Ist die Kündigung der Mietwohnung gültig?
Eine Wohnungskündigung ist ein Schock. Doch die Hoffnung stirbt zuletzt: Vielleicht hat der Vermieter ja einen Fehler gemacht – und die Kündigung ist ungültig.
Veröffentlicht am 16. März 2023 - 15:58 Uhr
Eine Wohnungskündigung muss nicht unbedingt als Einschreiben zugestellt werden, empfiehlt sich aber.
In diesen Punkten gibt es Vorschriften für Vermieter bei der Wohnungskündigung:
Es klingelt an der Tür, und der Pöstler drückt Ihnen ein Einschreiben in die Hand. Darin: die Kündigung Ihrer Wohnung . Der Schock sitzt tief, denn es geht um nichts Geringeres als das traute Dach über dem Kopf. Nun gilt es, Ruhe zu bewahren – und zu prüfen, ob die Vermieterin vielleicht einen Fehler gemacht hat.
Wohnung mündlich kündigen
Die Situation: Der Vermieter ist wütend, weil Sie Ihr Schuhgestell im Treppenhaus nicht entfernen, und schreit Sie an: «Packen Sie Ihr Zeug und verlassen Sie die Wohnung. Ich will Sie nicht mehr sehen.»
Das gilt: Die mündliche Kündigung ist unwirksam – als hätte der Vermieter sie gar nie ausgesprochen. Er hätte schriftlich kündigen müssen.
Kündigung ohne amtliches Formular
Die Situation: Sie bekommen Post von der Vermieterin. Darin heisst es: «Hiermit kündige ich Ihnen die Dreizimmerwohnung an der Kramerstrasse 19 fristgerecht per Ende September.»
Das gilt: Die Vermieterin hat zwar schriftlich gekündigt, dabei aber das amtliche Formular vergessen. Es muss vom Kanton genehmigt sein und informiert, wie und wo man sich wehren oder eine Erstreckung verlangen kann. Ohne Formular ist die Kündigung nichtig – und damit nicht das Papier wert, auf dem sie steht.
Wohnungskündigung ohne Unterschrift
Die Situation: Der Vermieter kündigt vorschriftsgemäss mit dem amtlichen Formular. In einem Begleitbrief erklärt er, weshalb er die Wohnung leider selber benötigt. Darunter setzt er zwar seinen Namen, aber nicht seine Unterschrift.
Das gilt: Der Vermieter muss die Kündigung eigenhändig unterschreiben – sei es auf dem Begleitschreiben oder auf dem vorgedruckten Formular. Sonst ist sie nichtig und damit unwirksam.
Unberechtigte Person kündigt die Wohnung
Die Situation: Der Mann der Vermieterin kündigt Ihnen und unterschreibt das Formular, legt aber keine Vollmacht bei. Nur: Die Wohnung gehört seiner Frau, sie hat auch den Mietvertrag unterzeichnet.
Das gilt: Der Ehepartner ist nicht Vermieter. Die Eigentümerin kann sich zwar durch eine beliebige Person vertreten lassen. Das müsste sich aber eindeutig etwa aus dem Kündigungsschreiben ergeben, sonst ist die Kündigung nichtig.
Wurde Ihnen die Wohnung gekündigt und sind Sie skeptisch, ob der Vermieter überhaupt die formellen Anforderungen eingehalten hat? Beobachter-Abonnenten erhalten im Merkblatt «Kündigung durch Vermieter» detaillierte Infos zu den Regeln bei Kündigung sowie Tipps zur Mieterstreckung.
Kündigung erfolgt nicht als Einschreiben
Die Situation: In Ihrem Briefkasten, zwischen Tageszeitung, Rechnungen und Flyern, liegt ein Brief des Vermieters – die Kündigung per amtlichem Formular.
Das gilt: Obwohl die Kündigung mit normaler Post ins Haus flattert, gilt sie grundsätzlich. Aber: Der Vermieter kann unter Umständen nicht beweisen, dass Sie das Schreiben erhalten haben. Falls Sie das bestreiten und nicht reagieren, müsste er nochmals kündigen.
Wohnungskündigung wird nicht begründet
Die Situation: Die Vermieterin kündigt – eingeschrieben, mit Unterschrift und amtlichem Formular. Doch Sie haben keine Ahnung, weshalb. Im Feld, das für die Begründung vorgesehen ist, steht nichts.
Das gilt: Die Vermieterin muss die Kündigung nur begründen, wenn Sie dies verlangen. Falls die Begründung auf dem Formular fehlt, gilt die Kündigung grundsätzlich trotzdem. Aber: Sie können sie anfechten. Wenn sich die Vermieterin im Prozess weiterhin weigert, die Kündigung zu begründen, kann das Ihre Erfolgsaussichten erhöhen. Dasselbe gilt, wenn sie einen falschen Grund vorschiebt – etwa Eigenbedarf, obwohl sie die Wohnung selbst gar nicht braucht .
Kündigungsfrist ist zu kurzfristig
Die Situation: Ihr Vermieter schreibt: «Wegen dringenden Eigenbedarfs muss ich Ihnen leider per Ende nächsten Monat kündigen.»
Das gilt: Ihr Vermieter hat zu kurzfristig gekündigt. Die Kündigungsfrist beträgt für Wohnungen mindestens drei Monate – Eigenbedarf hin oder her. Die Kündigung gilt zwar, aber erst auf den nächstmöglichen Termin – es sei denn, Sie fechten sie erfolgreich als missbräuchlich an.
Kündigungstermin nicht wie vereinbart
Die Situation: Die Vermieterin kündigt mit einer dreimonatigen Frist auf den 31. August. Im Mietvertrag sind der 31. März und der 30. September als Kündigungstermine vereinbart.
Das gilt: Die Vermieterin hat zwar die dreimonatige Frist eingehalten, aber nicht auf einen abgemachten Termin hin gekündigt. Die Kündigung gilt zwar, aber erst für den 30. September – zumindest sofern sie nicht missbräuchlich ist und Sie sie deshalb anfechten. Übrigens: Die Kündigungstermine stehen im Mietvertrag. Wenn nicht, kann man Ihnen nur auf einen ortsüblichen Termin hin kündigen. Bei der Schlichtungsbehörde erfahren Sie, welche Termine das sind.
Nur ein Mieter von mehreren erhält die Kündigung
Die Situation: Ihr WG-Mitbewohner erhält die Kündigung. Obwohl Sie ebenfalls als Hauptmieterin im Vertrag stehen, werden Sie nicht angesprochen.
Das gilt: Die Vermieterin hat es versäumt, sämtlichen Hauptmietern zu kündigen – sei es auf dem gleichen Formular oder in zwei separat verschickten Schreiben. Die Kündigung ist nichtig und damit unwirksam.
Kündigung einer Familienwohnung
Die Situation: Sie wohnen zusammen mit Ihrer eingetragenen Partnerin unter einem Dach, der Mietvertrag für die Wohnung läuft allerdings nur auf sie. Der Vermieter will das ganze Haus totalsanieren und kündigt ihr deshalb.
Das gilt: Der Vermieter hätte Ihnen separat kündigen müssen, auch wenn Sie nicht im Vertrag stehen. Denn wenn verheiratete oder in eingetragener Partnerschaft lebende Mieter zusammenwohnen, leben sie in einer Familienwohnung. Ob mit oder ohne Kinder, spielt dabei keine Rolle. Weil Sie nichts Schriftliches erhalten haben, ist die Kündigung nichtig und bleibt damit wirkungslos.
Nur ein Teil der Mietsache gekündigt
Die Situation: Die Vermieterin schreibt Ihnen: «Hiermit kündige ich Ihnen das Kellerabteil, das im Mietvertrag über die Wohnung an der Kramerstrasse 19 erwähnt ist.»
Das gilt: Die Vermieterin will nur einen Raum kündigen, der – als sogenannte Nebensache – zur Wohnung dazugehört. Das Mietverhältnis stellt aber ein Ganzes dar, eine Teilkündigung ist nicht möglich. Die Kündigung ist deshalb nichtig und damit unwirksam.
Wichtige Begriffe rund um die Wohnungskündigung
Was heisst «nichtig»?
Eine nichtige Kündigung wirkt nicht. Es ist, als wäre sie nie ausgesprochen worden. Daher muss man grundsätzlich nicht mal darauf reagieren. Wenn Sie aber nicht sicher sind oder der Vermieter stur behauptet, die Kündigung sei gültig: Lassen Sie sich rechtlich beraten. Falls der Fall nicht eindeutig ist, wenden Sie sich an die Schlichtungsstelle und verlangen Sie, dass diese die Nichtigkeit feststellt.
Was heisst «anfechtbar»?
Anfechtbar ist grundsätzlich jede Kündigung einer Wohnung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde. Mieter haben damit aber nur Erfolg, wenn die Kündigung missbräuchlich ist – etwa weil die Vermieterin einen Grund vorgeschoben hat, der gar nicht stimmt. Dann hebt die Schlichtungsbehörde die Kündigung auf. Wehrt man sich nicht fristgerecht, wird die Kündigung als gültig angesehen.
Tipp: Welche Schlichtungsbehörde für Ihren Wohnort zuständig ist, sehen Sie hier: www.mietrecht.ch
SMS-Dialog: Wohnung gekündigt!
Mietwohnungen sind in der Schweiz Mangelware – besonders in grossen Städten. Kündigt die Vermieterin, bleibt meist nicht viel Zeit, um eine neue Wohnung zu finden. Umso wichtiger ist es, zu wissen, welche mietrechtlichen Vorschriften Vermieter einhalten müssen und wann eine Kündigung durch die Mieterin angefochten werden kann.
