Bevor sich Simone und Thomas Gulls Traum vom Eigenheim erfüllte, galt es, einen heftigen Streit mit dem beauftragten Generalunternehmer zu überwinden. Thomas Gull erzählt: «Es kam zu mehrmonatigen Terminverzögerungen, die budgetierten Baukosten wurden massiv überzogen, zugleich waren Baumängel, falsche Materialien und Bauteile zu beanstanden.» Gulls verlangten Schadenersatz und nahmen schliesslich Zahlungsrückbehalte vor - der Streitwert lag bei über 50’000 Franken.

Unangenehm wurde es für die Hauskäufer aus Oberwil-Lieli AG, weil nun der Generalunternehmer die Unterakkordanten und Lieferanten nicht mehr bezahlte, was sich diese jedoch nicht bieten liessen. Um den Wert seiner Leistung zu sichern, gelangte etwa ein Schreiner ans Gericht und verlangte, dass im Grundbuch ein Pfandrecht errichtet werde - zulasten des Grundstücks der Gulls. Diese Möglichkeit steht jedem Bauhandwerker oder Unternehmer bis drei Monate nach Abschluss seiner Arbeit zu - gemäss Rechtsprechung selbst dann, wenn der Bauherr die fraglichen Leistungen bereits dem Generalunternehmer bezahlt hat, wie das bei der Familie Gull der Fall war. Um von Pfandrechten frei zu werden, muss ein Hauskäufer also unter Umständen doppelt zahlen.

Aus der Sicht von Haus- oder Wohnungskäufern handelt es sich dabei um ein höchst unangenehmes Instrument, zumal im Extremfall die Zwangsverwertung der Liegenschaft droht, wenn sie den Forderungen nicht nachkommen oder anderweitig Sicherheiten hinterlegen. Ebenfalls als stossend wird empfunden, dass solche Pfandrechte selbst dann errichtet werden können, wenn der Grundeigentümer in keinem Vertragsverhältnis zum pfandberechtigten Unternehmer steht.

Das Ehepaar Gull versuchte die Eintragung des Pfandrechts zu verhindern, doch das zuständige Bezirksgericht schützte in diesem Fall die Interessen des Schreiners und damit indirekt des Generalunternehmers. Schliesslich einigten sich die beiden Parteien auf einen gerichtlichen Vergleich, doch für die Familie Gull wurde es teuer: Der Prozess um die Pfandrechte kostete sie mehr als 30’000 Franken.

Die Handwerker direkt bezahlen

Um sich vor derartigen Pfandrechten zu schützen, bieten sich verschiedene Varianten an (siehe unten: «So tappen Sie nicht in die Falle»). «Der Bauherr kann sich von seinem Generalunternehmer ermächtigen lassen, dessen Subunternehmer direkt zu zahlen», rät Peter Gauch, Rechtsprofessor an der Universität Freiburg. Eine solche Lösung setzt allerdings die Bereitschaft des Generalunternehmers voraus, die Forderungen der einzelnen Subunternehmer offen zu legen.

Gänzlich verhindern lassen sich vorläufige Eintragungen von Pfandrechten aber selbst mit allen Vorsichtsmassnahmen nicht. Laut Marcel Stulz, Notar in Dübendorf, dürfen sich Hauskäufer deswegen jedoch nicht ins Bockshorn jagen lassen. «Eine vorläufige Eintragung sagt nichts darüber aus, ob die Forderung des Handwerkers tatsächlich berechtigt ist», sagt er, «möglicherweise geht es einfach um Rechnungen, die der Generalunternehmer bestreitet.» Stulz empfiehlt in einem solchen Fall, sich bei einem Notariat genau über den Sachverhalt ins Bild setzen zu lassen.

Seine Lektion gelernt hat auch Bauherr Thomas Gull. Falls er je wieder baut, würde er die Weichen anders stellen: «In jedem Fall würde ich direkt mit den Handwerkern Verträge abschliessen und sie auch direkt bezahlen.»

So tappen Sie nicht in die Falle


Direkt bezahlen: Um das Risiko zu minimieren, leisten Sie als Bauherr Zahlungen nicht an einen Generalunternehmer, sondern direkt an die Handwerker. Zumindest für den Fall, dass Schwierigkeiten auftreten, sollten Sie sich diese Möglichkeit ausbedingen und zugleich die direkt erfolgten Zahlungen beim Generalunternehmer in Abzug bringen.

Vertrag: Zusätzlich ist eine vertragliche Regelung nützlich, die den Generalunternehmer verpflichtet, gar keine Eintragungen von Pfandrechten zuzulassen beziehungsweise solche sofort zu löschen, falls sie doch eingetragen werden. Diese Zusicherung ist aber nur etwas wert, wenn der Generalunternehmer von erstklassiger Bonität ist.

Handwerker: Lassen Sie sich vom Generalunternehmer eine Liste sämtlicher Subunternehmer und Unterakkordanten aushändigen und fragen Sie nach, ob diese für ihre Arbeit ordnungsgemäss entlöhnt werden.

Zahlungsrückbehalt: Die Schlussrechnung sollten Sie erst begleichen, wenn sämtliche beteiligten Handwerker schriftlich erklären, keinerlei Rechnungen mehr offen zu haben, oder wenn die Frist von drei Monaten verstrichen ist.

Bautreuhänder: Zur Sicherheit können Sie auch den gesamten Zahlungsverkehr für den Bau von einer Bank oder einem Bautreuhänder überwachen lassen.

Erfüllungsgarantie: Eine Garantie einer Bank oder Versicherung bietet zusätzliche Sicherheit. Die übliche Erfüllungsgarantie gilt als Sicherheit für die richtige Vertragserfüllung durch den Generalunternehmer.

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