Es gibt viele Gründe für die Schätzung einer Immobilie: ein Hauskauf oder -verkauf, Streit mit dem Steueramt, eine Erbaufteilung, eine Scheidung. Oder man möchte sich einfach einen Überblick über sein Vermögen verschaffen.

Bis vor wenigen Jahren war es üblich, sich dafür einen professionellen Schätzer ins Haus zu holen. In der Regel kommt ein Architekt oder Immobilientreuhänder aus der Region. Dieser schaut sich die Umgebung an und inspiziert das Gebäude vom Keller bis zum Dachstock. Dabei macht er sich Notizen zur Gebäudesubstanz und zum Ausbaustandard, vermerkt Wasserflecken, Risse oder Schimmelbefall.

Zurück in seinem Büro, wertet er die Daten aus und schreibt ein Schätzgutachten. Er berechnet den erzielbaren Mietertrag und ermittelt dann, was es ungefähr kosten würde, ein vergleichbares Gebäude neu zu erstellen. Aufgrund dieser Zahlen schätzt er den Verkehrs- oder Marktwert. Dabei lässt der Experte seine grosse Erfahrung und seine persönliche Einschätzung der Marktlage mit einfliessen. Das Ganze hat seinen Preis: Zwischen 700 und 1500 Franken für ein Einfamilienhaus gelten als fair, je nach Objekt, Aufwand und Schätzmethode.

Bei den Banken üblich

Doch die Experten haben inzwischen Konkurrenz erhalten: Computerprogramme kalkulieren neuerdings schneller, günstiger und in vielen Fällen genauso zuverlässig wie die Immobilienschätzer. Praktisch alle Banken beurteilen heute das Gros der Anträge auf Hypothekarkredite anhand solcher Computerschätzungen. Und einzelne Kantone wie zum Beispiel Zürich prüfen im Augenblick, ob sie sich ebenfalls auf solche Schätzprogramme verlassen sollen, um Steuer- oder Eigenmietwerte festzulegen.

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Diese so genannte hedonistische Schätzung unterscheidet sich vor allem in einem Punkt von den Gutachten der Experten aus Fleisch und Blut: Sie stützt sich auf tatsächlich bezahlte Marktpreise vergleichbarer Wohnungen oder Häuser ab. Immobilienspezialisten wie die Firma Wüest und Partner in Zürich oder das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) in Bülach ZH unterhalten riesige Datenbanken, in denen mehrere zehntausend tatsächlich abgewickelte Immobiliengeschäfte der letzten Jahre gespeichert sind. Die Daten stammen von Banken, Immobilientreuhandfirmen, Versicherungen und Pensionskassen.

Wer sein Eigenheim elektronisch schätzen lässt, muss es möglichst präzis beschreiben: Baujahr, Lage, Kaufpreis, Fläche, Zustand, Anzahl Zimmer, Ausbaustand, Parkiermöglichkeiten und so weiter. Das Programm errechnet dann für jedes einzelne Merkmal einen Preis, indem es mit ähnlichen Objekten aus der Datenbank vergleicht. Vereinfacht gesagt, berechnet der Computer beispielsweise den Mehrwert für ein zweites Badezimmer oder den Minderwert für die Lage in einem unbeliebten Quartier. Am Schluss rechnet das Programm alle diese Einzelwerte zu einem Gesamtwert zusammen.

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Aber liefert diese Schätzmethode auch zuverlässige Resultate? Donato Scognamiglio, Geschäftsführer des IAZI, bejaht dies. Er hat die Computerschätzungen mit den tatsächlichen Verkaufspreisen verglichen: «Bei 80 Prozent aller typischen Immobilien weicht der bezahlte Preis weniger als 15 Prozent von unserem Schätzpreis ab.» Auch Martin Hoesli, Immobilienspezialist an der Universität Genf, ist davon überzeugt, dass diese Methode für die meisten Einfamilienhäuser und Wohnungen gute Resultate liefert.

Für Häuser oder Wohnungen, für die es kaum Vergleichszahlen gibt, eignet sich die Computerschätzmethode aber nicht. Als solche schwer schätzbaren Objekte gelten:

  • Häuser oder Wohnungen mit über 500 Quadratmeter Wohnfläche;

Häuser auf Grundstücken mit mehr als 1500 Quadratmeter Grundfläche;

Spezialobjekte wie Bauernhöfe, Lofts oder Villen mit Seeanstoss;

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alte Gebäude mit Baujahr 1900 oder noch früher;

Gebäude an abgelegenen oder besonders lärmbelasteten Lagen.

Hier hilft nur eine persönliche Beurteilung durch einen Schätzexperten. Rochus Gubser, Chefexperte Immobilienbewertungen bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB), macht sich daher keine Sorgen, dass seine Experten bald arbeitslos werden: «Jedes Haus ist wieder anders, und nur schon eine Aussenbesichtigung bringt halt immer noch sehr viel.» Besonders bei juristischen Streitigkeiten wie Scheidungen oder Erbaufteilungen, wo es um viel Geld gehe, werde deshalb immer noch auf die Experten vor Ort gesetzt. Bei Durchschnittsobjekten in Gebieten, wo regelmässig Handänderungen stattfinden, mache die Computerschätzung aber durchaus Sinn. Für die verschiedenen Schätzmethoden gelte deshalb nicht ein Entweder-oder, sondern ein Sowohl-als-auch, sagt Gubser.

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Der Basler Wirtschaftsprofessor Tobias Studer sieht eine Parallele zu der Situation bei Schachcomputern vor zehn Jahren: Noch sind Mensch und Maschine etwa gleich gut. Bereits sei aber absehbar, dass der Computer bald besser sein werde. Denn immer mehr Handänderungen werden gespeichert. Und je mehr und bessere Vergleichsdaten zur Verfügung stehen, desto genauere Schätzergebnisse liefert die hedonistische Methode. Das IAZI beispielsweise wird ab dem nächsten Jahr neu automatisch alle Objekte erfassen, für die die ZKB eine Hypothek vergibt.

So oder so ein Annäherungswert

Bei den Preisen hat der Computer längst die Nase vorn: Eine hedonistische Schätzung, wie sie der Beobachter für seine Leser durchführt, ist für rund 300 Franken zu haben. Damit wird es erschwinglich, sich über den Marktwert seines Eigenheims zu informieren.

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Doch auch Computerbewertungen bleiben Schätzungen. Zu welchem Preis sich Wohneigentum verkaufen lässt, hängt vor allem von der Lage auf dem Immobilienmarkt ab und vom Verhandlungsgeschick des Verkäufers. Wichtig ist auch, den richtigen Zeitpunkt zu erwischen.