Ein Haus unter Palmen, eine Wohnung mit Meersicht, dazu Sonne das ganze Jahr: Wer möchte nicht im Paradies wohnen? Diese Frage stellen sich die meisten Urlauber – spätestens vor dem Rückflug in die regnerische Schweiz.

Was Schweizer bei Auslandimmobilien blendet, sind die niedrigen Preise. Sie sind auf günstige Bodenpreise, schlechte Bauqualität und Ausstattung zurückzuführen. Fachleute rechnen bei Ferienobjekten in Südeuropa nur mit einer Lebensdauer von 25 Jahren. Eine Liegenschaft im Ausland ist primär also Gebrauchsobjekt und nicht Kapitalanlage. Ein späterer Verkauf kann ein gewaltiges Verlustgeschäft sein - besonders in Regionen mit Uberangebot.

Schweizer Bürger können in den meisten Ländern ohne besondere Bewilligungen Grundstücke oder Liegenschaften erwerben. Immobilienbesitz allein berechtigt in der Regel aber nicht zu einem Daueraufenthalt im Land. Dazu ist häufig eine Aufenthalts- und Niederlassungsbewilligung erforderlich. Details weiss die ausländische Botschaft in der Schweiz.

Damit das Feriendomizil wirklich Freude macht, sollten Käufer zuerst ihre Bedürfnisse definieren. Möchten Sie in einem Appartement, einer Siedlung oder einem frei stehenden Haus wohnen? Passt ein Neu- oder ein Altbau, oder wollen Sie selbst bauen? Soll das Objekt für Kurzferien, Saisonaufenthalte oder als Dauerwohnsitz genutzt werden? Sind Garten, Swimmingpool, Garage nötig? Soll das Haus im Stadtzentrum, an der Peripherie, in einem Dorf oder in der unberührten Natur liegen?

Am besten werden die zentralen Punkte schriftlich festgehalten. Das hilft später bei der Wahl des richtigen Objekts. Dadurch ist die Versuchung kleiner, ein überdimensioniertes Grundstück oder Objekt zu kaufen – nur weil der Preis so niedrig ist.

Selber bauen braucht gute Nerven
Vorsicht ist beim Kauf einer renovationsbedürftigen Liegenschaft angebracht. Handwerklich unbegabte Personen sollten davon die Finger lassen. Sie müssen sich sonst für jede Kleinigkeit mit Handwerkern herumschlagen, die nicht zum vereinbarten Zeitpunkt auftauchen oder für teures Geld lausig arbeiten.

Wer Zeit und Nerven hat, kann sich im Gastland das Haus seiner Träume bauen. Wichtig ist, sich bei den Behörden nach den Bauvorschriften und der Kostenübernahme für die Infrastruktur (Zufahrtsstrasse, Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom) zu erkundigen. Am besten wendet man sich an einen Fachmann vor Ort, der Gesetze und Behörden kennt.

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Je nach Land gibt es beim Bauen extreme Terminverzögerungen. Unter Umständen wird auch die Türe schmäler und das Zimmer kleiner als geplant. Wer damit nicht leben kann, kauft lieber ein fertiges Haus; da sind die krassen Mängel auf den ersten Blick ersichtlich.

Sind die Wohnbedürfnisse klar, braucht es ein Budget. Dabei ist nicht nur der Kaufpreis einzurechnen, sondern auch die Kosten für Besichtigungsreisen, Ubersetzungen, Honorare für den Anwalt, die Notarin oder den Makler, Gebühren für Registereinträge und öffentliche Beurkundungen sowie Erwerbssteuern. Nicht zu vergessen sind die Nebenkosten: Wasser, Strom, Heizung, Abfallentsorgung, Versicherungen, Verwaltung, Bewachung, Reparaturen sowie die Zinsen und Amortisationen für allfällige Hypotheken.

Da die Hypozinsen im Ausland in der Regel höher sind, sollten ausländische Immobilien bar bezahlt werden. Mit einer Schweizer Hypothek lassen sie sich nicht finanzieren; ausser Immobilien in Grenznähe in Frankreich und Deutschland.

Ins Budget gehören ebenfalls die im Ausland fälligen Steuern. Neben jährlichen Grundsteuern, die fast in jedem Land anfallen, gibt es oft auch Vermögens- und Liegenschaftsertragssteuern. Achtung: Die ausländische Immobilie sowie allfällige Mietzinseinkünfte sind in der Schweiz nicht versteuerbar, führen aber dennoch zu höheren Steuern. Die Steuerbehörde rechnet den Wert der ausländischen Immobilie fiktiv zum effektiven Vermögen und Mieteinkünfte zum Einkommen hinzu.

Wer eine Auslandimmobilie während der unbenutzten Zeit ausmieten möchte und einen Goldesel erwartet, dürfte bös überrascht sein. Immobilien sind vielfach nicht oder nur kurze Zeit vermietbar. Und ein Drittel der Einnahmen werden gleich wieder durch höhere Betriebs-, Unterhalts- und Renovationskosten weggefressen.

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Steht das Budget, kann die Suche nach einem geeigneten Objekt beginnen. Kaufen Sie in keinem Fall eine Immobilie von der Schweiz aus und nur anhand des Katalogs. Informieren Sie sich zuerst daheim über das Angebot und die Preise im Zielland – dann aber müssen Sie vor Ort gezielt auf die Suche gehen. So halten Sie das Risiko klein, einen überhöhten Preis zu zahlen.

Informationen gibt es bei hiesigen und ausländischen Maklern, die ihre Dienste in der Presse und übers Internet anbieten. Wer in Frankreich, Spanien, den USA oder in Kanada etwas sucht, findet spezielle Publikationen mit Angeboten für Ausländer.

Die Besichtigung vor Ort sollte zu verschiedenen Jahreszeiten stattfinden. Wer mit einem Makler auf die Suche geht, tut gut daran, auch Objekte der Konkurrenz zu besichtigen. Lassen Sie sich nicht von attraktiven Preisen, einem grossen Pool oder der tollen Aussicht blenden. Achten Sie auf die Bauweise und den Zustand der Liegenschaft sowie auf die Ausstattung.

Fragen Sie Profis vor Ort um Hilfe
Entscheidend ist zudem der Standort: Gibt es Anschluss an den öffentlichen Verkehr? Wenn nicht, sollten Läden, Arzt, Krankenhaus, Bank und Flughafen mit dem Auto in vernünftiger Zeit erreichbar sein. Dies zeigt: Beim Immobiliengeschäften im Ausland braucht es professionelle Unterstützung. Sonst wird man rasch über den Tisch gezogen. Auf Hilfe sind Fremde schon deshalb angewiesen, weil ein Liegenschaftskauf im Ausland anders abgewickelt wird als in der Schweiz. Vielfach ist ein stufenweises Vorgehen mit Vorvertrag nötig, sind diverse Ämter und Personen involviert und notarielle Beglaubigungen nicht zwingend. Zudem gibt es oft keine Grundbücher wie in der Schweiz – oder diese haben einen anderen Stellenwert.

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Am besten aufgehoben sind Käufer bei lokalen Fachleuten, die den Markt, die örtlichen Verhältnisse, Vorschriften, Gesetze und die genaue Kaufabwicklung kennen. Fragen Sie andere Ausländer und Einheimische, eine Schutzgemeinschaft oder die Schweizer Botschaft.

Feilschen lohnt sich
Wer einen Makler engagiert, sollte sich über seine Arbeitsweise erkundigen: Erhält er eine Verkaufsprovision oder einen Pauschalbetrag vom Verkäufer – oder müssen Sie ihn selber entlöhnen? Je nachdem vertritt der Makler nicht die Interessen des Käufers, sondern ist nur aufs Geld aus und berät nicht objektiv. Wichtig: Makler oder Anwälte, die Deutsch sprechen, sind deswegen noch lange nicht unbedingt seriös.

Eine Liegenschaft sollte nie spontan, überstürzt oder unter Druck gekauft werden. Das Verkaufsargument, dass «wegen den zahlreichen Interessenten ein sofortiger Entscheid nötig ist», sollte Käufer kalt lassen. In der Regel ist jede Immobilie, die Ausländern angeboten wird, schon seit längerer Zeit auf dem Markt, fand aber bisher keinen Abnehmer.

Ein Makler sollte nicht nur eine Verkaufsvollmacht besitzen, sondern beweisen können, dass der Verkäufer die Liegenschaft tatsächlich besitzt. Das ist mit einem Auszug aus dem Grundbuch oder Eigentumsregister möglich. Nur wer dort eingetragen ist, kann sich auf sein Eigentumsrecht berufen. Käufer sollten deshalb unbedingt darauf bestehen, dass auch Ihr Kauf eingetragen wird.

Bei Kaufverhandlungen sollten Käufer nie das erste Angebot akzeptieren, sondern hart um den Preis feilschen. Der Immobilienkauf wird idealerweise Zug um Zug über eine ortsansässige Bank abgewickelt. In diesem Fall erhält der Verkäufer das Geld erst mit der Ubergabe und Unterzeichnung der Kaufurkunde. Ohne rechtsgültigen Vertrag sollte nie eine Anzahlungen geleistet werden. Oder dann nur auf ein Treuhandkonto des Notars, gegen eine Bankgarantie oder gegen reale Leistung. Bei einem Hausbau lässt sich dagegen vereinbaren, dass ein bestimmter Betrag erst dann zahlbar wird, wenn zum Beispiel der Rohbau fertig erstellt ist.

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Beachten Sie zudem, dass in vielen Ländern der neue Liegenschaftsbesitzer für die Grundstückgewinnsteuern mithaftet, die der Verkäufer dem Staat schuldet. Stellen Sie in diesem Fall über eine Bankgarantie oder ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen sicher, dass der Verkäufer seine Steuerschulden beim Verkauf begleicht. Oder ziehen Sie den geschuldeten Betrag im Zweifelsfall vom Kaufpreis ab.