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HypothekenSo bleibt das Haus im Alter tragbar

Wenn Sie Ihre Liegenschaft mit Geldern aus der Vorsorge finanziert haben: Schliessen Sie die entstandene Vorsorgelücke spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung. Bild: Gallery Stock

Viele Eigenheimbesitzer fürchten, dass die Bank nach der Pensionierung plötzlich die Hypothek kündigt und sie ihr Heim verkaufen müssen. Doch man kann vorsorgen.

von Nathalie Garnyaktualisiert am 2017 M07 24

Ein Hypothekarzins von fünf ­Prozent – damit rechnen Banken in ihren Tragbarkeitsrechnungen, als wäre an der Zinsfront in den letzten Jahren nichts geschehen. Dazu zählen sie die Nebenkosten, die ein Prozent des Liegenschaftswerts ausmachen, und allfällige Amortisa­tionen. Dies alles darf sich höchstens zu einem Drittel des Einkommens ­aufsummieren.

Gegen diese Rechnung formiert sich Widerstand: So hohe Hypothekarzinsen seien im heutigen Umfeld völlig unrealistisch. Der Streit ist brisant. Denn aufgrund ihrer Tragbarkeits­berechnung können Banken Haus­besitzer dazu drängen, ihre Liegenschaft zu verkaufen. Auch wenn der Besitzer auf Jahre hinaus keine Pro­bleme hat, die Hypozinsen zu zahlen.

Ein Beispiel: Angenommen, die Hypothekarschuld beträgt eine halbe Million Franken. Dann zahlt der Eigenheimbesitzer momentan gut 1200 Franken weniger Hypothekarzinsen im Monat, als ihm die Bank aufgrund der Tragbarkeitsrechnung vorrechnet. «Es ist höchste Zeit, dass man diesen Punkt neu regelt», sagt René Kästli, ehemaliges Mitglied der Schweizer Bankenaufsicht. «In der Tragbarkeitsrechnung müsste nicht ein hypothetischer Zins von fünf Prozent, sondern die tatsächliche Belastung während der Laufzeit einer Festhypothek berücksichtigt werden.»

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Checkliste «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Wollen Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen und fragen sich, ob dies für Sie finanziell überhaupt tragbar ist? Mitglieder von Guider können in der Checkliste «Tragbarkeitsrechnung Hypothek» herausfinden, wie die finanzielle Belastung im konkreten Fall aussieht.

Das Risiko war früher viel höher

Der Fünf-Prozent-Zinssatz sei 1994 in einem völlig anderen Zinsumfeld festgelegt worden. Ausserdem hätten die meis­ten Hausbesitzer damals noch varia­ble Hypotheken gehabt. Dadurch ­waren Zinsschwankungen für sie ein viel grösseres Risiko als heute, wo 80 Prozent langfristige Festhypotheken abschliessen. Laut Kästli wäre es sinnvoll, wenn die Banken in Zukunft zwei Jahre vor Ablauf der Festhypothek die Belastbarkeit nach der Fälligkeit jeweils neu ermittelten.

Die Banken sind damit nicht einverstanden. Sie wollen bei der bisherigen Regelung bleiben. «Der kalkula­torische Hypothekarzinssatz hat sich langfristig bewährt und ist deshalb auch im heutigen Zinsumfeld zu Recht konservativ», sagt Markus Staub, ­Direktionsmitglied bei der Schweizerischen Bankiervereinigung. «Es wäre sehr unvorsichtig, wenn man eine ständige Volatilität in dieses System hineinbrächte.»

Bis auf weiteres wird sich für die ­Eigenheimbesitzer also nichts ändern. Trotz Kritik werden die Banken auch in Zukunft mit einer Hypothekarbelastung von fünf Prozent rechnen. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum rät: «Nehmen Sie das Heft selbst in die Hand. Klären Sie früh­zeitig ab, wie sich Ihre Vermögens- und Einkommenssituation nach der Pen­sionierung entwickeln wird.»

Dazu erfasst man sein aktuelles Budget und vergleicht es mit einem ­typischen Altersbudget. Dann merkt man schnell, dass die Ausgaben zwar in ­etwa gleich bleiben, die Einnahmen jedoch sinken werden. «Die so entstehen­de Lücke muss man rechtzeitig schliessen», sagt Adrian Wenger.

Das funktioniert nur übers Sparen. Man legt Budgetüberschüsse konsequent auf die Seite und schaut, dass man seine Ausgaben verringern kann. Unterstützung kann man sich bei den kantonalen Budgetberatungsstellen holen. Deren Mitarbeiter wissen, was gern vergessen geht; zum Beispiel, dass im ­Alter die Krankheitskosten steigen.

Was die Bank interessiert

Mit dem fertigen Budget geht man ­da­raufhin zum Bankberater. Diesen interessieren zwei Fragen: Verschlingen Hypozinsen, Nebenkosten und Amor­tisa­tionen maximal einen Drittel des Einkommens nach der Pensionierung? Und: Wie viel Geld hat man fürs Alter gespart? Wenn die Belastung zu hoch ist, wird er prüfen, ob man die Hypothek reduzieren oder die Liegenschaft verkaufen muss.

Ein unfreiwilliger Verkauf lässt sich mit einer sogenannten Immorente ­womöglich verhindern. Dabei wird die Hypothek aufgestockt, und ein Teil ­dieser aufgestockten Hypothek wird für künftige Zinszahlungen verwendet. Zurzeit bietet zum Beispiel der Hauseigen­tümerverband eine solche Immorente an. Man kann auch seine Bank darauf ansprechen.

Was aber ist eine vernünftige Verschuldung, wenn man in Rente geht? Die Hypothek ganz abzahlen lohnt sich nur in Ausnahmefällen. Der Grund: Man bindet zu viel Kapital in der Liegenschaft und hat nicht mehr genügend flüssige Mittel zur Verfügung.

Wenn einer der Ehegatten ins Alters- oder Pflegeheim muss, wird es sehr schwierig. Denn kaum eine Bank wird dann bereit sein, die Hypothek aufzustocken. Zu wenig abzahlen ist aber auch keine Lösung. Dann ist die finanzielle Belastung der Liegenschaft schnell einmal so hoch, dass die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist.

Und wie findet man den goldenen Mittelweg? «Als Faustregel gilt, dass man genug flüssige ­Mittel auf der Seite haben sollte, damit man rund zwei Jahre lang seine üblichen Ausgaben bestreiten kann», sagt Adrian Wenger. «Wenn die Reserve nicht mehr für ein ganzes Jahr reicht, sollte man einen Verkauf prüfen.» Ein Verkauf kann die Situation so weit entschärfen, dass man sich hinterher nicht mehr ständig Geldsorgen machen muss.

Worauf zu achten ist

Wenn man früh genug vorsorgt, muss man im Alter sein Haus nicht unfreiwillig verkaufen. Diese drei Ratschläge sollte man beachten: 

  • Legen Sie das Geld auf die Seite, das Sie dank der zurzeit tiefen Hypothekarzinsen aktuell sparen. Sobald Sie über genügend Liquidität verfügen, können Sie damit Ihre Hypothekarlast reduzieren.
     
  • Wenn Sie Ihre Liegenschaft mit Geldern aus der Vorsorge finanziert haben: Schliessen Sie die entstandene Vorsorgelücke spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung.
     
  • Beziehen Sie Gelder aus der Pensionskasse nur, wenn dadurch keine Vorsorgelücken im Alter entstehen.

Pensionierung: Das gehört in einen Budgetplan

Man erfasst zunächst alle Einkünfte mit Nettobeträgen: Lohn samt 13. Monatslohn, Kinderzulagen und Nebeneinkünfte. Dann alle Ausgaben. Rechnen Sie dabei die jährlichen oder halbjährlichen Ausgaben in monatliche Beträge um. 

Gliedern Sie die Ausgaben nach festen Verpflichtungen (etwa Steuern, Krankenkasse, Versicherungen, Telefon, Elektrizität, öffentlicher Verkehr, Auto, Abonnements) und variablen Kosten (Haushalt, Freizeit, Kleidung, Arzt, Geschenke, Ferien, Unvorhergesehenes).

In einem zweiten Schritt passen Sie das Budget an Einnahmen und Ausgaben nach der Pensionierung an. Um die Einnahmen zu berechnen, fragen Sie bei der AHV nach, wie hoch die Rente sein wird,  und entnehmen Sie dem Pensionskassenausweis die Rentenhöhe. 

Natürlich können sich diese Werte bis zum Zeitpunkt der Pensionierung wieder ändern. Trotzdem sind sie Richtwerte.

Die nächstgelegene Budgetberatungsstelle finden Sie unter www.budgetberatung.ch 

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