Er hätte für die Liegenschaft ohne Weiteres das Doppelte bezahlt, sagte der Käufer, ein bekannter Immobilienspekulant – nachdem er das Mehrfamilienhaus zum Schnäppchenpreis ergattert hatte. Ein Schock für den Verkäufer: Er hatte massiv unter Wert verkauft – unter anderem, weil er sich auf eine fünf Jahre alte Schätzung abgestützt hatte. In der Zwischenzeit waren die Bodenpreise in der Region aber massiv gestiegen und damit auch der Wert des Objekts.

Auch wenn es mittlerweile Orte gibt, an denen sich die Preise zurückentwickeln: Auf eine aktuelle Schätzung zu verzichten ist am falschen Ort gespart. Für den Verkauf einer Liegenschaft ist eine solche unentbehrlich.

Im Folgenden finden Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen, auf die es bei einer Schätzung ankommt.

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Was ist der Anlass für eine Schätzung?

Natürlich in erster Linie der Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft. Ein Grund kann aber auch eine Schenkung sein – oder wenn ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht zur Debatte steht. Auch bei einem Erbvorbezug oder einer Erbteilung ist eine Schätzung wichtig.

Und sogar bei einer Scheidung kann sie angebracht sein, damit das eheliche Vermögen möglichst fair aufgeteilt werden kann.

Entspricht der amtliche Wert dem Marktwert?

Nein. Viele verwechseln die amtliche Schätzung ihres Eigenheims mit der Marktwertschätzung (früher: Verkehrswertschätzung).

Die amtliche Schätzung wird durch das Steueramt veranlasst und dient nur zur Erhebung der Steuern. Sie liegt in den meisten Kantonen erheblich tiefer als der Marktwert, zu dem ein Grundstück normalerweise auf dem freien Markt verkauft werden kann.

Wie wird geschätzt, und was kostet das?

Die Wahl der Bewertungsmethode wird durch die Art des Objekts beeinflusst. Hier eine Übersicht über die Möglichkeiten:

Ertragswertmethode
Sie geht davon aus, dass der Wert der Immobilie auf dem Ertrag aus den Nettomieteinnahmen basiert. Der Nettomietwert wird dazu mit einem objektspezifischen Zinssatz kapitalisiert.

  • Kosten: Je nach Objekt, Region und vorhandenen Unterlagen zwischen 1200 und 2500 Franken.
  • Bemerkungen: Die Ertragswertmethode kann dann angewendet werden, wenn nachhaltig und für lange Zeit der gleiche Nettoertrag fliesst. Sie eignet sich in erster Linie für Mietliegenschaften.


Hedonische Methode
Mit Hilfe eines standardisierten Fragebogens beurteilt der Eigen­tümer die Liegenschaft selbständig. Seine Angaben werden dann in einer Datenbank mit jenen von Tausenden anderer verglichen.

  • Kosten: Eine Bewertung mit drei Varianten gibt es beim Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien ab 350 Franken.
  • Bemerkungen: Schnell und kostengünstig. Es gibt jedoch keine Besichtigung durch eine Fachperson – und der Eigentümer ist meist kein Experte. Er kann daher die Fragen nicht objektiv beantworten, was das Resultat verzerrt. Die hedonische Methode eignet sich deshalb in erster Linie für die Bewertung von Standardobjekten.


Realwertmethode
Auch Substanz- oder Sachwertmethode genannt. Sie dient als Hilfsmittel für die Berechnung der technischen Entwertung eines Gebäudes. Der Realwert ergibt sich aus dem Zeitwert des Gebäudes plus dem Landwert. Via Vergleich mit dem Wiederbeschaffungswert des Gesamtobjekts kommt man dann zum Schätzungsergebnis.

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  • Kosten: Je nach Objekt, Region und vorhandenen Unterlagen zwischen 1200 und 2500 Franken.
  • Bemerkungen: Diese Methode wird nur in besonderen Fällen eingesetzt, und auch nur dann, wenn eine Liegenschaft nicht vermietet ist. Das kann der Fall sein, wenn ein Eigentümer die Liegenschaft selbst bewohnt. Aber auch für selbst genutzte Häuser oder Eigentumswohnungen wird der Marktwert meist mit der Ertragswertmethode oder der hedonischen Methode ermittelt.


DCF-Methode
Für Anlageobjekte wird heute standardmässig die Discounted-Cashflow-Methode angewendet, kurz DCF. Durch die Abzinsung («discounting») von Zahlungsströmen («cash flow») wird der Marktwert ermittelt.

  • Kosten: Je nach Objekt, Region und vorhandenen Unterlagen zwischen 1200 und 2500 Franken.
  • Bemerkungen: Die zukünftige Entwicklung der Erträge wird bei dieser Methode miteingeschätzt, was von Vorteil ist – aber nicht ganz einfach. Denn es müssen einerseits die Mieteinnahmen, anderseits die Auslagen für Unterhalt, Versicherungen und Steuern für die Zukunft beziffert werden. Diese Methode eignet sich in erster Linie für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.


Praktikermethode
Hier wird das Mittel aus Real- und Ertragswert gezogen. Je nach Objekt werden die Werte aber unterschiedlich gewichtet. Die Praktikermethode wird immer noch angewendet, obwohl sie nicht mehr den heutigen Lehrmeinungen entspricht.

Mehr zu Wohnungsverkauf bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Soll ich einen Liegenschaftenmakler hinzuziehen, um die Wohnung zu verkaufen? Reicht es, wenn ich mich auf die amtliche Hausschätzung verlasse, um den Verkaufspreis zu bestimmen? Haftet man als Verkäufer nach fünf Jahren für Mängel am Haus? Mitglieder von Guider erhalten Antworten auf diese und weitere Fragen zum Verkauf von Wohneigentum.

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Was, wenn die Schätzungen voneinander abweichen?

Seriöse Schätzungen sollten nur unbedeutend voneinander abweichen. Eine exakte Wissenschaft ist das Schätzen aber nicht. Ein Vergleich der Schätzung von vergleichbaren Verkaufsangeboten kann sich lohnen. Gegebenenfalls kann zur Kontrolle auch eine zweite Schätzung eingeholt werden.

Bedeutet eine hohe Schätzung auch einen hohen Preis?

Der durch die Schätzung ermittelte Wert der Liegenschaft muss nicht unbedingt dem letztlich geleisteten Kaufpreis entsprechen. Denn oft spielen beim Abschluss des Vertrags weitere Faktoren eine Rolle. Etwa die Jahreszeit – im Frühling verkaufen sich Liegenschaften oft teurer als im Winter, weil die Lichtverhältnisse das Objekt einladender erscheinen lassen. Oder die emotionale Bindung: Es gibt Verkäufer, die ihr geliebtes Haus lieber einer nicht so betuchten Familie mit Kindern zu einem günstigen Preis überlassen, als es mit Gewinn an einen Immobilienspekulanten zu verlieren.

Wie wählt man geschickt einen Schätzer?

  • Wählen Sie einen Schätzer aus der Region. So ist gewährleistet, dass er den lokalen Markt kennt.
  • Bereiten Sie sich auf den ersten Kontakt mit dem Schätzer vor. Umschreiben Sie das Wohnobjekt und formulieren Sie Ihre Anliegen präzis. Geben Sie den Verwendungszweck der Schätzung an.
  • Erkundigen Sie sich vorgängig beim Schätzer, welche Unter­lagen er braucht, und stellen Sie diese zusammen.
  • Bestehen Sie auf einer Besichtigung vor Ort. Nur so kann die Bausubstanz beurteilt werden.
  • Vereinbaren Sie einen fixen Preis für die Schätzung.
  • Holen Sie mehrere schriftliche Offerten bei verschiedenen Schätzern ein, vergleichen Sie.
  • Besorgen Sie Referenzen über die Experten und achten Sie darauf, dass diese Mitglied in einem Berufsverband sind.

Adressen

Adressen von Immobilienschätzern
Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV)
www.siv.ch

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)
www.svit.ch

Hauseigentümerverband (HEV)
www.hev-schweiz.ch

Adressen für die hedonische Bewertungsmethode
Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI)
www.iazicifi.ch

Wüest & Partner
www.wuestundpartner.com

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Buchcover: Der Weg zum Eigenheim
Quelle: Beobachter Edition