Das Haus war bereits im Bau, als Johannes Kornacher aus Uster und seine Frau, Therese van Laere, sich dafür zu interessieren begannen. Der Generalunternehmer – Verkäufer und Architekt in einer Person – machte die beiden darauf aufmerksam, dass es noch andere Kaufinteressenten gebe. «Deshalb haben wir mit dem Generalunternehmer unverzüglich einen Reservationsvertrag abgeschlossen», sagt Johannes Kornacher. «Wir wollten mit diesem Vertrag im Rennen um das Haus in der Poleposition bleiben.»

Viele Verkäufer von Liegenschaften bestehen auf Reservationsverträge. Selten geht es ihnen dabei bloss darum, die Käufer bei der Stange zu halten. Nach Auskunft des Schweizerischen Verbands der Immobilientreuhänder (SVIT) sind vor allem Generalunternehmer grosser Überbauungen auf die Zusage von Kaufinteressenten angewiesen, damit sie die Bauprojekte realisieren können. Oft gewähren die Banken erst Kredite, wenn eine Mindestanzahl an Reservationen vorliegt.

Beim Reservationsvertrag handelt es sich um einen so genannten Vorvertrag. Damit dieser über ein Grundstück oder ein Haus gültig zustande kommen kann, muss er öffentlich beurkundet werden. Die Parteien müssen also zu einem Notar oder zu einer Amtsstelle, die solche Beurkundungen vornehmen kann. Viele Verkäufer und Generalunternehmer verzichten allerdings bewusst darauf. Nach Ansicht des SVIT sind hauptsächlich Kosten- und Praktikabilitätsgründe dafür verantwortlich.

Reservationsverträge sind im Vergleich zu den Kaufverträgen nur sehr rudimentär ausgestaltet. So wird darin in der Regel bloss festgehalten, dass der Käufer ein bestimmtes Haus oder eine Stockwerkeinheit reserviert. Bei Grossprojekten lässt sich damit Zeit und Geld sparen. Im Übrigen zeigt die Erfahrung, dass sich die meisten Verkäufer an die eigentlich ungültigen Verträge halten.

Rücktritt jederzeit möglich
Auch Johannes Kornacher und Therese van Laere sind nicht zum Notar gegangen. «Uns war bewusst, dass der Vertrag hätte beurkundet werden müssen», sagt Kornacher. «Wir haben mit dem Generalunternehmer abgemacht, zehn Wochen später den Kaufvertrag abzuschliessen.»

So weit kam es aber nicht, denn drei Tage vor diesem Termin sind die Eheleute vom Vertrag zurückgetreten. Grund für den Rücktritt: Johannes Kornacher hat herausgefunden, dass das Grundstück bei der geplanten Verlegung des Flugverkehrs um den Flughafen Zürich-Kloten genau in die An- und Abflugschneise geraten könnte. Kornacher: «Im ungünstigsten Fall wären regelmässig Flugzeuge in einer Höhe von 1500 Metern über unser Hausdach gedonnert.» Dass sich beim Generalunternehmer nach diesem Rücktritt keine Festlaune einstellte, ist verständlich. Dennoch konnte er nichts dagegen ausrichten. Als Fachmann war er sich darüber im Klaren, dass der Vertrag ungültig war.

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Auf Sperrkonto bestehen
Waren Johannes Kornacher und Therese van Laere also aus dem Schneider? Keineswegs. Mit der Reservation hatten sie eine Anzahlung über 25'000 Franken überwiesen. Diesem Betrag stellte der Generalunternehmer nun Forderungen für bereits geleistete Arbeit gegenüber. «Er behauptete, er hätte bereits von uns gewünschte Änderungen am Bau vorgenommen», sagt Kornacher. «Dabei haben wir mündlich abgemacht, dass das erst nach Abschluss des gültigen Vertrags geschehen dürfe.»

Ist der Bau noch nicht abgeschlossen und kann der Käufer noch Wünsche anbringen, dann liegen Elemente eines Werkvertrags vor. Ein solcher Vertrag ist auch mündlich gültig. Der Käufer tut hier also gut daran, im Vertrag festzuhalten, dass zusätzliche Planungs- oder Bauarbeiten erst vorgenommen werden dürfen, wenn ein rechtsgültiger Kaufvertrag vorliegt. Man sollte spätestens dann intervenieren, wenn man vom Architekten oder Unternehmer eine schriftliche Auftragsbestätigung für zusätzliche Arbeiten erhält.

Verlangt der Verkäufer eine Anzahlung, so sollte man auf ein Sperrkonto bestehen. Denn ist die Anzahlung einmal beim Verkäufer, wird es umso schwieriger, das Geld wieder zurückzuholen. Das musste auch Johannes Kornacher erfahren. Erst nach mehrmonatigem Schriftwechsel, einer erfolglosen Verhandlung beim Friedensrichter und dem Beizug zweier Anwälte war der Unternehmer mit einer Rückzahlung von 13'000 Franken einverstanden. Die restlichen 12'000 Franken sowie Anwalts- und Beratungskosten von etwa 4000 Franken können sich Kornacher und seine Frau ans Bein streichen. Ein teurer Traum vom Traumhaus.

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Hauskauf: Was zu berücksichtigen ist

  • Wollen Sie ein Haus unbedingt kaufen, dann sollten Sie auf die Beurkundung des Reservationsvertrags bestehen. Nur auf diese Weise ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, Ihnen das Eigentum am Traumhaus zu verschaffen.

  • Belassen Sie es beim einfachen schriftlichen Vertrag, müssen Sie sich bewusst sein, dass der Verkäufer es sich noch anders überlegen kann. Allerdings können auch Sie ganz einfach vom Vertrag zurücktreten. Sind Sie am Objekt nicht mehr interessiert, sollten Sie das dem Verkäufer sofort mitteilen. Er könnte sonst allenfalls Schadenersatzansprüche geltend machen.

  • Anzahlungen gehören auf ein Sperrkonto und sollten verzinst werden.

  • Vorsicht ist bei Änderungswünschen angebracht: Wenn Sie dem Unternehmer bei der Reservation Aufträge erteilen (zum Beispiel den Ausbau des Estrichs), müssen Sie die Arbeiten bezahlen – auch wenn der Kauf nicht zustande kommt.