Werner Somm* erwarb vor fünf Jahren in Zürich eine Eigentumswohnung. Wie viel Ärger und Frust er sich damit einhandeln würde, konnte er sich damals nicht ausmalen. Der Streit mit den Nachbarn und dem Verwalter entzündete sich während einer Versammlung, an der über folgenden Antrag abgestimmt wurde: Ein gemeinsamer Raum im Dachgeschoss sollte einem der Nachbarn, Kuno Müllener*, vermietet werden. Werner Somm dachte nicht daran, diesem Begehren zuzustimmen. Er argumentierte: «Als Käufer habe ich diesen Raum schliesslich zu einem grossen Teil mitfinanziert.» Für ihn stand der Schutz seines Miteigentums auf dem Spiel. Doch er wurde einfach überstimmt.

Darauf reichte Werner Somm gegen den Beschluss Klage ein. Vergeblich, denn er und sein Anwalt verloren den Prozess in erster Instanz. «Die teure Komödie hat mich mehrere zehntausend Franken gekostet und meine Gesundheit ruiniert», schimpft Somm.

Gemeinsinn oder Eigensinn

Auseinandersetzungen in Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften sind keineswegs selten. Bei der Beobachter-Beratung zum Thema Wohnen machen Probleme rund um Stockwerkeigentum etwa einen Fünftel aller Anfragen aus. Stockwerkeigentum bietet zwar Individualität und die freie Verfügungsgewalt in den eigenen vier Wänden. Gleichzeitig tragen die Stockwerkeigentümer auch eine kollektive Verantwortung, und sie müssen sich immer wieder zu gemeinschaftlichen Entscheiden durchringen oder sich Mehrheiten beugen. Dabei ist oft nicht einmal Fachleuten klar, welche Mehrheiten in Abstimmungen erforderlich sind oder wie die Stimmen von Miteigentümern mit mehreren Objekten zu werten sind.

Meistens sind die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer in einem Reglement festgeschrieben, auch wenn das Gesetz dies nicht zwingend vorschreibt. In der Praxis zeigt sich aber immer wieder, dass die Stockwerkeigentums-Reglemente sehr laienhaft ausgearbeitet sind.

Das Zivilgesetzbuch definiert das Stockwerkeigentum als eine Form gemeinschaftlichen Eigentums als so genanntes Miteigentum. Konkret erwirbt man einen Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft; den Käufern ist ein so genanntes Sonderrecht an Stockwerken eingeräumt. Dieses Sonderrecht umfasst die Freiheit, die Wohnung nach eigenen Wünschen nutzen, verwalten und im Innenausbau verändern zu können. Es erlaubt auch, die betreffende Wohnung zu verkaufen, zu vermieten, zu verpachten oder auch einer Drittperson ein Wohnrecht einzuräumen.

Nicht zum Sonderrecht gehören tragende Bauteile oder gemeinschaftliche Anlagen wie die Heizung oder der Boden, auf dem das Gebäude steht. Entscheidend ist, dass im Reglement genau definiert wird, welche Teile als gemeinschaftlich und welche als privat (Sonderrecht) gelten. Ein häufiger Streitpunkt sind die Fenster: Betrachtet man sie als gemeinschaftliche Bauteile, so ist ihre Sanierung Sache der Gemeinschaft. Als Bauteile im Sonderrecht kann hingegen jeder Stockwerkeigentümer in eigener Regie über eine Erneuerung der Fenster entscheiden.

Streit um den Gartensitzplatz

Nur in sich abgeschlossene Gebäudeteile, die über einen eigenen Zugang verfügen, können dem Sonderrecht unterstellt werden. So darf der Stockwerkeigentümer den Belag eines Parkplatzes nicht nach eigenem Gutdünken verändern.

Viele Wohnungseigentümer wissen nicht, dass der gute alte Gartensitzplatz nicht unters Sonderrecht fällt: Demnach kann dem Eigentümer der Parterrewohnung immer nur ein «besonderes Nutzungsrecht» am Gartensitzplatz zugestanden werden. Da kann manch einer ein böses Erwachen erleben: Später werden die Nachbarn vielleicht bei der Gestaltung und der Bepflanzung des Gartensitzplatzes ein gewichtiges Wort mitreden wollen.

Grund zum Aufhorchen hat man auch, wenn der Generalunternehmer noch nicht alle Wohnungen verkauft hat denn unter dieser Voraussetzung verfügt er über einen bedeutenden Teil oder gar über die Mehrheit der Stimmen.

Vorsicht ist ebenfalls am Platz, wenn ältere Mietshäuser zu Stockwerkeigentum umgenutzt werden. Sehr oft können die heutigen baulichen Anforderungen etwa beim Schallschutz im Gebäude gar nicht erfüllt werden. Erfahrungsgemäss lassen sich Wohnungen dieser Art nur schlecht verkaufen, weil die Lage und das Image solcher Immobilien nicht unbedingt den Erwartungen des typischen Stockwerkeigentümers entsprechen.

Skepsis ist auch angebracht, wenn es Bewohner unterschiedlicher Kategorien gibt, also einerseits Mieter und anderseits Stockwerkeigentümer. Dafür gibts diverse Erklärungsmöglichkeiten: Entweder lassen das Angebot und der Standard der Wohnungen zu wünschen übrig und der Verkäufer konnte nicht für alle Einheiten Interessenten finden oder das Nachbarschaftsverhältnis ist bereits derart getrübt, dass die Eigentümer keine Lust haben, ihre Wohnung selbst zu bewohnen.

* Namen geändert