Stellen Sie sich vor: Sie stehen mit Ihrem Vermieter in der ausgeräumten Wohnung, wo Sie sieben Jahre lang mit Ihrer Familie inklusive Katze gelebt haben. Alles ist sauber geputzt. Sie sind zuversichtlich, dass die Übergabe der Wohnung unkompliziert abläuft. Doch dann notiert der Vermieter auf dem Abgabeprotokoll einen Mangel nach dem anderen:

 

  1. Wasserringe auf dem Parkettboden: 300 Franken
  2. Bilderschatten im Wohnzimmer: 500 Franken
  3. Sprung im Lavabo: 700 Franken
  4. Eigenmächtig montiertes Katzentörli in der Balkontür: 300 Franken
  5. Kleines Brandloch im Spannteppich: 800 Franken
  6. Farbige Kritzelei im Kinderzimmer: 500 Franken
  7. Vergilbte Raucherwände im Bürozimmer: 500 Franken


Sie bleiben zuversichtlich, schliesslich haben Sie eine Privathaftpflichtversicherung. Die Rechnung des Vermieters mit einer Schadenersatzforderung von 3600 Franken leiten Sie an die Versicherung weiter. Als diese Ihnen mitteilt, dass sie nur 720 Franken zahle, werden Sie unsicher – und sind verärgert. Wer übernimmt die Differenz von 2880 Franken – doch nicht Sie?!

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Normale oder übermässige Abnutzung?

Dazu zwei Vorbemerkungen: Als Mieter haften Sie nicht für jeden Schaden. Alles, was normale Abnutzung ist, geht zulasten des Vermieters. Und: Nur wenn Sie wirklich für einen Schaden haften, zahlt die Privathaftpflichtversicherung, und das auch bloss gemäss den jeweiligen allgemeinen Versicherungsbedingungen.

Was bedeutet das nun für die ungedeckten 2880 Franken? Nehmen wir zuerst die Rechnung des Vermieters unter die Lupe und prüfen, ob er die notierten Beträge so überhaupt verlangen darf:

Normale Abnutzung: Paradebeispiel für eine normale Abnutzung sind die Bilderschatten. Dafür haften Sie nicht. Auch ausgetretene Spannteppiche oder sauber zugedeckte Dübellöcher gelten als normale Abnutzung und dürfen Mietern nicht in Rechnung gestellt werden. Somit können Sie die Rechnung des Vermieters um 500 Franken reduzieren.

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Übermässige Abnutzung hingegen geht zulasten des Mieters. Übermässig bedeutet, dass bestimmte Bauteile oder Einrichtungen vor Ablauf ihrer üblichen Lebensdauer ersetzt respektive repariert werden müssen, beispielsweise zerbrochene Fensterscheiben, grobe Kratzer oder Absatzeindrücke im Parkett, Kratzspuren von Haustieren an Türen oder Küchengeräte, die durch unsachgemässe Bedienung beschädigt wurden.

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Berechnung bei übermässiger Abnutzung

Zurück zur Rechnung Ihres Vermieters: Die Wasserringe, die Kritzelei und die Raucherwände, auch das Katzentörli, das Brandloch und der Lavabosprung sind als übermässige Abnutzung zu werten – Sie haften. Das jedoch nur im Rahmen des Zeitwerts, der Vermieter darf Ihnen nicht den vollen Neupreis für die Behebung der Schäden berechnen. Er muss vielmehr das Alter der beschädigten Gegenstände einbeziehen. Das heisst konkret:

Kritzelei im Kinderzimmer: Bei der Lebensdauer von Wandanstrichen mit Dispersionsfarbe geht man allgemein von acht Jahren aus (siehe auch Merkblatt «Lebensdauertabelle im Mietrecht»). Da die Tapeten bei Ihrem Einzug schon fünf Jahre alt waren und inzwischen zwölf Jahre alt sind, schulden Sie für diesen Mangel keinen Schadenersatz mehr. Sie können weitere 500 Franken abziehen.

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Raucherwände: Auch diese Wände sind an sich abgeschrieben. Wenn es jedoch einen Spezialanstrich braucht, um die Nikotinschäden zu entfernen, haften Sie für die Kosten dieser Spezialbehandlung. Diese 500 Franken gehen also zu Ihren Lasten.

Sprung im Lavabo: Das Lavabo war bei Ihrem Einzug neu. Es hat eine Lebensdauer von 35 Jahren. Rechnet man Ihre siebenjährige Miete an, schulden Sie 80 Prozent der vom Vermieter verlangten 700 Franken, also 140 Franken weniger.

Katzentörli: Dieses haben Sie ohne die Einwilligung des Vermieters montiert, er möchte die Balkontür wieder im ursprünglichen Zustand. Deshalb müssen Sie die verlangten 300 Franken für eine neue Scheibe zahlen.

Bei den Wasserringen auf dem Parkett haften Sie für eine fachgerechte Reparatur, die notierten 300 Franken sind in Ordnung.

Für das kleine Brandloch darf der Vermieter nicht 800 Franken für einen neuen Spannteppich, sondern bloss eine Entschädigung für den Minderwert im Umfang von 160 Franken verlangen.

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Sie schulden dem Vermieter also nicht 3600, sondern bloss 1820 Franken. Doch warum übernimmt die Versicherung nur 720 Franken davon? Weil die allgemeinen Versicherungsbedingungen gerade bei Mieterschäden bestimmte Schadensfälle ausschliessen.

Was ist von der Privathaftpflicht ausgeschlossen?

Zum Beispiel die sogenannten Allmählichkeitsschäden. Das sind Schäden, die nach und nach entstanden sind – wie Ihre Wasserringe auf dem Parkett. Unter diese Kategorie fallen auch Schimmel an den Wänden Leicht vermittelt Schimmel in der Wohnung artet in Streit aus , wenn man zu wenig gelüftet hat, oder rauchvergilbte Wände.

Nicht gedeckt sind ausserdem Schäden, die man absichtlich verursacht hat – wie Ihr Katzentörli in der Balkontür. Und bei Schäden, die wegen Grobfahrlässigkeit entstanden sind – wenn man zum Beispiel im Bett raucht und so einen Brand im Schlafzimmer verursacht –, kann die Versicherung ihre Leistung reduzieren. Für diese Schäden haftet man gegenüber dem Vermieter, ohne sie auf die Versicherung abwälzen zu können.

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Deshalb schrumpft Ihr Anspruch an die Versicherung zusammen: Sie übernimmt nur den Sprung im Lavabo, also 560 Franken. Ebenso den Minderwert fürs Brandloch. Macht zusammen 720 Franken. Für die Wasserringe, den Nikotinspezialanstrich und das Katzentörli schulden Sie dem Vermieter 1100 Franken aus dem eigenen Portemonnaie.

Ziehen Sie daraus nicht den Schluss, eine Privathaftpflichtversicherung sei verzichtbar. Da diese ja auch viele Schäden ausserhalb des Mietverhältnisses abdeckt, wo der Schaden in die Hunderttausende gehen kann, ist und bleibt sie ein Muss.

Zahlt die Haftpflichtversicherung für alten Mieterschaden?

Frage: Vor fünf Jahren habe ich das Lavabo meiner Mietwohnung beschädigt. Nun ziehe ich aus. Zahlt nach so langer Zeit meine Haftpflichtversicherung?

Ja. Für Versicherungsansprüche gelten zwar eine zweijährige Verjährungs- und eine rasche Meldepflicht. Bei der Haftpflichtversicherung aber beginnt die Verjährungsfrist streng nach Bundesgericht erst, wenn ein Gericht den Schuldner verurteilt hat. Ihr Anspruch ist also nicht verjährt. Sie können den Schaden anmelden und davon ausgehen, dass er von Ihrer Haftpflichtversicherung übernommen wird – sofern auch alle anderen Deckungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Wenn sich der Schaden ohne schnelle Reparatur vergrössern würde, ist eine rasche Schadensmeldung nötig. Andernfalls kann die Versicherung die Leistung kürzen. Normalerweise in dem Umfang, in dem sich der Schaden durch die verspätete Meldung vergrössert hat. Sie haften maximal für den Zeitwert des beschädigten Lavabos, dabei wird berücksichtigt, wie alt und abgenutzt das Lavabo ist. Die Versicherung wird auch nur diesen Wert ersetzen.

Julia Gubler

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Mieterschäden

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Quelle: Beobachter Edition
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