Die Hypotheken- und Kreditkrise der letzten Zeit nahm ihren unheilvollen Anfang mit der fast blinden Vergabe von Hauskrediten in den USA: Im amerikanischen Immobilienboom bekamen Hunderttausende von Haushalten grosszügig Hypotheken, unbesehen ihres Einkommens und ihres Vermögens. Dabei war es auch nicht aussergewöhnlich, dass Häuser zu 100 Prozent auf Kredit gekauft wurden. Mit anderen Worten: Ohne einen Dollar Eigenkapital war es möglich, Traumhausbesitzer zu werden. Besonders fatal war, wenn Banken und Hauskäufer gemeinsam auf steigende Immobilienwerte spekulierten - der ursprüngliche Kredit wurde noch erhöht und bar an den Schuldner bezahlt.

Auch in der Schweiz gewähren die Banken Belehnungen bis zu 95 Prozent, teils sogar bis zu 100 Prozent. Ein solches Geschäft funktioniert so, dass bis 80 Prozent des Kaufpreises über eine normale Hypothek gedeckt sind. «Den zusätzlichen Kreditanteil sichert die Bank ab, indem der Kunde zum Beispiel eine Lebensversicherung mit Rückkaufswert oder Pensionskassenguthaben verpfändet», erklärt Giampiero Brundia von der Hypothekenbörse AG. Wenn der Schuldner nicht mehr zahlen kann, ist die Bank berechtigt, auf die verpfändeten Mittel zuzugreifen. Die Risiken dieses Modells sind beträchtlich: Wenn beispielsweise das Haus an Wert einbüsst, muss der finanziell ohnehin schon strapazierte Schuldner meist kurzfristig Kreditamortisationen leisten - weil die Hypothek durch die Liegenschaft nicht mehr gedeckt ist. Und auch Spekulationen auf steigende Hauspreise sind hierzulande zu beobachten. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum sagt: «Wir haben schon öfters Kunden angetroffen, die genau deswegen die Bank wechseln.» Das heisst, die neue Bank bewertet das Haus höher als die alte und zahlt dem Kunden eine zusätzliche Hypothek aus.

Die Schuldenwirtschaft mit Häusern kommt auch dort an eine Grenze, wo die Hauskäufer relativ blauäugig nebst Bankdarlehen noch anderweitig Mittel aufnehmen. Das ist etwa dann der Fall, wenn jemand 80 Prozent des Hauspreises über eine Bankhypothek finanziert und den Rest bei Onkel und Tante borgt. «Sämtliche Mittel, die nicht effektiv im Besitz des Schuldners sind, stellen natürlich bloss Scheineigenkapital dar», erklärt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum (siehe «Immobilienkauf»). Grundsätzlich sind Kredite von Verwandten gleich zu behandeln wie Bankdarlehen - es handelt sich um Fremdkapital, das zu verzinsen und zurückzuzahlen ist. Solche Darlehen von Verwandten und Freunden bereiten in der Praxis oft Probleme. «Es kommt etwa zu Schwierigkeiten, wenn Gläubiger ihr Darlehen vorzeitig zurückverlangen», warnt er. Nach der Erfahrung des Experten müssen die Schuldner bei der Kreditvergabe aber nur selten Rechenschaft über die Herkunft ihrer finanziellen Mittel ablegen. «Oft forschen die Banken zu wenig nach, ob es sich um echtes Eigenkapital handelt oder nicht.»

Vorsicht bei Erbschaften und PK-Geld
Auch bei anderen populären Varianten der Geldbeschaffung ist mit Fallstricken zu rechnen. Häufig kommt es etwa vor, dass frischgebackene Wohneigentümer nur dank einem Erbvorbezug oder einer Schenkung der Eltern zu ihrem Traumhaus kommen. Dabei ist allerdings zu bedenken, dass ein solcher Zustupf die erbrechtlichen Pflichtteile von Geschwistern oder anderen Verwandten verletzen kann. Adrian Wenger meint dazu: «Später ist es ohne weiteres möglich, dass eine Erbengemeinschaft Rückgriff auf diese Mittel nimmt.»

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Wenn nicht anderweitige finanzielle Quellen sprudeln, kann das im Extremfall bedeuten, dass die Wohneigentümer ihr Eigenheim verkaufen müssen, um die anderen Erben auszahlen zu können. Gleiches gilt auch, wenn sich jemand ein von den Eltern geschenktes Grundstück als Eigenkapital anrechnen lässt.

Tendenziell unterschätzt werden auch die Nachteile beim Vorbezug von Pensionskassengeld - auch wenn das Gesetz diese Möglichkeit zwecks Wohneigentumsförderung explizit vorsieht. Doch je nach Ausgestaltung des PK-Reglements ist die Verwendung dieser Mittel als Eigenkapital mit geschmälerten Rentenleistungen verbunden.

Wer sich mit einer solchen Finanzierung stark exponiert, muss zumindest zwingend die Vorsorgelücke schliessen und einen Plan aufstellen, wie er innerhalb vernünftiger Zeit Schulden abbauen will. Häufig ist es deshalb besser, sich an die bewährte Devise zu halten: Lieber noch ein paar Jahre Eigenkapital sparen und den Hauskauf vertagen.

So sorgen Sie für ein solides Fundament

  • Wer ein Eigenheim kauft, sollte mindestens 20 Prozent an echten Eigenmitteln einbringen; noch besser sind 30 bis 40 Prozent.
  • Echtes und unechtes Eigenkapital unterscheiden: Als eigene Mittel anrechenbar sind nur Gelder, die effektiv auf den jeweiligen Schuldner des Kredits lauten - also eigene Sparguthaben, Wertschriften, Anlagefonds und andere Sparprodukte, Pensionskassenvermögen, Guthaben der dritten Säule, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert oder Einmalprämienversicherung. Alles andere ist Fremdkapital - also Darlehen aus der Verwandtschaft, vom Arbeitgeber oder der eigenen Pensionskasse.
  • Der Hauskredit muss finanziell gut tragbar sein: Das bedeutet, die regelmässigen Ausgaben für Zinsen, Amortisationen, Unterhalt und Nebenkosten der Liegenschaft dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Zinskosten sind dabei mit einem Zins von fünf Prozent einzusetzen (längerfristiger Durchschnittszins).
  • Veränderungen der Lebenssituation müssen vorausschauend geplant werden: zum Beispiel Pensionierung, Wegfall eines Einkommens aufgrund der Familienplanung oder Ausbildung der Kinder.