragen, sagen Kritiker.

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Zu grosse Nachfrage

Einzelne Banken haben deshalb vorgeschlagen, den kalkulatorischen Zinssatz für Hypotheken zu senken, damit sich wieder mehr Mieter Wohneigentum leisten könnten. Ein Trugschluss.

Die Zürcher Kantonalbank hat ausgerechnet, wie sich die Senkung des Zinses von 5 auf 3 Prozent auswirken würde. «Die Nachfrage nach Wohneigentum würde enorm steigen, um 50'000 bis 90'000 Einheiten», sagt Analystin Kubli. In der Schweiz seien 2018 aber nur 22'000 Eigenheime neu gebaut worden. «Die steigende Nachfrage könnte nicht befriedigt werden, die Preise würden um bis zu 20 Prozent steigen.» Die Wohneigentumsquote würde darum nur minim zunehmen.

Um die Eigentumsquote zu erhöhen, müssten sehr viel mehr Eigenheime gebaut werden. Das geschieht aber nicht, weil grosse Immofirmen und Pensionskassen auf langfristige Renditeobjekte setzen, also Mietwohnungen. Der alte Traum vom Eigenheim dürfte so für viele Mieter einer bleiben. Von der Eigentumsförderung profitiert vor allem, wer bereits sein Hüsli hat.

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«Es ist volkswirtschaftlich sowieso unsinnig, Wohneigentum zu fördern», sagt Mathias Binswanger, Professor für Volkswirtschaftslehre an der Fachhochschule Nordwestschweiz. «Tatsächlich werden dadurch die Banken gefördert, bei denen sich Wohneigentümer langfristig verschulden.» Wegen der Abzugsmöglichkeiten bei den Steuern hätten diese kein Interesse, ihre Hypotheken zurückzubezahlen . Darum seien Schweizer Haushalte auch weltweit am höchsten verschuldet. «Von der Wohneigentumsförderung profitieren jene, die es eigentlich gar nicht nötig hätten», so Binswanger.

Mit seiner Einschätzung steht er nicht alleine. Der Bund selber untersuchte die Auswirkungen der Wohneigentumsförderung und kam vor zehn Jahren zu einem vernichtenden Ergebnis: Gesellschaftspolitisch gebe es keine Rechtfertigung, «den privaten Nutzen, der nur Eigentümern entstehe», staatlich noch zu fördern, bilanzierten Steuerverwaltung, Bundesamt für Sozialversicherungen und Bundesamt für Wohnungswesen. Auch ökologisch sei die Förderung nicht sinnvoll: Der Bedarf an Wohnfläche steige bei Eigentümern, das fördere die Zersiedelung Zersiedelung Wie die Schweiz zubetoniert wird – und was dagegen hilft der Landschaft und führe zu längeren Arbeitswegen.

Das bestätigt eine Untersuchung der Credit Suisse von 2019. «Am längsten ist der Arbeitsweg von Einfamilienhausbesitzern» – nur 32 Prozent von ihnen, die in Zürich arbeiten, erreichten ihren Arbeitsplatz innert 30 Minuten. Bei den Bewohnern von Eigentumswohnungen waren es 38 Prozent, bei den Mietern 51. Lange Arbeitswege haben noch ein Problem. «Während dieser Zeit sind die Menschen am unglücklichsten», sagt der Volkswirtschaftler und Glücksforscher Binswanger.

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Systematisch geschröpft

Wenn überhaupt, müsste der Staat die Mieter fördern. Doch die werden mehrfach abgestraft. Wohneigentümer dürfen sich seit 1992 an ständig sinkenden Hypozinsen erfreuen. Davon müssten auch Mieter profitieren, denn Vermieter sind verpflichtet, Senkungen weiterzugeben Mietzinssenkung Die Ausreden der Vermieter . Das tun sie offenbar systematisch nicht, die Mieten sind fast überall gestiegen. Im Schnitt müssten sie gegen 40 Prozent tiefer liegen. Das hat die Raiffeisenbank 2017 in einer Studie errechnet.

«Die Schere zur tatsächlichen Mietpreisentwicklung ist fast schon beängstigend und hat wesentlich zum Eigentumsboom beigetragen», schreibt die Bank. Die Droge wirkte. «Während die Mieten faktisch unaufhaltsam steigen, hat sich die Wohnkostenbelastung der eigenen vier Wände massiv reduziert.» Der Boom zum Eigenheim sei darum eine «Folge eines lax gehandhabten Mietrechts».
 

«Es ist volkswirtschaftlich unsinnig, Wohneigentum zu fördern.»

Matthias Binswanger, Volkswirtschaftler an der Fachhochschule Nordwestschweiz


Für Volkswirtschaftler Binswanger sprechen nicht nur ökonomische Gründe gegen die Förderung des Eigenheims. «Das Einfamilienhaus ist eine grosse Glücksillusion aus den sechziger und siebziger Jahren. Nur über eine kurze Lebensphase ist es eine vielleicht angepasste Wohnform – wenn Kinder da sind. Falls es zu einer Trennung kommt, wird es sozial und finanziell besonders kompliziert. Und sind die Kinder einmal ausgezogen, braucht es sowieso kein Einfamilienhaus. Im Alter werden Haus und Garten erst recht eine Last, im Pool schwimmen dann Frösche statt der Bewohner.»

Die meisten Hauskäufer seien aber schon nach wenigen Jahren ernüchtert. «Meist ist das Wohneigentum viel zu gross. Wenn man das Verhalten der Bewohner am Wochenende untersucht, beschränkt sich die Nutzung auf wenige Lieblingsbereiche.» Viele Zimmer und Flächen bleiben unberührt.

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«Wohneigentum auf Zeit» – ein Modell für die Zukunft?

Lässt sich die Idee vom selbst bewohnten Eigenheim noch retten? «Es gibt einen interessanten Ansatz: Wohneigentum auf Zeit», sagt Analystin Ursina Kubli von der Zürcher Kantonalbank. «Ein Haus oder eine Wohnung wird nur für 20 oder 30 Jahre gekauft, solange Kinder da sind.» Danach fällt es an den ursprünglichen Investor zurück, zum Beispiel ein Immobilienunternehmen oder eine Pensionskasse. «So könnten die Kaufkosten stark reduziert und die Wohnsituation einfacher an die jeweilige Lebensphase angepasst werden.»

Die Hochschule Luzern hat das Eigentum auf Zeit durchgerechnet. Der Kaufpreis würde sich bei 30 Jahren Wohndauer auf etwa einen Drittel reduzieren, und Käufer würden 15 bis 20 Prozent günstiger wohnen, als wenn sie mieten würden. Bei einer Befragung von Mietern und Eigentümern zeigten drei Viertel Interesse an einem solchen Modell. Das war vor drei Jahren, bis heute bietet es niemand an.

Die meisten Mieter werden darum weiter mieten. Zwar werden viele Wohnungen neu gebaut Immobilienmarkt Das läuft auf dem Wohnungsmarkt schief , zu oft aber in abgelegeneren Landgemeinden. Dort müssen sich Investoren mit weniger Bauauflagen rumschlagen, und es gibt vor allem genug Land.

Immer weniger Wohnungen sind privat vermietet

«Die Situation wird sich für die Mieter nicht entspannen», ist SP-Nationalrätin Jaqueline Badran überzeugt (siehe Interview). In die neuen Wohnungen investierten Pensionskassen und Immobilienfirmen, die überrissene und oft illegale Renditen erwirtschaften würden, kritisiert die Vorständin des Mieterinnen- und Mieterverbands. Gemäss Bundesamt für Statistik sind noch 47 Prozent der Wohnungen privat vermietet , 10 Prozent weniger als vor 20 Jahren. Swiss Life, die Grossbanken, die Migros und viele Pensionskassen gehören heute zu den mächtigsten Vermietern.

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Wem das Geld für ein Eigenheim fehlt, der muss als Alternative auf eine gemeinnützige Wohnung in einer Genossenschaft hoffen. Die Mischform aus Miteigentum, Mitsprache und Miete muss keine Rendite erwirtschaften, das macht die Wohnungen rund 20 Prozent günstiger. Doch die Nachfrage ist so immens, dass Wohnungen selten angeboten und oft keine Wartelisten geführt werden.

Flexible Wohnmodelle

Für Volkswirtschaftler Binswanger sind Genossenschaften ein sinnvolles Modell. «Ähnlich wie beim Mieten kann die Wohnungsgrösse veränderten Lebenssituationen angepasst werden. Und Vorschriften zur Mindestbelegung verhindern einen zu grossen Flächenverbrauch.»

Genossenschaften ermuntern dazu, sich in einer Siedlung einzubringen und mitzubestimmen. Für manche Individualisten ist die Vorstellung ein Gräuel. Vielleicht ist sie besser, als zwischen selbst gepflanzten Hecken zu vereinsamen und von alten Zeiten zu träumen.

Wie vor 50 Jahren beginnt das neue Jahrzehnt mit viel Verunsicherung: Klimaerwärmung Nach neuem Weltklimabericht «Wir müssen alles tun, was wir tun können» , unsichere Altersvorsorge, Negativzinsen . Diesmal ist die Inflation kein Problem, die Hypotheken kosten fast nichts mehr, aber die Mieten steigen ständig. Die Welt scheint erneut verrücktzuspielen, vielleicht kaputtzugehen.

Am 9. Februar entscheiden die Stimmberechtigten über gemeinnützigen Wohnungsbau «Mehr bezahlbare Wohnungen» Darum geht es bei der Wohnungsinitiative , ob Wohnen ohne Renditezwang stärker gefördert werden soll. Und damit auch über etwas mehr Sicherheit. 

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Eigentümer: Zahlen und Fakten

Illustration: Eigentümer
Quelle: Hanna Jaray
  • 38% der Haushalte sind im Stockwerk- oder Hauseigentum.

  • 6000 Franken kostet ein Quadratmeter eines Einfamilienhauses im Schnitt. Vor zehn Jahren war es 4900 Franken.

 

 

Mehr Wohneigentum

Infografik: Entwicklung Wohneigentum Schweiz

Immer mehr Wohnungen und Häuser gehören ihren Bewohnerinnen und Bewohnern. Vor allem, weil Stockwerkeigentum zunimmt. Entwicklung der Wohneigentumsquote, gemessen an Haushalten.

Quelle: BFS – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

Die Schweiz – ein reiches Land voller Mieter

Infografik: Wohneigentumsquote pro europäisches Land

Die Schweiz hat die geringste Wohneigentumsquote aller europäischen Länder. Anteil von Wohneigentümern an der Bevölkerung.

Quelle: Eurostat – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

Länger schaffen, um ein Häusle zu bauen

Infografik: Preisentwicklung in der Schweiz für Einfamilienhäuser im mittleren Segment

Von 2000 bis 2019 sind die Preise für Einfamilienhäuser im mittleren Segment schweizweit gestiegen – je nach Region auf das Doppelte.

Quelle: Wüestpartner – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

Mieter: Zahlen und Fakten

Illustration: Mieter
Quelle: Hanna Jaray
  • 56% der Haushalte sind in Mietwohnungen oder -häusern.*

  • 16 Franken kostet ein Quadratmeter einer Mietwohnung monatlich im Schnitt. Für die ganze Wohnung zahlen Mieterinnen und Mieter 1339 Franken.

* 3 Prozent der Wohnungen und Häuser werden ihren Bewohnern von Verwandten oder Arbeitgebern kostenlos zur Verfügung gestellt.

 

 

Durchschnittliche Mietpreise in der Schweiz

Kosten einer Mietwohnung in der Schweiz pro Anzahl Zimmer

Durchschnittlicher Mietpreis pro Anzahl Zimmer.

Quelle: BFS – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

So stiegen die Mietpreise seit 1996

Entwicklung der Mietpreise in der Schweiz seit 1996

Veränderung der Mietpreise seit 1996. Die Hypothekarzinsen sanken stetig, doch viele Vermieter geben das nicht an die Mieter weiter.

Quelle: Wüestpartner – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

Preisgraben zwischen Stadt und Land

Infografik: Preisgraben zwischen Stadt und Land

Die Mieten haben sich von 1996 bis 2019 je nach Kanton sehr unterschiedlich entwickelt.

Quelle: Wüestpartner – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger
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Genossenschafter: Zahlen und Fakten

Illustration: Genossenschafter
Quelle: Hanna Jaray
  • 3% der Haushalte sind Genossenschaften.*

  • 14 Franken kostet der Quadratmeter einer Genossenschaftswohnung im Monat. Konventionelles Mieten ist im Schnitt fast 2 Franken teurer.

* Zählt man gemeinnützige Wohnungen hinzu (etwa von Städten), sind es 4 Prozent.

 

 

Genossenschaftswohnungen sind günstiger

Infografik: Kosten von Genossenschaftswohnungen pro Preissegment

40 Prozent der Genossenschaftswohnungen kosten 600 bis 999 Franken monatlich. Anteile Wohnungen pro Preissegment.

Quelle: BFS – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

Jeder 3. Genossenschafter hat tiefen Lohn

Einkommen von Genossenschaftern, Mietern und Eigentümern im Vergleich

In Genossenschaften leben viele Leute, die in schlecht bezahlten Berufen arbeiten.

Quelle: Sotomo/BWO – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

 

 

Grösster Anteil an Genossenschaften in Basel, Zürich und Luzern

Infografik: Anteil Genossenschaften pro Kanton

Die Genossenschaften konzentrieren sich in städtischen und industriell geprägten Kantonen. Anteil an Haushalten, die genossenschaftlich organisiert sind.

Quelle: Sotomo/BWO – Infografik: Andrea Klaiber und Anne Seeger

Eigentümer: So werden sie gefördert

  • Das angesparte Vorsorgekapital der obligatorischen zweiten Säule (Pensionskasse) und der freiwilligen Säule 3a darf für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden .
     
  • Eigentümer dürfen werterhaltende Investitionen und Hypothekarzinsen vom Einkommen abziehen – in vielen Kantonen auch Unterhaltskosten.
     
  • Der hypothetische Ertrag aus einer Vermietung des selbst genutzten Wohneigentums muss als Eigenmietwert versteuert werden. Der Wert der Immobilie wird meist zu tief angesetzt und muss nur zu 60 bis 70 Prozent versteuert werden.
     
  • Energetische Sanierungen werden subventioniert und können ebenfalls von den Steuern abgezogen werden.
     
  • Bei jedem Bauprojekt investiert die öffentliche Hand in Leitungen, Strassen, öffentlichen Verkehr und Schulhäuser. Dadurch erhöhen sich der Verkehrswert und der Ertragswert der privaten Immobilie.
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Mieter: Steiniger Weg zum Eigentum

  • Die Preise für Immobilien sind massiv gestiegen. Wohnungen und Einfamilienhäuser kosten doppelt so viel wie zur Jahrtausendwende.
     
  • Für ein Objekt im Wert von 1 Million Franken müssen heute mindestens 200'000 Franken Eigenkapital (20 Prozent) eingebracht werden. Bei der üblichen Verzinsung von 5 Prozent müssen Käufer so mindestens 180'000 Franken im Jahr verdienen, um eine Hypothek zu erhalten.
     
  • Seit 2012 müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises nicht etwa aus der Pensionskasse, sondern aus liquiden Mitteln wie Sparguthaben oder Schenkungen stammen.
     
  • Käufer dürfen nur ihr bis zum 50. Lebensjahr angespartes Freizügigkeitskapital einsetzen. Oder die Hälfte des späteren Kapitals, wenn dieses höher ist als das früher angesparte.
     
  • Wer heute kauft, steigt in einen tendenziell überhitzten Markt ein. Wenn die Preise fallen, können Eigentümer ihr Eigenkapital rasch verlieren. Stecken etwa nur 20 Prozent eigenes Geld im Wohneigentum und sinken die Preise um 20 Prozent, ist alles weg. Banken können zudem Nachzahlungen verlangen, weil kein Eigenkapital mehr vorhanden ist.

Die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»

Am 9. Februar 2020 wird über die Initiative abgestimmt. Sie fordert, dass 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen durch gemeinnützige Bauträger erstellt werden. Der Bundesrat und die Mehrheit des Parlaments sind dagegen.

Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Initiative im Überblick «Mehr bezahlbare Wohnungen» Darum geht es bei der Wohnungsinitiative

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Wer eine Liegenschaft besitzt und selbst bewohnt, bezahlt in Form des Eigenmietwerts Steuern. Im Gegenzug kann ein Wohneigentümer Unterhaltskosten steuerlich abziehen, wenn auch nicht alle. Mitglieder von Guider erfahren, wie der Eigenmietwert bei einem Wohnrecht oder bei der Nutzniessung versteuert wird, was nach einer Trennung gilt und wie Fördergelder für bauliche Umweltschutzmassnahmen in der Steuererklärung angegeben werden müssen.

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Peter Johannes Meier, Ressortleiter

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