«Die Verkäufer von Stockwerkeigentum erzielen eine gesunde Marge», sagt Lorenz Heim, Geschäftsführer des zur VZ-Holding gehörenden Hypothekenzentrums. Kein Wunder. Bereits jede zweite Neubauwohnung in der Schweiz ist eine Eigentumswohnung.

«Mit Stockwerkeigentum ist es im derzeitigen Umfeld einfacher, auf dem Markt Erfolg zu erzielen», bestätigt Martin Schaeppi, Chef der Schaeppi Grundstücke, und erläutert: «Neubauwohnungen können teilweise fast nicht mehr zu vernünftigen Renditen vermietet werden – sie sind oft zu teuer, insbesondere weil heute alle einen erstklassigen Ausbaustandard erwarten. Als Eigentumswohnungen gehen dieselben Wohnungen dagegen gut weg.»

Schaeppi muss es wissen, sein Unternehmen verwaltet in der Schweiz rund 35000 Mietobjekte – davon sind etwa die Hälfte Wohnungen. Er verkauft auch Stockwerkeigentum, sei es im Auftrag von Kunden, auf eigene Rechnung oder mit Partnern erstellte Objekte wie etwa die 22 Eigentumswohnungen «Im Gässli» im zürcherischen Volketswil.

Beliebt bei geburtenstarken Jahrgängen
Die Nachfrage nach Stockwerkeigentum steigt und beschert dem Land inzwischen hochgerechnet 300'000 Stockwerkeigentümer. Das hat vor allem demografische und soziologische Gründe: Verschiedene Erhebungen zeigen, dass Stockwerkeigentum seine grösste Bedeutung bei der Altersgruppe der 50- bis 75-Jährigen erlangt, also im Alterssegment, das seit Mitte der neunziger Jahre stark wächst. Ausserdem bringt die Tendenz zu Single-Haushalten eine Verschiebung weg vom Einfamilienhaus in Richtung Stockwerkeigentum.

Doch auch die guten Verdienstmöglichkeiten für Bauherren sind mit ein Grund für den Stockwerkboom. Martin Schaeppi beziffert den Gewinn beim Verkauf einer Eigentumswohnung bei gutem Projektverlauf auf fünf bis zehn Prozent des Verkaufspreises. Sollte sie alle 22 Wohnungen «Im Gässli» verkaufen, bleibt der Schaeppi Grundstücke und den Partnern ein Gewinn von rund einer Million Franken. Und dies trotz durchaus moderaten Preisen für die Käufer.

Kein schlechtes Geschäft. Allerdings gehe die Hälfte dieses Gewinns an den Fiskus, so Schaeppi. Zudem trage der Bauherr das Risiko. «Sie brauchen Vorverträge auf 60 Prozent der Wohnungen in einer neu geplanten Siedlung, damit Sie überhaupt Kredit bekommen.» Doch für die Geldgeber gibt es einen weiteren Vorteil: Das investierte Kapital ist nach erfolgreichem Verkauf schnell wieder frei. Darauf verweist auch Monika Sommer, juristische Beraterin beim Hauseigentümerverband (HEV) und Autorin des 320 Seiten starken Werks «Stockwerkeigentum».

Vor dem Kauf genau hinschauen
Wie aber lässt sich herausfinden, ob der geforderte Preis für eine Wohnung nicht zu hoch ist? Als Erstes gilt es, die verschiedenen Formen von Stockwerkeigentum zu unterscheiden, erklärt Werner Romang, Rechtsanwalt und Ehrenpräsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands. Es gibt Eigentumswohnungen, die wieder verkauft werden, neue Wohnungen, die man ab Plan kauft, und Mietwohnungen, die später in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Bei bestehenden Objekten rät Romang, einen Architekten beizuziehen, der die Bausubstanz prüft. Zudem sollte man einen Blick auf den Kontostand des Erneuerungsfonds werfen. Vielleicht wohnen potenzielle Pleitegeier im Haus, die nicht mithelfen können, notwendige bauliche Erhaltungsmassnahmen mitzufinanzieren.

Als Stockwerkeigentümer wohnt man grundsätzlich in einer Gemeinschaft und kann lediglich in der eigenen Wohnung schalten und walten, wie man will. Die höchste Instanz stellt die jährliche Versammlung der Stockwerkeigentümer dar. Sie befindet per Mehrheitsentscheid über alle wichtigen Fragen. Also beispielsweise auch darüber, ob bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen notwendig sind.

«Viele Käufer unterschreiben die Kaufdokumente fast blind», so Romang. «Weil ein Notar anwesend ist, haben sie das Gefühl, es sei schon alles in Ordnung. Dem muss aber nicht so sein.» Als Beispiel nennt er das Stimmrecht. Wird vereinbart, dass jede Wohnung eine Stimme hat, dann kann das bedeuten, dass der Verkäufer lange Zeit die Mehrheit behält, dann nämlich, wenn er weniger als die Hälfte der Objekte verkauft hat.

Käufer haben mehr Einfluss als Mieter
Monika Sommer vom HEV empfiehlt, bei bestehenden Objekten die Bausubstanz ganz genau zu prüfen und eine Individualschätzung machen zu lassen: Die kann zwar schnell einmal mehr als tausend Franken kosten, lohnt sich aber alleweil.

Als Faustregel, um den Preis von Objekten einordnen zu können, dient die Umrechnung des Gesamtpreises auf die Anzahl Quadratmeter Wohnfläche: «An mittleren Lagen kann ein Quadratmeter zwischen 4000 und 5000 Franken kosten. An Toplagen, mit Seesicht zum Beispiel, kann er maximal 10'000 Franken betragen. Was darüber liegt, ist zu teuer», sagt Lorenz Heim vom Hypothekenzentrum.

Beim Preis hat der Käufer von Stockwerkeigentum mehr Verhandlungsspielraum als ein Mieter. Wer klug vorgeht, kann schon mal einen Preisnachlass oder Zusatzausstattung herausschinden, insbesondere bei Objekten, die schon lange leer stehen, oder bei Neubauprojekten, bei denen die Investoren an einem guten Verkaufsstart interessiert sind.

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