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ErsatzmieterWas muss ein Nachmieter erfüllen?

Wer seine Wohnung ausserterminlich kündigt, kann einen Ersatzmieter stellen. Diesen darf der Vermieter nicht einfach ablehnen, nur weil ihm seine Nase nicht passt.

Nachmieter: Rasse, Staats- und Religionszugehörigkeit sind keine Ablehnungsgründe.
von aktualisiert am 30. November 2018

Weil die ordentliche Kündigung Wohnungskündigung Wie kündigt man korrekt? des bisherigen Mietvertrags erst auf Ende März möglich war, blieb der Familie Süss (Name geändert) nur die Möglichkeit, ausserterminlich auszuziehen und einen Ersatzmieter vorzuschlagen. Ein Interessent war schnell gefunden; ein ägyptischer Arbeitskollege hätte die Wohnung liebend gerne übernommen.

Doch der Verwalter machte dem hoffnungsvollen Nachfolger und Familie Süss einen Strich durch die Rechnung: «Als ich ihn am Telefon über unseren Ersatzmieter orientierte, sagte er mir, er akzeptiere keine ‹Andersrassigen› oder Muslime», erinnert sich Barbara Süss.

Inakzeptabel ist einzig die Aussage des Vermieters - nicht nur wegen dessen rassistischer Gesinnung, sondern auch weil er gegen das geltende Mietrecht Wohnen Wenn der Vermieter sich nicht auskennt verstösst. Denn ist ein vorgeschlagener Nachmieter zumutbar, zahlungsfähig und bereit, den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen, kann ihn der Vermieter nicht ablehnen.

Tut er es trotzdem, sind die ausziehenden Bewohner von weiteren Mietzinsen befreit. Das gilt auch im Fall Süss: Der nordafrikanische Interessent mit Doktortitel und fester Anstellung ist durchaus ein zumutbarer Nachmieter (siehe unten «Nachmieter: Steckbrief»). Rasse, Staats- und Religionszugehörigkeit sind keine Ablehnungsgründe, ebenso wenig der ausländerrechtliche Aufenthaltsstatus. Gemäss Bundesgericht gelten auch Asylbewerber als grundsätzlich zumutbare Ersatzmieter.

Barbara Süss hätte sich gegen die Haltung des Verwalters also erfolgreich wehren können. Nach seinen kaltschnäuzigen Bemerkungen konnte sie ihrem Arbeitskollegen die Wohnung jedoch nicht mehr mit gutem Gewissen empfehlen: «Obwohl der Verwalter im Unrecht ist, suchen wir jetzt einen anderen Ersatzmieter. Unser Bekannter würde von diesem Verwalter wohl nur schikaniert.»

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Antworten auf die häufigsten Fragen

Ich möchte meine Wohnung einem Nachmieter überlassen. Welche Voraussetzungen muss dieser mitbringen?
Er muss «zumutbar» sein. Gemeint ist damit, dass der neue Bewohner dem Vermieter keinen gewichtigen Nachteil bringen darf. Mit anderen Worten: Will der Vermieter einen Ersatzmieter ablehnen, muss er legitime und vernünftige Gründe ins Feld führen. Der Nachmieter muss ausserdem zahlungsfähig sein, und er muss den Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen übernehmen.
 

Ich möchte meine Vierzimmerwohnung, die ich mit meiner Partnerin bewohne, einer Familie mit zwei Kindern übergeben. Gelten diese Nachmieter als zumutbar?
Das kommt auf die konkrete Situation an. So muss der Vermieter keine Familie mit Kindern dulden, wenn sonst im Haus vorwiegend Senioren wohnen. Das Mieter­gefüge der jeweiligen Liegenschaft spielt also eine Rolle.

Einen Nachmieter jedoch wegen seiner Rasse, Nationalität oder Hautfarbe als unzumutbar zu bezeichnen ginge zu weit. Aber auch hier kann es Konstellationen geben, in denen ein solches Merkmal berücksichtigt werden kann. Ein Vermieter darf etwa den serbischen Bewerber ablehnen, wenn im Haus drei Familien aus dem Kosovo wohnen und er berechtigten Grund zur Annahme hat, das könnte zu Spannungen führen. Lebt der Vermieter selber in der gleichen Liegenschaft, darf er zudem ein bisschen wählerischer sein.
 

Ein Kollege möchte meine Wohnung so schnell wie möglich übernehmen. Er wurde jedoch schon mehrmals betrieben. Kann man ihn als zahlungsfähig betrachten?
Der Vermieter muss die Sicherheit haben, dass der Mieter den Zins vollständig und pünktlich zahlen kann. Als Faustregel gilt: Das Haushaltseinkommen muss den Bruttomietzins mindestens um das Dreifache übersteigen. Wurde der potentielle Nachmieter schon zu Recht betrieben oder hat er sogar Verlustscheine, gilt er grundsätzlich nicht als zahlungsfähig.

3 Tipps - Nachmieter

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Rosmarie Naef gibt Tipps zum Thema Nachmieter.

Reicht es, wenn ich nur einen Ersatzmieter gefunden habe? Oder gibt es ein Minimum an zu vermittelnden Ersatzmietern?
Nein, das gibt es nicht. Theoretisch genügt ein Nachmieter. Jedoch ist es ratsam, sich nicht mit einem zu begnügen, selbst wenn Sie überzeugt sind, den idealen Nachfolger gefunden zu haben. Der Vermieter muss diese Meinung nicht unbedingt teilen. Suchen Sie also auf jeden Fall weiter. So ist die Chance gross, dass ein passender Bewerber dabei ist.
 

Ich habe drei mögliche Ersatzmieter geliefert. Jetzt warte ich aber schon drei Wochen auf den Entscheid, ob sie akzeptiert werden. Wie lange darf sich der Vermieter Zeit nehmen, um die Ersatzmieter zu prüfen?
Es spielt eine Rolle, ob eine Liegenschaftsverwaltung oder ein privater Vermieter die Prüfung vornimmt, und auch, um wie viele Ersatzmieter es geht. Einer professionellen Verwaltung kann man die Abklärung innert zehn bis zwanzig Tagen zutrauen, wenn sie nur eine Bewerbung abchecken muss. Ein privater Vermieter sollte dafür etwa einen Monat Zeit haben. Sie selber können die Sache beschleunigen, wenn Sie ihm möglichst viele Unterlagen über den Ersatzmieter mitgeben (siehe «Vorzeitige Rückgabe: So gehen Sie vor»).

Nimmt sich der Vermieter jedoch ohne triftigen Grund zu viel Zeit mit der Prüfung oder reagiert er nicht auf Ihr Ersatzangebot, sind Sie aus den Vertragspflichten – besonders der Mietzinszahlung – entlassen. Und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem der Ersatzmieter bereit gewesen wäre, die Wohnung zu übernehmen.
 

Ich habe als Nachmieter einen Kollegen gefunden, der alle Voraussetzungen mitbringt. Hat er jetzt die Wohnung auf sicher?
Nein. Dem Vermieter bleibt es vorbehalten, den Ersatzmieter trotz Erfüllung aller Voraussetzungen abzulehnen. Da Sie aber Ihrer Pflicht nachgekommen sind, einen tauglichen Nachfolger zu präsentieren, sind Sie von Ihren vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Sie haften aber noch für rückständige Mietzinse oder für Nebenkosten aus einer vorangegangenen Periode.
 

Mein Ersatzmieter ist abgesprungen, nachdem der Vermieter eine Mietzinserhöhung angekündigt hat. Muss ich weitersuchen?
Nein. Wenn sich ein Kandidat wegen einer Mietzinserhöhung oder einer anderen Verschlechterung der Vertragsbedingungen zurückzieht, sind Sie trotzdem aus dem Schneider. Denn der Ersatzmieter ist berechtigt und auch verpflichtet, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen wie beim bisherigen Mietverhältnis zu übernehmen.
 

Leider konnte ich keine Ersatzmieter stellen und muss bis zum Ende der Kündigungsfrist den Mietzins bezahlen, obwohl ich gar nicht mehr in der Wohnung lebe. Jetzt nutzt die Vermieterschaft den Leerstand, um die Wohnung komplett zu sanieren. Was sind die Bedingungen?
Benutzt der Vermieter die Wohnung für sich, erwächst ihm aus dem Leerstand kein Nachteil. Somit sind Sie befreit, auch wenn Sie keinen tauglichen Ersatzmieter liefern konnten. Dies wäre zum Beispiel auch der Fall, wenn der Vermieter die Wohnung ­einem persönlichen Freund zur Verfügung stellen würde.
 

In meinem Vertrag steht, dass ich kein Recht habe, einen Nachmieter zu suchen. Der Vermieter will den ganzen Aufwand rund um den ausserterminlichen Auszug nicht mitmachen und hat deshalb vorgesorgt und dies im Vertrag verankert. Muss ich mich damit abfinden?
Nein, das müssen Sie nicht. Das Recht, ­einen Ersatzmieter zu stellen, kann man nicht mit einer Klausel im Vertrag auf­heben oder einschränken. Es stellt ein sogenannt zwingendes Recht dar. Auch müssen Sie sich je nachdem nicht mit einer Klausel abfinden, die das Stellen eines Nachmieters jeweils nur auf das Ende ­eines Monats festlegt.

Vorzeitige Rückgabe: So gehen Sie vor

  • Geben Sie dem Vermieter in einem ein­geschriebenen Brief die Schlüsselrückgabe und den Abgabetermin bekannt, optimalerweise mindestens einen Monat im Voraus.
  • Laden Sie potentielle Nachmieter zu einer Besichtigung ein und nehmen Sie von den heissesten Kandidaten sogleich die wichtigsten Daten auf.
  • Bitten Sie die möglichen Nachmieter um eine schriftliche Bestätigung, dass sie die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt übernehmen werden.
  • Daraufhin informieren Sie den Vermieter über die Hauptkandidaten und geben ihm deren Angaben (Name, Adresse, Telefonnummer, Beruf, idealerweise auch Infos über Einkommen, Zivilstand, Anzahl Personen). Lassen Sie ihm wenn möglich auch gleich wichtige Dokumente wie Betreibungsregisterauszüge oder Lohnbescheinigungen der Interessenten zukommen. So kann sich der Vermieter schon im Voraus ein gutes Bild von ihnen machen.
  • Nach etwa zwei Wochen können Sie sich beim Vermieter nach dem Stand der Dinge erkundigen. Falls es noch keine Zusage gibt, sollten Sie ihn nach den Gründen fragen. Kontaktieren Sie auch die betroffenen Interessenten, um zu erfahren, wieso sie abgelehnt wurden. Auf jeden Fall sollten Sie sofort wieder anfangen, nach tauglichen Ersatzmietern zu suchen.

Mietzinserhöhung ist illegal

Vermieter versuchen auch häufig, den Nachfolgern einen höheren Mietzins «aufzudrücken». Das ist unzulässig: Der Nachmieter übernimmt gemäss Gesetz den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen.

Auch Änderungen bezüglich Kündigungsfrist, Höhe des Depots oder weiterer Rechte und Pflichten sind tabu. Vergrault der Vermieter dadurch – oder auf andere unzulässige Art – den Interessenten, trägt er einen allfälligen Mietzinsausfall selber.

Nachmieter: Steckbrief

Zumutbarkeit

  • Massgeblich sind objektive Kriterien. Gewisse subjektive Kriterien können zulässig sein, wenn der Vermieter im gleichen Haus wohnt.
  • Verlangt werden darf, dass der Ersatzmieter in die bestehende Mieterstruktur passt.
  • Schärfere Bedingungen als an den Vormieter dürfen nicht gestellt werden. Es sei denn, dieser habe sich nicht vertragskonform verhalten.
  • Würde die Familie des Interessenten die Wohnung überbelegen, darf er abgelehnt werden.
  • Rassen-, Staats- und Religionszugehörigkeit sind nie schützenswerte Ablehnungsgründe.


Zahlungsfähigkeit

  • Der Mieter muss Gewähr bieten, seinen Mietzinsverpflichtungen pünktlich nachzukommen. Falls Betreibungen oder Verlustscheine in erheblichem Umfang vorliegen, ist dies nicht der Fall.
  • Als Faustregel gilt: Der Mietzins sollte nicht mehr als einen Drittel des Netto-Monatslohns betragen. Unabhängig davon muss der Vermieter aber keinen Ersatzmieter akzeptieren, dessen Zahlungsfähigkeit mit jener des Vormieters überhaupt nicht vergleichbar ist.
  • Garantiert eine zahlungsfähige Drittperson (etwa das Sozialamt) unbeschränkt für die Zahlung sämtlicher aus dem Mietverhältnis entstehenden Schulden des Mietinteressenten, so gilt dieser als zahlungsfähig.

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