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WohneigentumIst es besser, Hypotheken zu amortisieren?

Tiefe Zinsen und die Eigenmietbesteuerung verleiten viele Hauseigentümer dazu, hohe Schulden in Kauf zu nehmen. Doch ganz auf Amortisationen zu verzichten kann sich rächen.

Schulden sind erst dann keine Hypothek mehr, wenn man sie zurückbezahlt hat.
von aktualisiert am 05. Februar 2018

Die Zinsen sind seit Jahren auf einem tiefen Niveau und werden es auch noch einige Zeit bleiben. Daher ist der Druck, Schulden zügig zu amortisieren, heute viel kleiner als früher: Schuldzinsen von ein bis zwei Prozent scheinen vielen Haus- und Wohnungsbesitzern spielend verkraftbar.

Hinzu kommt, dass die lockere Geld­politik früher oder später inflationäre Tendenzen heraufbeschwören könnte. Wenn tatsächlich dieses Szenario einträte, würden Hauseigentümer mit Garantie zu den Gewinnern gehören. Denn der Wert von Immobilien als Sachwert bleibt trotz Geldentwertung erhalten, während der Wert von Hypotheken sinkt.

So gesehen erscheint es heute also doppelt verlockend, selbst hohe Verschuldungen bis auf weiteres unverändert stehen zu lassen.

Was lässt sich aus dem Kapital rausholen?

Grundsätzlich sollte aber jeder Schuldner, wenn er denn frei verfügbare Mittel hat, zuerst rechnen und erst dann entscheiden.

Eine wichtige Frage ist etwa: Was kosten Schulden unter Berücksichtigung von Zinsen und steuerlichen Schuldzinsabzügen? Wer zum Beispiel zwei Prozent für Hypothekarzinsen aufwendet, zahlt unter Berücksichtigung des Steuervorteils für Schuldzinsen am Ende oft nur 1,4 bis 1,6 Prozent.

Anderseits muss man sich überlegen, was sich mit dem verfügbaren Kapital erwirtschaften lässt. Entscheidend ist immer, ob die Schulden unter dem Strich weniger stark ins Gewicht fallen als das, was sich auf der Anlageseite an Rendite (nach Steu­ern) erzielen lässt.

Doch heute zeigt sich auch bei Anlagen ein ungewohntes Bild: Selbst zehnjährige Bundesobligationen sanken auf unter ein Prozent, Schweizer Aktien und auch viele Kleinanleger-Anlagefonds haben in den letzten fünf Jahren zwar meist gut rentiert, dafür geht man aber Risiken ein. Von Anlagen in Dollar und Euro ganz zu schweigen.

Zwei ausgewählte Fallbeispiele zeigen, dass je nach Konstellation andere Schlüsse zu ziehen sind. So fährt, wer aus Sicherheitsgründen eher längerfristige Festhypotheken abschliesst und sein Geld konservativ anlegt, mit Amortisationen meist besser, als wenn er die Hypothek auf einem hohen Wert stehen lässt. Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum bestätigt: «Nach unserer Erfahrung war es in den letzten Jahren schwierig, Geld so an­zulegen, dass es mehr Erträge einbringt als das, was die Schulden kosten.»

Einzig eine Variante mit indirekter Amortisation macht sich oft bezahlt: Dabei werden Gelder nicht direkt der Bank zurückbezahlt, sondern zunächst auf ein Säule-3a-Konto überwiesen. Damit ist ein grosser Steuervorteil verbunden – Einzahlungen in die dritte Säule bis 6768 Franken können jährlich voll vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zugleich bringen 3a-Konti noch vergleichsweise attraktive Erträge. Die 3a-Gelder werden der Bank verpfändet und dann erst später zur Hypothekenamortisation eingesetzt.

Wer sich dafür entscheidet, verfügbare Mittel nicht für Amortisationen einzusetzen, sondern für Kapitalanlagen, muss daran denken, dass er das Geld ein Stück weit dennoch jederzeit verfügbar halten sollte – etwa für den Fall eines späteren Zins­anstiegs oder um überraschend höhere Renovations- oder Unterhaltskosten zu begleichen. Von allzu spekulativen Anlagen mit starken Schwankungen ist daher abzuraten, wenn man sich nicht unnötig dem Risiko aussetzen will, die Geldanlage im dümmsten Fall weit unter dem Einstandswert verkaufen zu müssen.

Unabhängig vom konkreten Einzelfall ist daran zu erinnern, dass Hypotheken nach traditionellem Verständnis zumindest teilweise amortisiert werden müssen.

Lange Zeit galt die Regel, dass bis zum Alter 65 die zweite Hypothek zu tilgen ist. Bei einer üblichen Finanzierungsstruktur gilt eine Aufteilung von 65 Prozent für eine erste Hypothek und weitere 15 Prozent für eine zweite, meist höher verzinste Hypothek. Bei neuen Finanzierungen muss man heute die zweite Hypothek innert 15 Jahren in gleich bleibenden Raten zurückzahlen

Unangenehm: unfreiwillige Amortisation

Für jeden Schuldner, aber auch für die Volkswirtschaft als Ganzes macht es einen grossen Unterschied, ob Liegenschaften in Privatbesitz durchschnittlich mit 80 oder nur mit 65 bis 70 Prozent mit Hypotheken belehnt sind.

Im Bankgeschäft gilt die Regel: Kredite höchstens bis 80 Prozent. Falls nun in einer Immobilienkrise die Liegenschaftswerte stark sinken sollten, werden die Darlehensgeber die Kreditdossiers überprüfen und wo nötig Rückzahlungen verlangen: Sollte die Belehnungsgrenze nach der Wertkorrektur nicht mehr ein­gehalten sein, muss der Darlehensnehmer einen Teil des Kredits zurückzahlen – sozusagen als unfreiwillige Amortisation.

Was die «richtige» Höhe der Belehnung betrifft, gibt es also ganz klar eine obere Limite. Diese richtet sich nach dem, was als solide Finanzierung betrachtet werden kann, um sich gegen Schwankungen absichern zu können.

Auch das oft zitierte Steuerargument muss heute unter anderen Vorzeichen betrachtet werden: Viele Hauseigentümer rechtfertigen ihre Schuldenstrategie damit, dass sie dank Schuldzinsabzügen zumindest zum Teil die Besteuerung des Eigenmietwerts wettmachen können. Doch mit jedem Jahr, das weiterhin tiefe Zinsen bringt, verpuffen auch die Steuerabzüge – bei 1 oder 1,5 Prozent Zinskosten fällt der Steuervorteil nicht mehr gross ins Gewicht.

Wenn es schon eine obere Grenze bei der Belehnung gibt: Lässt sich denn auch eine untere Limite definieren? Bei dieser Frage ist ein Grundsatz zu berücksichtigen: Wenn die Hypothekarschulden einmal reduziert sind, können sie später nicht nach Belieben wieder erhöht werden.

Wer etwa für eine Renovation die Belehnung wieder aufstocken will, muss mit einem abschlägigen Entscheid rechnen und wird keinen höheren Kredit mehr erhalten. Oder die Bank offeriert eine neue Hypothek zu schlechteren Konditionen.

Das kann sich unter Umständen fatal auswirken, etwa wenn ein Schuldner in die Phase der Pensionierung kommt und plötzlich mit weniger Geld leben muss. Experte Werner Egli von der Hypothekenbörse AG kennt solche Fälle aus der Praxis: «Ein zwar schuldenfreies Haus, aber im Alter ein Mangel an verfügbarer Liquidität ist auch nicht gerade ein wünschbares Szenario.» Die «richtige» Höhe der minimalen Belehnung hängt im Einzelnen vom Verhältnis von verfügbarem Einkommen sowie Lebenshaltungs- und Liegenschaftskosten ab.

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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

Lieber eine unabhängige Beratung

Zu diesem Punkt und generell für eine eingehende Analyse der persönlichen Situa­tion kann es sich lohnen, sich unabhängig beraten zu lassen. Die Kundenberater der Banken stecken in dieser Sache nämlich in einem Interessenkonflikt – aus geschäft­lichen Gründen wird jede Bank bestrebt sein, den Kunden sowohl Kredite als auch Kapitalanlagen zu verkaufen.

Wenn sie richtig rechnen, müssten viele Kundinnen und Kunden aber gerade zum umgekehrten Schluss kommen: Schulden sind erst dann keine Hypothek mehr, wenn sie sie zurückbezahlt haben.

Zwei Fallbeispiele

 

Beispiel 1: Familie mit zwei Kindern, Mittelstand; eine Tranche Festhypothek à 200'000 Franken läuft in zwei Monaten aus, aus einer Erbschaft gibt es einen möglichen Amortisationsbetrag von 80'000 Franken.

  Hypothek teilweise amortisieren Hypothek stehen lassen
Höhe der Hypothek 120'000 200'000
Kostenrechnung    
Hypothekarzinsen (1,6%) -1920 -3200
Steuereinsparung1 +480 +800
Ertrag aus Geldanlage2   +800
Kosten pro Jahr -1440 -1600

Empfehlung: Unter dem Strich sinken die Kosten, wenn die Hypothek teilweise amortisiert wird. Mit Kreditrückzahlungen verbessert die Familie zugleich ihre Unabhängigkeit und die finanzielle Tragbarkeit des verbleibenden Kredits.

 

Beispiel 2: Single, Alleinverdiener, hohes Einkommen; eine Tranche Festhypothek à 300'000 Franken, möglicher Amortisationsbetrag: 200'000 Franken an frei verfügbaren Mitteln.

  Hypothek teilweise amortisieren Hypothek stehen lassen
Höhe der Hypothek 100'000 300'000
Kostenrechnung    
Hypothekarzinsen (1%) -1000 -3000
Steuereinsparung3 +300 +900
Ertrag aus Geldanlage4   +4000
Kosten pro Jahr -700 +1900

Empfehlung: In diesem Fall resultiert bei der Variante «Schulden stehen lassen» sogar ein Ertrag. Also lohnt es sich, die Hypothek wie bisher beizubehalten. Voraussetzung ist allerdings die Risikofähigkeit, die hier dank Vermögen und gutem Einkommen gewährleistet ist. Das gestattet auch, das Geld kurzfristig aufzunehmen. Das ist günstiger, aber mit höheren Risiken verbunden.

1angenommener Grenzsteuersatz 25%*
2Annahme: 1% Nettoertrag pro Jahr auf 80'000 Franken (nach Gebühren und Steuern)
3angenommener Grenzsteuersatz 30%*
4Annahme: 2% Nettoertrag pro Jahr auf 200'000 Franken (nach Gebühren und Steuern)

*Vom Grenzsteuersatz hängt es ab, um wie viel die Steuern mit jedem zusätzlich verdienten Franken steigen. Beispiel: Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent steigt von jeden zusätzlich verdienten 100 oder 1000 Franken die Steuerrechnung um 25 respektive 250 Franken. Mit dem Grenzsteuersatz lässt sich zugleich einfach bestimmen, wie viel Steuern man spart, wenn man eine bestimmte Summe Schuldzinsen steuerlich abzieht.

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1 Kommentar

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hanibal
Immer sind die Banken schuld. In diesem Fall wäre es aber der Staat, der mit dem Eigenmietwert falsche Anreize bezüglich Amortisation schafft. Wenigstens sind im Moment Diskussionen im Gang, ob man einen Systemwechsel machen möchte.

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