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StockwerkeigentumSo halten Miteigentümer Rat

Wer andere Stockwerkeigentümer von einer nützlichen baulichen Massnahme überzeugen möchte, braucht dafür das qualifizierte Mehr.

Wer als Stockwerkeigentümer im Haus etwas verändern will, muss die Miteigentümer von seiner Idee überzeugen. Dabei hilft es, die rechtlichen Grundlagen zu kennen.

von aktualisiert am 16. Februar 2018

Werner Stöckli ist ein erfundener, aber beispielhafter und umweltbewusster Stockwerkeigentümer. Bei der bald fälligen Erneuerung des Heizungssystems im Haus Rosengasse 14 möchte er sich für eine umweltfreundliche Wärmepumpenheizung einsetzen. Dass er dafür auf die Unterstützung der Eigentümergemeinschaft angewiesen ist, weiss er natürlich. Nur: Wie viel Unterstützung braucht er? Wie bekommt er sie? Wer ist wofür zuständig?

1. Die Idee

Am Anfang steht ein Gedanke. Er ist Werner Stöckli bei der Zeitungslektüre gekommen: Ein Artikel zur Klimaerwärmung brachte ihn auf die Idee, bei der Heizungserneuerung auf Nachhaltigkeit zu achten.

2. Vorsondieren

Die Rosengasse 14 hat keinen Stockwerkeigentümerausschuss, der sich mit der Vorabklärung von Bauprojekten befasst. Hätte sie einen, könnte Stöckli seine Idee vorab dem Ausschuss vortragen, der dann weitere Informationen einholen würde, allenfalls bereits Offerten. So aber bringt Stöckli seinen Vorschlag beim Verwalter an, einem anderen Stockwerkeigentümer.

Schnell merkt Stöckli, dass dieser nicht besonders erpicht ist, viel Aufwand für diese Sache zu betreiben. Also nimmt er das Zepter selber in die Hand und informiert sich bei Anbietern von Wärmepumpensystemen.

3. Einbringen

Das neu gewonnene Wissen muss nun eingebracht werden. Für die kommende Versammlung ist das Traktandum «Heizungserneuerung» vorgesehen. Werner Stöckli wird den Antrag stellen, die Ölheizung durch eine Wärmepumpenanlage zu ersetzen und zunächst drei Offerten dafür einzuholen.

Verschickt der Verwalter die Einladung zur Versammlung samt Traktanden rechtzeitig, muss Stöckli den Antrag nicht schon vor der Versammlung ankündigen – Anträge zu traktandierten Themen können jederzeit gestellt werden, auch an der Versammlung selber.

Wann eine Einladung als rechtzeitig gilt, muss das Stockwerkeigentümerreglement bestimmen, denn das Gesetz sieht keine entsprechende Regelung vor. Die Einhaltung einer mindestens zehntägigen Frist ist aber empfehlenswert.

Trotzdem tut Stöckli gut daran, sowohl den Verwalter wie auch die übrigen Stockwerkeigentümer vorgängig über sein Vorhaben zu informieren. Sie sollen sich sorgfältig mit den Vor- und Nachteilen einer Wärmepumpe befassen können.

Würden sie an der Versammlung überrumpelt, wäre die Chance wesentlich kleiner, dass sie sich für die Idee erwärmen lassen. Stöckli schickt daher all seinen Nachbarn Kopien der eingeholten Unterlagen und legt in einem Begleitbrief dar, was seiner Ansicht nach die grossen Vorteile und die wenigen kleinen Nachteile dieses Heizsystems sind.

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4. Versammeln

Die Eigentümerversammlung beginnt. Der Verwalter zählt zunächst die Anwesenden und die Vertreter von nicht anwesenden Stockwerkeigentümern. Wenn die Vertretung im Reglement nicht eingeschränkt ist, kann sich ein Eigentümer durch eine beliebige Person vertreten lassen.

Ist mindestens die Hälfte der Eigentümer anwesend oder vertreten (mindestens aber zwei Eigentümer) und ist damit zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten vertreten (Wertquoten bezeichnen die einzelnen Anteile des Miteigentums am Gesamten), so ist die Versammlung beschlussfähig. Ansonsten müsste eine zweite Zusammenkunft einberufen werden, bei der ein Drittel der Eigentümer (mindestens aber zwei) anwesend sein müssten.

Kommt abermals kein beschlussfähiges Gremium zustande, so ist das Gesetz am Ende seines Lateins: Es sieht keine weitere Versammlung mehr vor. Jetzt könnte – auf Antrag eines Stockwerkeigentümers – nur noch das Gericht Handlungen anordnen, die notwendig sind, damit die Liegenschaft nicht an Wert verliert oder in ihrer Benutzung eingeschränkt ist, also wenn etwa das Dach leckt oder der Lift nicht mehr funktioniert.

5. Beschliessen

Das Gesetz unterscheidet drei Arten von baulichen Massnahmen: notwendige, nützliche und luxuriöse (siehe Grafik unten). Der Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpenheizung ist weder notwendig noch eine luxuriöse Massnahme. Eine solche liegt vor, wenn eine hohe Investition objektiv keinen oder kaum einen Mehrwert schafft. Das ist hier sicher nicht der Fall: Die Heizung muss ohnehin ersetzt werden, und die Mehrinvestition für das Wärmepumpensystem hat einen Mehrwert der Liegenschaft zur Folge – nur schon durch die zu erwartenden niedrigeren Betriebskosten.

Eine nützliche bauliche Massnahme muss mit qualifiziertem Mehr beschlossen werden (siehe «Quorum für Beschlüsse: Wie viele müssen Ja sagen»): Werner Stöckli muss die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer von seiner Idee überzeugen, und diese müssen mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten. Achtung: Ohne eine anderslautende Bestimmung im Reglement hat ein Stockwerkeigentümer immer nur eine Stimme – egal wie viele Wohnungen er im Haus besitzt.

Übrigens: Eine Beschlussfassung ausserhalb einer Eigentümerversammlung ist in der Regel nicht möglich. Von Gesetzes wegen können Beschlüsse nur auf schriftlichem Weg gefasst werden, wenn ihnen sämtliche Eigentümer zustimmen. In seltenen Fällen finden sich Reglemente, die auch Mehrheitsbeschlüsse auf diesem Weg ausdrücklich vorsehen. Empfehlenswert ist diese sogenannte Urabstimmung aber nicht: Fundierte Beschlüsse ergeben sich nicht zuletzt aus engagierten Diskussionen an der Versammlung. Und wenn die Zeit nicht reicht zum Warten bis zur nächsten ordentlichen Versammlung: Nach Gesetz kann ein Fünftel der Stockwerkeigentümer vom Verwalter die Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung verlangen.

6. Ausführen

Werner Stöckli hat es geschafft: Er konnte die notwendige Mehrheit von der Wärmepumpe überzeugen, deren Einbau ist jetzt beschlossen. Nun ist es Sache des Verwalters, den Beschluss auszuführen, also zunächst – gemäss Beschluss – drei Konkurrenzofferten einzuholen. Danach wird die Gemeinschaft darüber abstimmen müssen, mit welchem Anbieter der Vertrag gemacht wird. Das könnte aber – je nach Offerten – eine reine Formsache sein und sich vielleicht gar einstimmig auf schriftlichem Weg erledigen lassen.

Quorum für Beschlüsse: Wie viele müssen Ja sagen?

Einfaches Mehr: die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden (oder vertretenen) Stockwerkeigentümer ohne Rücksicht auf Wertquoten

Qualifiziertes Mehr: die Mehrheit der an der Versammlung anwesenden (oder vertretenen) Stockwerkeigentümer nach Köpfen, die zugleich mehr als die Hälfte der gesamten Wertquoten vertreten (also mehr als 500/1000)

Einstimmigkeit: Alle Eigentümer stimmen zu – auch jene, die nicht an der Versammlung anwesend sind oder sich vertreten lassen.

(Um die Grafik grösser anzuzeigen, klicken Sie bitte hier.)

Anmerkungen zur Grafik:

1) Ausnahme: Einstimmigkeit erforderlich bei Änderung der Zuständigkeit für Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen

2) Ausnahme: qualifiziertes Mehr, falls der ­Verwalter besondere Befugnisse im Sinne von ZGB 647b haben soll

3) Zwei Spezialfälle:

a) Änderungen, die einen Miteigentümer erheblich und dauernd beeinträchtigen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden.

b) Müsste ein Miteigentümer einen Kostenanteil tragen, der in einem Missverhältnis zu seinem Anteil an der Liegenschaft steht, so können die Massnahmen ohne seine Zustimmung nur gültig beschlossen werden, wenn die übrigen Miteigentümer seine Kosten auf sich nehmen, soweit sie den ihm zumutbaren Betrag übersteigen.


4) Spezialfall: Solche Arbeiten können auch mit Zustimmung bloss der qualifizierten Mehrheit angeordnet werden, wenn die nicht zustimmen­den Miteigentümer in ihren Nutzungs- und Gebrauchsrechten nicht dauernd beeinträchtigt werden und die übrigen Miteigentümer ihnen für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und ihre Kostenanteile übernehmen.

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