Kredite: Nicht immer ein Fall für die Bank
Kein Geld, kein Umbau. Wer sich bereits auf eine neue Küche oder auf den Ausbau des Dachstocks freut, kann auf der Bank nicht selten ein böses Erwachen erleben.
Veröffentlicht am 9. Januar 2001 - 00:00 Uhr
Bei einem Umbau denken die meisten Leute schon lange im Voraus an das neu renovierte Bad, den komfortabel ausgebauten Dachstock, oder sie erfreuen sich in Gedanken bereits des neuen Wintergartens, der allerdings erst auf dem Papier existiert.
Bis die Pläne in die Tat umgesetzt sind, müssen Hausbesitzer oft hohe Hürden bei ihrer Bank nehmen. Manchmal sind diese Hindernisse zu hoch. So passierte es einer Familie, dass die Bank das Gesuch um Aufstockung der Hypothek verweigerte. Begründung: Die beruflichen Perspektiven des selbstständig erwerbstätigen Familienvaters seien der Bank zu unsicher, um weitere Kredite zu sprechen. In einem anderen Fall zerschlug sich der Traum vom Umbau der soeben erworbenen Altliegenschaft, weil die Bank in den Investitionen keinen Mehrwert erkennen wollte; die Kreditspezialisten sahen im Projekt bloss die Liebhaberei eines leidenschaftlichen Heimwerkers. Manchmal geben sich die Banken auch zurückhaltend, da Umbauten sowohl in Bezug auf den Bauablauf als auch bezüglich Kosten mit Unsicherheiten verbunden sind – man weiss nie genau, was hinter den alten Mauern noch alles zum Vorschein kommt.
Gute Planung als A und O
Die Finanzierung eines Umbaus bedarf einer guten Planung. Zuerst stellt sich die Frage, ob mit der bestehenden Hypothek überhaupt noch Spielraum gegeben ist: Lässt sie sich aufstocken, ohne die Belehnungsgrenze der Bank zu überschreiten? Im Normalfall finanziert eine Bank nicht mehr als 80 Prozent des Liegenschaftswertes. Wenn punkto Belehnung der Spielraum bereits ausgeschöpft ist, heisst es, werterhaltende und wertvermehrende Investitionen sauber auseinander zu halten und davon auszugehen, dass die Bank nur die wertvermehrenden Investitionen finanzieren wird.
«Der Ersatz einer alten Küche durch eine neue wird die Bank meist als Unterhalt einstufen und keinen Kredit sprechen», sagt Lorenz Heim, Leiter Hypothekarberatung beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. Klar wertvermehrend sind hingegen der Bau eines Wintergartens oder ein umfassender Dachstockausbau, der eine Isolation der Wände und den Einbau einer Nasszelle umfasst. Ein solcher Umbau verwandelt einen Estrich in zusätzlich nutzbaren Wohnraum und gilt somit eindeutig als Wertvermehrung.
Der Eigentümer hat in diesem Fall die üblichen 20 Prozent Eigenkapital einzubringen. Der Rest wird über eine Hypothek oder, bei grösseren Vorhaben, über einen Baukredit finanziert. Wie viel Eigenkapital für die Umbaufinanzierung nötig ist, hängt vom konkreten Vorhaben, vom Objekt und vom Schuldner ab. Bei kleineren Renovationen erwarten die Banken ohnehin, dass sie der Besitzer aus eigenen Mitteln bestreitet. Der minimale Betrag für eine Hypothek liegt meist zwischen 20000 und 50000 Franken.
Werterhaltung wird honoriert
Es kann durchaus vorkommen, dass die Bank bei einer Überprüfung ihres Engagements zum Schluss kommt, dass die Belehnungsrichtlinien sogar ohne Umbau nicht mehr eingehalten sind. «Eine Erhöhung der Hypothek nehmen die Banken meist zum Anlass, die Hypothek zu überprüfen», weiss Lorenz Heim vom VZ. Heikel kann es werden, wenn eine Schätzung der Liegenschaft ergibt, dass ihr Wert gesunken ist. Damit wird nicht nur ein Umbaukredit verweigert, die Bank verlangt dann möglicherweise raschere Amortisationen oder – noch schlimmer – gar eine namhafte Rückzahlung des Kredits. Betroffen sind primär Objekte, die in der Boomzeit Ende der achtziger Jahre erstellt worden sind.
Anderseits ist auch daran zu denken, dass verschiedene Banken Liegenschaftsumbauten mit bestimmten Produkten und Vergünstigungen fördern. «Wir wollen einen aktiven Beitrag zur Erhaltung der Bausubstanz leisten», betont Kreditspezialist Andreas Vogt von der Basler Kantonalbank. Die Renova- Hypothek des Basler Staatsinstituts etwa wird ein Prozent unter dem Satz für konventionelle Hypotheken angeboten. Die Bank gewährt diese Vergünstigung während einer Laufzeit von drei Jahren; bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern können so Umbauten bis zu maximal 100000 Franken finanziert werden, bei Mehrfamilienhäusern bis 250000 Franken. Zusätzlich offeriert die Basler Kantonalbank die Renova-Luft-Hypothek: Zu gleichen Konditionen wie die Renova-Hypothek lassen sich damit Erneuerungen der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen finanzieren, wobei der Maximalbetrag bei 30000 beziehungsweise 50000 Franken liegt. Voraussetzung ist die Erreichung der in der kantonalen Luftreinhalteverordnung vorgeschriebenen Werte.
Einen Renovationskredit führen auch die Raiffeisenbanken im Angebot. Bei Beträgen bis 100000 Franken wird die bestehende Hypothek zu den üblichen Konditionen aufgestockt. «Bei grösseren Beträgen gewähren wir einen um ein Prozent vergünstigten Baukredit», sagt Adrian Stiffler vom Schweizer Verband der Raiffeisenbanken in St. Gallen. Dieses Angebot gelte aber meist nur für bestehende Kundenbeziehungen. Die Einsparung ist abhängig von der Zeitdauer, denn für einen Baukredit werden üblicherweise quartalsweise Kommissionen belastet.
Interessant ist auch der «Öko-Haus-Kredit» der Luzerner Kantonalbank, der ein halbes Prozent günstiger ist als die konventionelle Hypothek und mit einer Laufzeit von vier Jahren gewährt wird. In welchem Umfang das Darlehen erfolgt, hängt von einem detaillierten Punktesystem ab. Dazu gehören etwa die ökologische Verträglichkeit der Materialien oder der Energie- und der Wasserverbrauch. Die Bank hat ein Interesse daran, dass die Häuser, die sie belehnt, gut unterhalten sind.
Auch viele andere Kantonalbanken und die Alternative Bank Schweiz (ABS) in Olten kennen Instrumente zur Förderung ökologischer und nachhaltiger Umbauten. Demgegenüber führen die Grossbanken UBS und CS keine Produkte unter der Bezeichnung Umbau- oder Ökodarlehen.
Finanzspritze aus der dritten Säule
Wie beim Erwerb von Wohneigentum können für einen Umbau Gelder der zweiten und der dritten Säule herangezogen werden. Sinnvoll kann vorab die Verwendung von Mitteln der dritten Säule sein, zumal von den Vorsorgegeldern auch kleinere Beträge bezogen werden können. Bei der zweiten Säule gilt indes der Minimalbezug von 20000 Franken; hinzu kommt, dass ein Bezug von Pensionskassengeld die Rentenleistungen schmälert. Um die Finanzierung zu erleichtern, empfiehlt es sich, von Anfang an Rückstellungen für spätere Umbauten vorzunehmen. Die meisten Fachleute raten, innerhalb von zehn Jahren zehn Prozent des Gebäudeversicherungswerts oder jedes Jahr ein halbes Prozent des Kaufpreises auf die hohe Kante zu legen.