Gemeinsamer Mietvertrag: Kündigung und andere Fallstricke

Eine solche Kündigung ist nichtig. Mehrere Mieter können den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Wenn der eine in der Wohnung bleiben will, weigert er sich natürlich, zu kündigen. Zieht der andere Mieter trotzdem aus, ändert das nichts daran, dass er weiterhin solidarisch für den Mietzins haftet. Wenn alle einverstanden sind, gibt es keine Probleme: Der verbleibende Mieter kann mit dem Vermieter allein einen neuen Vertrag schliessen, der andere ist fein raus. Falls der Vermieter jedoch nicht einverstanden ist, etwa weil der verbleibende Mieter zu wenig Geld hat, wird es schwierig. Der ausziehende Mieter kann den Vermieter bitten, den Vertrag zu kündigen. Wenn der Vermieter auch dazu nicht Hand bieten will, bleibt dem scheidenden Mieter nichts anderes übrig, als seinen alten Wohnkumpan zu verklagen. Das Urteil ersetzt dann seine verweigerte Kündigung. Der Hintergrund: Der gemeinsame Zweck der Mieter existiert nicht mehr, die sogenannte einfache Gesellschaft wird aufgelöst. Gegen diese unangenehme Situation kann man mit ein­fachen Mitteln vorsorgen (siehe «Gemeinsame Wohnung: So sorgen Sie vor»).

Übrigens: Bei Familienwohnungen – also wenn ein Ehepaar oder ein­getragene Partner einen gemeinsamen Haushalt führen – muss der Partner die Kündigung selbst dann mitunterzeichnen, wenn er gar nicht Vertragspartei ist.

Eine Kündigung durch den Vermieter Wohnen Wenn der Vermieter sich nicht auskennt kann der Mieter anfechten und die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Grundsätzlich müssen das alle Mieter gemeinsam tun. Das heisst: zusammen das Schlichtungsbegehren einreichen und, wenn keine Einigung gelingt, vor Mietgericht klagen. Zum Schutz der Mieter gibt es zwei Ausnahmen von dieser Regel:

1. Wenn sich ein Mitmieter weigert, die Kündigung anzufechten, kann der andere allein dagegen vorgehen. Aber er muss sein Schlichtungsbegehren und später seine Klage nicht nur gegen den Vermieter, sondern auch gegen den Mitmieter richten.
2. Wenn die Wohnung den Mietern als Familienwohnung dient, kann jeder Ehegatte oder eingetragene Partner allein die Kündigung anfechten – sogar dann, wenn er nicht Mietpartei ist.

Formell ist eine Kündigung des Vermieters unter diesen Bedingungen korrekt:

• Konkubinat/Wohngemeinschaft: Ein einziges amtliches Formular genügt, auf dem alle Mieter aufgezählt werden.
• Familienwohnung: Jedem Ehegatten oder eingetragenen Partner muss ein separates amtliches Formular zugeschickt werden.

Mieter können die Erhöhung des Mietzinses anfechten – und zwar gemeinsam innert 30 Tagen. Der Vermieter muss dann der Schlichtungs­behörde alle Belege einreichen, sodass diese überprüfen kann, ob die Erhöhung ­gerechtfertigt ist. Wenn es keine Einigung gibt, muss der Vermieter sein Begehren um Mietzinserhöhung beim Gericht einreichen. Auf das Gesuch oder die Klage 
eines Einzelnen dürfen die Behörden nicht eintreten. Ob es auch hier wie bei der Vermieterkündigung Ausnahmen zugunsten des Einzelnen gibt, wenn der Mitmieter nicht anfechten will, hat das Bundesgericht noch nicht entschieden.

Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Mieter in der Nutzung der Räume so beeinträchtigt werden, dass der ­vereinbarte Zustand nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und die Mieter in ihrem Gebrauch der Mietsache gestört werden. Sie können wählen, welche Rechte sie wahrnehmen wollen:

• Beseitigung des Mangels: Jeder Mieter kann das allein für alle Mieter fordern.
• Mietzinsreduktion als Kompensation für den Mangel Mietmängel Die volle Miete für eine Bruchbude? bis zu seiner Behebung: Das können die Mieter nur gemeinsam einfordern.
• Fristlose Kündigung bei besonders schweren Mängeln (selten möglich): Das können die Mieter nur gemeinsam.

Mieter müssen die Mietsache sorgfältig benutzen und Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn nehmen Nachbarschaft Wer will Krach? . Das kann der Vermieter grundsätzlich von jedem einzelnen fordern. Ein Mieter muss sich auch das Verhalten seiner ­Besucher oder Untermieter anrechnen lassen.

Wenn ein Mieter diese Pflichten ­verletzt, muss der Vermieter schriftlich mahnen – und zwar gegenüber allen Mietern, die den Vertrag unterschrieben haben, auch wenn nur einer der Übel­täter ist.

Beispiel: Ein Hobby-Grillmeister hüllt die Wohnung des Nachbarn immer wieder in dicken Rauch, sodass ans Öffnen der Fenster nicht mehr zu denken ist. Falls der Mieter seine Pflicht auf Rücksichtnahme erneut massiv verletzt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter oder die Haus­bewohner daher unzumutbar ist, dann kann der Vermieter mit einer 30-tägigen Frist auf ein Monatsende kündigen.

Fristlos und ohne Abmahnung kann der Vermieter kündigen, wenn ein Mieter das Mietobjekt vorsätzlich schwer schädigt. Unabhängig davon, ob die Kündigung ausserordentlich oder fristlos erfolgt: Der Vermieter muss sie ­gegenüber allen Mietern aussprechen.