Der eine will raus, die andere will bleiben, er will den Mietzins anfechten, sie nicht: Gemeinsam unterschriebene Mietverträge sind ein Minenfeld.
Wer gemeinsam einen Mietvertrag unterschreibt, kommt fast nicht voneinander los – egal, ob man als Paar oder als Wohngemeinschaft zusammenlebt. Deshalb sucht man sich seinen Partner auch beim Wohnen besser mit Bedacht aus.
Denn gemeinsame Mieter haften zum Beispiel solidarisch für den Mietzins. Das heisst: Der Vermieter kann die ganze Miete von jedem Einzelnen einfordern. Und wenn der eine aus der Wohnung rauswill, der andere jedoch nicht, wird es auch unter guten Freunden unangenehm.
Doch nicht nur bei der Kündigung der Wohnung kann es Probleme geben, auch andere Rechte können die Mieter nur gemeinsam wahrnehmen. Die wichtigsten Fakten dazu:
1. Kündigung durch einen einzelnen Mieter
Eine solche Kündigung ist nichtig. Mehrere Mieter können den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Wenn der eine in der Wohnung bleiben will, weigert er sich natürlich, zu kündigen. Zieht der andere Mieter trotzdem aus, ändert das nichts daran, dass er weiterhin solidarisch für den Mietzins haftet. Wenn alle einverstanden sind, gibt es keine Probleme: Der verbleibende Mieter kann mit dem Vermieter allein einen neuen Vertrag schliessen, der andere ist fein raus. Falls der Vermieter jedoch nicht einverstanden ist, etwa weil der verbleibende Mieter zu wenig Geld hat, wird es schwierig. Der ausziehende Mieter kann den Vermieter bitten, den Vertrag zu kündigen. Wenn der Vermieter auch dazu nicht Hand bieten will, bleibt dem scheidenden Mieter nichts anderes übrig, als seinen alten Wohnkumpan zu verklagen. Das Urteil ersetzt dann seine verweigerte Kündigung. Der Hintergrund: Der gemeinsame Zweck der Mieter existiert nicht mehr, die sogenannte einfache Gesellschaft wird aufgelöst. Gegen diese unangenehme Situation kann man mit einfachen Mitteln vorsorgen (siehe
«Gemeinsame Wohnung: So sorgen Sie vor»). Übrigens: Bei Familienwohnungen – also wenn ein Ehepaar oder eingetragene Partner einen gemeinsamen Haushalt führen – muss der Partner die Kündigung selbst dann mitunterzeichnen, wenn er gar nicht Vertragspartei ist.
2. Wenn der Vermieter kündigt
Eine Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter anfechten und die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen. Grundsätzlich müssen das alle Mieter gemeinsam tun. Das heisst: zusammen das Schlichtungsbegehren einreichen und, wenn keine Einigung gelingt, vor Mietgericht klagen. Zum Schutz der Mieter gibt es zwei Ausnahmen von dieser Regel:
- Wenn sich ein Mitmieter weigert, die Kündigung anzufechten, kann der andere allein dagegen vorgehen. Aber er muss sein Schlichtungsbegehren und später seine Klage nicht nur gegen den Vermieter, sondern auch gegen den Mitmieter richten.
- Wenn die Wohnung den Mietern als Familienwohnung dient, kann jeder Ehegatte oder eingetragene Partner allein die Kündigung anfechten – sogar dann, wenn er nicht Mietpartei ist.
Formell ist eine Kündigung des Vermieters unter diesen Bedingungen korrekt:
- Konkubinat/Wohngemeinschaft: Ein einziges amtliches Formular genügt, auf dem alle Mieter aufgezählt werden.
- Familienwohnung: Jedem Ehegatten oder eingetragenen Partner muss ein separates amtliches Formular zugeschickt werden.
Merkblatt «Kündigung durch Vermieter» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters
Wurde Ihnen die Wohnung gekündigt und sind Sie skeptisch, ob der Vermieter überhaupt die formellen Anforderungen eingehalten hat? Mitglieder von Guider erhalten im Merkblatt «Kündigung durch Vermieter» detaillierte Infos zu den Regeln bei Kündigung sowie Tipps zur Mieterstreckung.
3. Mietzinserhöhung anfechten
Mieter können die
Erhöhung des Mietzinses anfechten – und zwar gemeinsam innert 30 Tagen. Der Vermieter muss dann der Schlichtungsbehörde alle Belege einreichen, sodass diese überprüfen kann, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Wenn es keine Einigung gibt, muss der Vermieter sein Begehren um Mietzinserhöhung beim Gericht einreichen. Auf das Gesuch oder die Klage eines Einzelnen dürfen die Behörden nicht eintreten. Ob es auch hier wie bei der Vermieterkündigung Ausnahmen zugunsten des Einzelnen gibt, wenn der Mitmieter nicht anfechten will, hat das Bundesgericht noch nicht entschieden.
4. Mängelrechte
Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Mieter in der Nutzung der Räume so beeinträchtigt werden, dass der vereinbarte Zustand nicht mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmt und die Mieter in ihrem Gebrauch der Mietsache gestört werden. Sie können wählen, welche Rechte sie wahrnehmen wollen:
- Beseitigung des Mangels: Jeder Mieter kann das allein für alle Mieter fordern.
- Mietzinsreduktion als Kompensation für den Mangel bis zu seiner Behebung: Das können die Mieter nur gemeinsam einfordern.
- Fristlose Kündigung bei besonders schweren Mängeln (selten möglich): Das können die Mieter nur gemeinsam.
Merkblatt «Mietmängel» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters
Laut Art. 256 OR ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäss gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Mitglieder von Guider erfahren im Merkblatt «Rechte des Mieters bei Mängeln» wie sie sich wehren können, damit der Vermieter seinen Pflichten nachkommt.
5. Sorgfalt und Rücksichtnahme
Mieter müssen die Mietsache sorgfältig benutzen und Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn nehmen. Das kann der Vermieter grundsätzlich von jedem einzelnen fordern. Ein Mieter muss sich auch das Verhalten seiner Besucher oder Untermieter anrechnen lassen.
Wenn ein Mieter diese Pflichten verletzt, muss der Vermieter schriftlich mahnen – und zwar gegenüber allen Mietern, die den Vertrag unterschrieben haben, auch wenn nur einer der Übeltäter ist.
Beispiel: Ein Hobby-Grillmeister hüllt die Wohnung des Nachbarn immer wieder in dicken Rauch, sodass ans Öffnen der Fenster nicht mehr zu denken ist. Falls der Mieter seine Pflicht auf Rücksichtnahme erneut massiv verletzt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter oder die Hausbewohner daher unzumutbar ist, dann kann der Vermieter mit einer 30-tägigen Frist auf ein Monatsende kündigen.
Fristlos und ohne Abmahnung kann der Vermieter kündigen, wenn ein Mieter das Mietobjekt vorsätzlich schwer schädigt. Unabhängig davon, ob die Kündigung ausserordentlich oder fristlos erfolgt: Der Vermieter muss sie gegenüber allen Mietern aussprechen.
Streit um die Miete: Welches Recht gilt?
Bei rechtlichen Fragen zur gemeinsamen Miete unterscheidet man zwischen dem Aussenverhältnis – dem Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der Gemeinschaft von Mietern – und dem Innenverhältnis der Mieter untereinander.
Wenn die Mieter verheiratet sind, ist das Eherecht massgebend, bei eingetragenen Partnern sind es die entsprechenden Regeln. Wenn ein Mieter stirbt, treten die Erben an seine Stelle. Auf die Erbengemeinschaft ist das Erbrecht anwendbar. Alle anderen Konstellationen bilden in der Regel eine sogenannte einfache Gesellschaft mit dem Zweck, gemeinsam zu wohnen. Dazu zählen insbesondere Konkubinatspaare und Wohngemeinschaften.
Gemeinsame Wohnung: So sorgen Sie vor
Mieter können Probleme vermeiden, wenn sie schon von Anfang an Klarheit schaffen. Ein Mittel dazu: Nur der eine Bewohner unterschreibt den Mietvertrag und quartiert den anderen als Untermieter ein. Oder dann nimmt man eine Teilkündigungsklausel in den Mietvertrag. Diese vorbeugenden Massnahmen funktionieren natürlich nur, wenn der Vermieter damit einverstanden ist.
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