Der eingeschriebene Brief war ein Schock für Irma Gerber*: Der Vermieter schickte ihr die Kündigung. Er machte Eigen­bedarf geltend, da sein Sohn fürs Studium nach Zürich ziehen wolle.

Gerber forderte darauf eine Mieterstreckung für ihre kleine Parterrewohnung – und hatte Erfolg. Da die 80-Jährige gesundheitsbedingt auf eine treppenlose Wohnung angewiesen ist und es besonders schwer hat, innert der Kündigungsfrist Ersatz zu finden, darf sie weitere vier Monate bleiben.

Die vom Gesetz vorgesehene Möglichkeit der Erstreckung gilt als Schrecken für Vermieter – immerhin können sie gegen ihren Willen von einem Richter verpflichtet werden, das Ende des Mietverhältnisses aufzuschieben.

Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein (siehe «Drei Voraussetzungen, damit Mieter eine Erstreckung bekommen»). Und im Streitfall geht es letztlich um ein Abwägen, ob der Mieter oder der Vermieter die besseren Argumente hat (siehe weiter unten «Mieterstreckung: Darauf schauen Behörden und Gerichte»).

Um ein Verfahren für eine Miet­erstreckung in Gang zu bringen, sind folgende Punkte zu beachten:

  • Erstreckungsbegehren: Das Begehren muss an die zuständige Schlichtungsbehörde gehen – innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung oder bei befristetem Mietverhältnis innert 60 Tagen vor Ablauf der Vertragsdauer.
     
  • Maximale Dauer: Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Jahre, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. In der Praxis schöpfen Behörden und Gerichte diese maximale Dauer aber nur selten aus.
     
  • Anzahl Erstreckungen: Im Rahmen der Höchstdauer von vier respektive sechs Jahren können eine oder zwei ­Erstreckungen gewährt werden. Die Voraussetzungen für eine zweite Erstreckung sind strenger: Der Mieter muss beweisen, dass er intensiv und systematisch nach einem Ersatzobjekt gesucht hat.

*Name geändert

Drei Voraussetzungen, damit Mieter eine Erstreckung bekommen

1. Das Mietverhältnis muss beendet sein
Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine gültige Kündigung des Vermieters nötig. Eine Erstreckung kommt gar nicht erst in Frage, wenn die Kündigung zum Beispiel wegen eines Formfehlers nichtig ist oder wenn sie wegen Missbräuchlichkeit erfolgreich ­angefochten wurde. Bei befristeten Mietverträgen wird die Erstreckung erst bei Ablauf der Vertragsdauer zum Thema.
 

2. Die Erstreckung muss gesetzlich möglich sein
Das Gesetz zählt abschliessend die Fälle auf, in denen der Mieter nicht mit einer Erstreckung ­rechnen darf:

  • Der Mieter ist mit der Mietzinszahlung in Verzug, worauf der Vermieter ihm eine Zahlungsfrist setzt, die wiederum ungenutzt verstreicht. Daraufhin kündigt der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsrückstands.
     
  • Der Mieter verletzt seine Pflicht zur Sorgfalt und zur Rücksicht schwer, worauf der Vermieter ihm eine schriftliche Abmahnung schickt. Trotzdem kommt es zur wiederholten Pflichtverletzung, weshalb der Vermieter die Kündigung ausspricht.
     
  • Der Mieter fällt in Konkurs. Um seine Mieteinnahmen sicherzustellen, verlangt der Vermieter von ihm eine Sicherheit (etwa ein Pfand oder eine Bürgschaft). Dem Mieter wird gekündigt, weil er diese nicht fristgerecht leistet.
     
  • Da ein konkretes und bedeutendes Umbau- oder Abbruchprojekt bevorsteht, wird der Mietvertrag von Anfang an bis zum Baubeginn respektive Erhalt der Baubewilligung befristet.
     
  • In der Regel ist eine Erstreckung auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter gleichwertige Ersatzräume anbietet. Ausnahmsweise muss aber dennoch eine Erstreckung gegeben werden – zum Beispiel wenn ­einem alten, kranken Mieter ein kurzfristiger Umzug nicht ­zugemutet werden kann.
     


3. Es muss eine Härtesituation vorliegen

  • Beim Entscheid über die Miet­erstreckung nimmt die Schlichtungsbehörde – oder später das Gericht – stets eine Abwägung vor zwischen der Härtesituation auf Mieterseite und dem Inte­res­se des Vermieters, das Miet­verhältnis zu beenden. Eine Mieterstreckung gibts nur, wenn die Härtegründe schwerer wiegen.
     
  • Doch welche Gründe fallen da ins Gewicht? Fest steht, dass die mit einer Kündigung oder einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten an sich noch keine Härte auslösen. Zudem genügt es nicht, wenn der Mieter bloss noch möglichst lange von einem günstigen Mietzins profitieren will. Die Aufstellung unten zeigt beispielhaft, welche Kriterien bei der Interessenabwägung einfliessen können. Sie sind aber keineswegs als absolut zu verstehen – vielmehr werden alle relevanten Umstände umfassend gegeneinander abgewogen.
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Mieterstreckung: Darauf schauen Behörden und Gerichte

 

Argumente auf Mieterseite

Argumente auf Vermieterseite

Umstände bei Vertragsschluss und Inhalt des Vertrags

Der Mieter vertraut auf eine längere Vertragsdauer, weil der Vermieter ihm das mündlich in Aussicht gestellt hat.

Der Vermieter hat den Mieter schon bei Vertragsschluss auf die kürzere Vertragsdauer oder auf geplante Renovationsarbeiten hingewiesen.

Der Mieter hat mit Einverständnis des Vermieters grössere Erneuerungen an der Wohnung vorgenommen, ohne am Ende eine Entschädigung dafür zu erhalten.

 

Dauer des Mietverhältnisses

Der Vermieter kündigt dem Mieter kurz nach Mietbeginn.

Das Mietverhältnis war von Anfang an befristet.

Das Mietverhältnis dauerte Jahrzehnte, so dass der Mieter eine längere Umstellungszeit benötigt.

 

Persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse

Der Mieter gehört zu einem Personenkreis, der bei der Wohnungssuche oft benachteiligt wird (zum Beispiel Ausländer, Studenten, Lehrlinge).

Der Vermieter weist nach, dass er oder nahe Verwandte oder Verschwägerte auf die Wohnung angewiesen sind (Eigenbedarf).

Die Lebenssituation des Mieters ist vorübergehend ungewiss, etwa wegen eines bevorstehenden Scheidungsverfahrens.

Die Wohnung wird für eigenes Personal des Vermieters benötigt.

Der Mieter hat ein höheres Alter und/oder gesundheitliche Beeinträchtigungen, ist beispielsweise auf eine rollstuhlgängige Wohnung angewiesen.

Der Vermieter kann ein bedeutendes Umbauvorhaben nachweisen.

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Der Mieter ist pflegebedürftig, und bisher hat ihn ein Familienmitglied gepflegt, das in der Nähe wohnt.

Der Mieter hat immer wieder den Vertrag verletzt, oder er nimmt zu wenig Rücksicht auf Nachbarn und Mitbewohner.

Bei der Mieterschaft handelt es sich um eine Grossfamilie mit beschränkten finanziellen Mitteln.

Der Mieter hat den Vermieter mehrfach beleidigt und sich abfällig über ihn geäussert.

Der Kündigungstermin ist besonders ungünstig, etwa weil eine Geburt/Prüfung/Pensionierung oder ein Stellenwechsel bevorsteht.

Es handelt sich um einen privaten Vermieter mit nur einer vermieteten Wohnung, so dass er nicht auf eine andere, allenfalls leerstehende Wohnung ausweichen kann.

Der Mieter hat schulpflichtige Kinder, die während des Schuljahrs einen Schulwechsel durchmachen müssten.

Es handelt sich um eine Zweitwohnung des Mieters.

Der Mieter kann belegen, dass er ernsthaft nach einem Ersatz gesucht hat.

Der Mieter ist nach der Kündigung nicht bemüht, eine Ersatzwohnung zu finden.

Der Mieter ist beruflich ortsgebunden, etwa weil er wegen eines Pikettdiensts in der Nähe des Arbeitsorts wohnen muss.

Es geht um die Dienstwohnung, und dem Mieter ist das zugehörige Arbeitsverhältnis gekündigt worden.

Die Kündigung würde ohne Erstreckung einen zweiten Umzug innert kurzer Frist bedeuten.

Der Mieter ist auf dem Wohnungsmarkt «beliebt», etwa weil er alleinstehend ist und ein hohes Einkommen hat.

Situation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt

Dem Mieter gelingt es nachzuweisen, dass am örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht oder dass es an finanziell tragbaren Wohnungen mangelt.

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Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt erlauben es dem Mieter, in der ordentlichen Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung zu finden.

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