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BauabnahmeDen Neubau ohne Mängel gibt es nicht

Baumängel
Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an. Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Bild: Thinkstock Kollektion

Die Bauarbeiten sind abgeschlossen, jetzt gehts ans Wohnen. Und an die mitunter langwierige Geschichte mit Mängeln, Rügen und Fristen. Es lohnt sich, bei der Bauabnahme genau hinzuschauen und vielleicht sogar Hilfe beizuziehen.

von Üsé Meyeraktualisiert am 2017 M10 06

Endlich! Die letzten Handwerker haben den Bau verlassen. Der Architekt hat die Schlüssel übergeben. Das Haus ist bezugsbereit. Gross ist die Vorfreude auf das neue Heim – gross ist aber auch die Gefahr, dass in der Euphorie ein wichtiger Schritt vernachlässigt wird: die Bauabnahme. Ähnlich wie bei der Wohnungsabnahme für Mieter geht es bei der Bauabnahme darum, sämtliche Mängel am eigenen Haus festzustellen und zu rügen.

Kratzer im Parkett, eine klemmende Eingangstür, eine an der falschen Wand angebrachte Steckdose, Farbe, die von der Badezimmerdecke blättert: Den Neubau ohne Mängel gibt es nicht.

Darum empfiehlt es sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren.

Vorgenommen wird diese, sobald der Bau abgeschlossen ist – am besten zusammen mit dem Architekten oder dem Bauleiter. Während des Rundgangs durch und um das Haus werden die Mängel in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Darin wird notiert, wo ein Mangel entdeckt wurde, was genau nicht in Ordnung ist und bis wann spätestens der Mangel von den Handwerkern behoben worden sein muss.

Wichtig ist, dass dieses Protokoll von beiden Parteien unterschrieben wird. Ist man sich mit Architekt oder Bauleiter nicht einig, ob es sich bei einem bestimmten Punkt um einen Mangel handelt, sollte man die Situation mit Fotos und Notizen möglichst genau dokumentieren.

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Das ist eine der Schwierigkeiten des Bauherrn bei der Abnahme: Als Nicht-Fachmann wird er unter Umständen gewisse Mängel gar nicht erkennen. Wobei es sich um einen Mangel handelt und was noch knapp toleriert werden muss, ist für ihn schwierig abzuschätzen.

Deshalb kann sich der Beizug eines unabhängigen Experten zur Bauabnahme lohnen. Dabei geht es nicht nur um die Mängelerkennung, sondern auch um eine präventive Massnahme: um Einschüchterung. Wenn der Architekt oder Generalunternehmer im Voraus weiss, dass ein unabhängiger Experte dabei sein wird, hat es meist weniger Mängel bei der Abnahme als sonst.

Die Kosten für die Unterstützung bewegen sich im Rahmen von 400 bis 1400 Franken – je nachdem, ob sich der Bauherrenberater im Vorfeld in die Verträge einlesen soll und wie viele Termine vor Ort nötig sind (Preis pro Stunde rund 180 Franken).

Mit der Bauabnahme laufen die Garantie- und Rügefristen an. Die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie ein Haus beträgt gemäss Obligationenrecht (OR) fünf Jahre. Während dieser Zeit ist der Handwerker verpflichtet, die Mängel zu beheben. Jedoch nur, wenn diese sofort schriftlich gerügt werden, nachdem sie entdeckt worden sind (Ausnahme: siehe «SIA-Norm 118»).

Wird ein offensichtlicher Mangel – also einer, der bei genauer Prüfung erkannt werden sollte – bei der Bauabnahme nicht gerügt, gilt das Werk selbst mit dem Mangel als abgenommen. Mit der Folge, dass keinerlei Garantieanspruch mehr besteht.

Bauherren brauchen einiges an Nervenstärke

Ist das Abnahmeprotokoll vollständig verfasst und unterschrieben, wird der Architekt oder der Generalunternehmer die Mängel gegenüber den Handwerkern rügen. Sind die Garantieleistungen jedoch vertraglich an den Käufer abgetreten, muss der Bauherr die Behebung der Mängel selber einfordern.

Nach OR (Art. 368) hat der Handwerker in der Folge drei Möglichkeiten, den Mangel zu beheben:

  • Unentgeltliche Nachbesserung: Dem Unternehmer wird die Möglichkeit gegeben, sein Werk nachzubessern. Bei Mängeln, die relativ einfach zu beheben sind, ist das die üblichste Mängelbeseitigung. Der Handwerker kann eine Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand im Missverhältnis zum Nutzen steht.
  • Minderung: Der Unternehmer setzt den Kaufpreis im Rahmen des verminderten Werts des Objekts herunter. Die Minderung wird angewendet, wenn eine Nachbesserung nicht möglich oder zu aufwendig ist.
  • Wandlung: Der Vertrag wird rückwirkend aufgelöst. Ist ein Werk völlig unbrauchbar, kann die Annahme verweigert werden. Das heisst: Geld und Material zurück. Eine Wandlung wird jedoch nur in den wenigsten Fällen angewandt.

Die Bauabnahme und die Zeit bis zur vollständigen Behebung aller Mängel erfordert von den Bauherren einiges an Nervenstärke. Umso wichtiger ist es, darauf vorbereitet zu sein.

Damit man nach dem Einzug ins neue Heim nicht dauernd die Handwerker im Haus hat – sofern sie überhaupt zur Arbeit antreten –, ist man gut bedient, wenn man kurze Zeit vor der Fertigstellung des Hauses bereits eine Vorabnahme macht. So können die meisten Mängel noch vor dem Einzug und der eigentlichen Bauabnahme behoben werden.

Und die Gefahr, dass sich die Euphorie beim Übertreten der Haustürschwelle in Luft auflöst, ist fürs Erste gebannt.

SIA-Norm 118

Liegt überhaupt ein Werkmangel vor oder nicht? Ein Sachverhalt, der gemäss Obligationenrecht der Bauherr beweisen muss. Wird jedoch die Norm SIA 118 (SIA: Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) bereits im Kaufvertrag als verbindlich erklärt, kehrt sich die Beweislast um. Sprich: Dann ist es am Handwerker zu beweisen, dass kein Mangel besteht.

Dank der SIA-Norm 118 ändert sich auch betreffend der Rüge- und Garantiefrist einiges zugunsten des Bauherren. Zwar bleibt die Garantiefrist bei fünf Jahren, aber in den ersten zwei Jahren, der sogenannten Rügefrist, können Mängel jederzeit gerügt werden – also nicht zwingend sofort nach Feststellung des Mangels.

Trotzdem wird auch mit SIA 118 nach Fertigstellung des Hauses eine ordentliche Bauabnahme gemacht und werden Mängel gerügt. Doch erst später bemerkte Mängel müssen danach nicht mühsam einzeln, sondern können erst bei der sogenannten Zweijahres-Abnahme gesammelt gerügt werden. Heute sollte die SIA-Norm 118 Standard bei Kauf-, Werk- und Generalunternehmerverträgen sein. Fehlt sie, muss der Bauherr dies unbedingt bemängeln.

Was, wenn Mängel nicht behoben werden?

Spätestens die Mängelbehebung wird zeigen, ob ein beauftragter Handwerker seine Verpflichtungen ernst nimmt. Leider machen Bauherren immer wieder die Erfahrung, dass manche Handwerker, was die Garantiearbeiten angeht, auf beiden Ohren taub sind. Da kann der Bauherr noch so oft anrufen, E-Mails schreiben und sich über die fehlende Dienstleistungsqualität aufregen – der Unternehmer ist dann bereits in einem anderen Bauprojekt engagiert, und Garantiearbeiten haben für ihn nur noch tiefste Priorität.

Werden Mängel partout nicht behoben, hat man als Bauherr drei Möglichkeiten, doch noch zu seinem Recht zu kommen:

  • Ersatzvornahme: Falls der Unternehmer auf die Rüge nicht reagiert, einen immer wieder nur vertröstet oder die Verantwortung nicht übernehmen will, gibt es die Möglichkeit, ihm eine letzte Frist zu setzen. Lässt er diese verstreichen, kann man den Mangel durch eine andere Firma beheben lassen – auf Kosten des Unternehmers. Aber aufgepasst: Die Summe beim Unternehmer einzutreiben kann schwierig sein.
  • Rückbehalt: Gemäss Bundesgericht (etwa BGE 89 II 235) und SIA 118 ist die Zurückhaltung der mutmasslichen Schadenbehebungssumme plus Umtriebskosten ein zulässiges Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche (gilt nicht für das Architektenhonorar).
  • Gerichtsverfahren: Baurechtsstreitigkeiten vor dem Richter auszufechten lohnt sich nur selten. Prozesskosten und Gutachten kosten meist mehr, als damit gewonnen wird.

Unter Umständen ist es nötig, einen unabhängigen Berater zu engagieren. Infos dazu bekommen Sie bei der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB).

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