«So, dann hätten wir das. Jetzt müssen Sie nur noch hier unterschreiben.» Mit diesen Worten drückt Ihnen der Vermieter das Abnahmeprotokoll in die Hand. Doch Sie müssen gar nichts - ausser das Protokoll ganz genau studieren. Wer nicht hundertprozentig damit einverstanden ist, unterschreibt nur mit entsprechendem Vorbehalt bei den umstrittenen Punkten oder verweigert die Unterschrift ganz. Denn eine einmal anerkannte Schuld wird man kaum mehr los.

Aber auch ein korrekt ausgefülltes Abnahmeprotokoll schützt nicht immer vor übertriebenen Forderungen. Beat Berger (Name geändert) hinterliess beim Auszug aus seiner Wohnung im letzten Mai einen leichten Feuchtigkeitsschaden im Wohnzimmerparkett - Regenwasser war von der geöffneten Balkontüre auf den Boden getropft. Bei der Wohnungsabgabe unterschrieb er im Protokoll, dass er für den Schaden aufkommen werde. Als der Vermieter ihm im Juli die Rechnung schickte, staunte Berger nicht schlecht: Das Parkett im gesamten Wohnzimmer war abgeschliffen und neu versiegelt worden, und der Ex-Mieter sollte die vollen Kosten dafür tragen - happige 1610 Franken. «Muss ich das wirklich bezahlen, auch wenn es seit der letzten Oberflächenbehandlung schon 15 Jahre her ist?», will Berger wissen.

Tatsächlich ist es schwierig zu beurteilen, ob es im vorliegenden Fall notwendig war, wegen der kleinen betroffenen Bodenfläche das gesamte Parkett zu behandeln. Je nachdem, wie die Umstände waren, bleibt ein grosser Ermessensspielraum - auch für Schlichtungsbehörden und Gerichte. Trotzdem ist klar, dass Beat Berger für das Abschleifen und Versiegeln keinen Rappen bezahlen muss. Denn eine Parkettbehandlung hat eine Lebensdauer von zehn Jahren; da die letzte Behandlung des betreffenden Parkettbodens schon 15 Jahre zurückliegt, ist sie heute somit vollständig abgeschrieben und nichts mehr wert.

Quelle: Jupiterimages

In Merkblättern für ausziehende Mieter verlangen viele Vermieter, dass Fachleute die Teppiche extrahieren und beim Geschirrspüler und der Waschmaschine ein Service durchgeführt wird. Solche einseitigen Mitteilungen mit nachträglichen Forderungen sind aber nicht verbindlich. Steht also von der Servicepflicht nichts im Mietvertrag, braucht sich der Mieter auch nicht darum zu kümmern. Auch den Teppich darf er getrost selber shampoonieren, denn grundsätzlich müssen für die Reinigung keine Fachleute zugezogen werden. Hat sich eine Mieterin allerdings schon im Mietvertrag dazu verpflichtet, muss sie die Putzfirma aufbieten.

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Kein Service inklusive?

Bei der Serviceverpflichtung sieht es wieder anders aus. Ruedi Spöndlin, Rechtsberater beim Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband, sagt dazu: «Vereinbarungen, in denen sich Mieter im Voraus - etwa im Mietvertrag - verpflichten, bei Beendigung des Mietverhältnisses mehr als allfällige Mieterschäden zu übernehmen, sind nichtig. Deshalb kann die Vermieterschaft trotz vertraglicher Bestimmung auch keinen Geräteservice fordern.» Konkret bedeutet das: Nur falls ein Service zur Behebung eines durch unsachgemässe Handhabung enstandenen Mangels notwendig ist, muss der Mieter dafür bezahlen. «Ganz eindeutig ist die Rechtslage aber nicht», ergänzt Spöndlin, ausserdem seien «wie immer, wenn es nicht um allzu hohe Beträge geht, keine klärenden Gerichtsurteile dazu bekannt». Und hier geht es meist um geringe Beträge. Denn mehr als den kleinen Unterhalt - meist maximal 150 Franken - muss ein Mieter nicht berappen, wenn er den Mangel nicht selber verursacht hat.

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Spezialfall: Raucherschäden

Nikotinverfärbungen an Wänden und Decken stellen eine übermässige Abnutzung dar. Gemäss Praxis von Gerichten und Schlichtungsbehörden hat der Mieter nicht nur für den Anstrich aufzukommen (anteilmässig gemäss Alter und Lebensdauer von acht Jahren). Er muss ausserdem die vollen Kosten für eine sogenannte Nikotinsperre berappen - eine Beschichtung, die verhindert, dass das in der Wand sitzende Nikotin in den neuen Anstrich durchdrückt und Flecken verursacht.


Die Lebensdauertabelle

Der Hauseigentümerverband und der Mieterinnen- und Mieterverband haben gemeinsam die «Paritätische Lebensdauertabelle» erarbeitet. Sie wird von allen massgeblichen Organisationen der Immobilienwirtschaft mitgetragen, und auch die Schlichtungsbehörden und Gerichte stützen sich darauf.

Der Grundsatz: Hinterlässt ein Mieter Schäden in der Wohnung, so haftet er je nach Alter des betreffenden Teils sowie dessen Lebensdauer gemäss Tabelle höchstens für den noch bestehenden Zeitwert. Weist etwa der zehnjährige Geschirrspüler durch unsachgemässe Handhabung einen Defekt auf, so hat der Mieter für die Reparaturkosten - oder den Ersatz - bis maximal zum Zeitwert des Geräts aufzukommen. Bei einem Neupreis von 2100 Franken und einer Lebensdauer von 15 Jahren muss der Mieter somit höchstens 700 Franken übernehmen.

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Ein Merkblatt mit der Lebensdauer der wichtigsten Einrichtungsgegenstände und Wohnungsbestandteile finden Sie auf HelpOnline.

Rückgabeprotokoll: So vermeiden Sie Ärger

Das Rückgabeprotokoll beim Wohnungsauszug führt oft zu Problemen. Beherzigen Sie diese Tipps, dann kann (fast) nichts schiefgehen:

  • Sie sollten bei der Erstellung des Protokolls persönlich anwesend sein. Sind Sie Mitglied beim Mieterverband und befürchten Probleme bei der Wohnungsabgabe, dann ziehen Sie eine Fachperson des Mieterverbands bei.
  • Haben Sie eine Mieterhaftpflichtversicherung abgeschlossen, melden Sie die Schäden frühzeitig und verlangen Sie unter Umständen, dass ein Mitarbeiter der Versicherung bei der Rückgabe anwesend ist.
  • Teilen Sie die Ansicht des Vermieters nicht, vermerken Sie dies auf dem Protokoll: «Der Mieter ist der Ansicht, dass es sich um ordentliche Abnutzung handelt.»
  • Bringen Sie eine Schlussbemerkung an: «Alle Schäden und Mängel, die ohne Bemerkung geblieben sind, sind nicht vom ausziehenden Mieter zu begleichen.» Wurde nichts bemängelt, muss auch dies vermerkt werden.
  • Unterzeichnen Sie nie ein Abgabeprotokoll mit allgemeinen Formulierungen wie «Der Mieter anerkennt die aufgeführten Schäden und verpflichtet sich, die Reparaturkosten zu übernehmen».
  • Zweifeln Sie an der Korrektheit des Protokolls, unterzeichnen Sie es nicht.
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