Das Mehrfamilienhaus steht an «perfekter Lage in einem romantischen Alpendorf». Weniger romantisch ist der Preisaufschlag, nachdem Ende März die Zweitwohnungsinitiative angenommen wurde: Statt 1,5 kostet die 5-Zimmer-Wohnung in Wengen nun 1,65 Millionen Franken. Noch krasser ein Fall in Flims. In der Residenz «The Mountain Suites» erhöhte sich der Preis für eine 5,5-Zimmer-Wohnung gleich um mehr als 20 Prozent auf 3,7 Mil­lio­nen Franken.

«Die Zweitwohnungsinitiative wird die Nachfrage erhöhen. Damit die Wohnungen nicht zu Spekulationsobjekten werden, haben wir die Preise erhöht, um die Refinanzierung des Hotels zu verbessern», sagt der Flimser Immobilienhändler Hans Peter Fontana. Nils Graf, Bauherr der Wohnung in Wengen, gibt «Rekalkulationen» als Grund an. Die betroffene Wohnung ist die letzte noch erhältliche. Ins Fäustchen lachen dürften sich die Wohnungsbesitzer, die ihren Kaufvertrag vor der «Rekalkula­tion» unterzeichnet hatten.

Ob sich die Wohnungen zum neuen Preis auch verkaufen lassen, ist unsicher. «Ich hatte einen Grossverkäufer, der mit den Preisen hoch wollte. Ich habe ihm abgeraten. Jetzt muss man erst einmal beobachten, wie der Markt rea­giert», sagt Makle­rin Yvonne Mettier von Immobilien Arosa.

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Der Druck auf die Mieter steigt

Im Engadin dürften sich Preiserhöhungen kurzfristig nur schwer durchsetzen lassen. Neue Zweitwohnungen in St. Moritz, Celerina und Pontresina gehen nämlich nicht weg wie warme Weggli. «Im Engadin stehen momentan rund 200 Wohnungen zum Verkauf. Seit einem Jahr ist die Nachfrage enorm zurückgegangen», sagt der St. Moritzer Immobilienhändler Albert Mächler. Es gebe weniger italienische Interessenten. Nur wer ein Konto in Schweizer Franken habe, interessiere sich heute noch für eine Zweitwohnung. Die überrissenen Preise hätten zum Einbruch der Nachfrage beigetragen. Mächler kennt Fälle, in denen die Investoren für einen Neubau bis zu 35'000 Franken pro Quadratmeter verlangt hätten.

Doch laut Mächler hat die Nachfrageschwäche keinen Bestand: «Die Verknappung des Angebots durch die Zweitwohnungsinitiative wird dazu führen, dass die Preise spätestens in vier, fünf Jahren anziehen.» Auch die Beratungsfirma Wüest und Partner geht davon aus, dass die Initiative preistreibend wirkt. Paradoxerweise besonders in Gemeinden mit ohnehin schon sehr hohen Preisen (siehe Grafik oben).

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Wohnungseigentümer befürchten, dass ihre Immobilien massiv an Wert verlieren, falls das Gesetz in Zukunft einen Verkauf zur Nutzung als Zweitwohnung verbieten würde. Den Schaden haben Einheimische, die als Mieter in einer solchen Wohnung wohnen. «Manche Besitzer fragen sich, ob sie ihren Mietern kündigen sollten, um zu vermeiden, dass ihre Wohnung im Grundbuch als Erstwohnung geführt wird», sagt der St. Moritzer Immobilienhändler Jon Peider Lemm. Entscheidend für die Mieter wird sein, wie die Initiative umgesetzt wird. Wie es derzeit aussieht, zeigen sich die Initianten in dieser Hinsicht verhandlungs­bereit (siehe Interview rechts).

Die Kantone missachten den Volkswillen, sagt Philippe Roch, Vertreter des Initiativkomitees.

Beobachter: Gilt die Zweitwohnungsinitiative auch für bereits bestehende Liegenschaften, die als Erstwohnung genutzt werden?
Philippe Roch: Die Initiative betrifft alle Zweitwohnungen. Im Prinzip dürften also in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent keine Erst- in Zweitwohnungen umgewandelt werden.

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Beobachter: Sie sagen «im Prinzip»?
Roch: Bei bereits bestehenden Liegenschaften kann man Ausnahmen bewilligen. Aus juristischen Überlegungen. Besitzer von Erstwohnungen hatten vor Annahme der Initiative das Recht, die Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung zu verkaufen. Das jetzt zu verbieten, wäre eine Einschränkung des Eigentumsrechts.

Beobachter: Soll diese Regel ohne Einschränkung gelten?
Roch: Zwei Negativeffekte sollten vermieden werden. Im Engadin etwa beklagen sich die Einheimischen, dass sie kein Wohn­eigentum erwerben können, weil die Preise so hoch sind. Wenn Einheimischen ein Vorkaufsrecht eingeräumt würde, könnte man dies möglicherweise verhindern.

Beobachter: Diese Vorgabe lässt sich aber leicht umgehen. Der Verkäufer setzt dann einfach den Preis sehr hoch an, so dass nur kapitalkräftige Zweitwohnungsinteressenten in Frage kommen.
Roch: Es ist bislang nur eine Idee. Es muss aber Sicherheiten geben, damit es nicht zu Missbräuchen kommt. Vermieden werden muss beispielsweise, dass Dorfzentren entstehen, die nur aus Zweitwohnungen bestehen.

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Beobachter: Welche Definition von Zweitwohnung favorisieren Sie?
Roch: Jede Wohnung, die nicht von einer Person bewohnt wird, die in der Gemeinde ihren Wohnsitz hat, ist eine Zweitwohnung. Mit einer Definition, die voraussetzt, dass die Wohnung eine bestimmte Anzahl Tage bewohnt sein muss, um nicht als Zweitwohnung zu gelten – die Rede ist von 90 oder 120 Tagen –, haben wir eine Bestimmung, die sich nicht kontrollieren lässt.

Beobachter: Soll es auch hier Ausnahmen geben?
Roch: Ja, für die Hotellerie. Es geht nicht darum, den Bau von Hotels zu verhindern. Problematischer wird es bei der Parahotellerie. Wenn ein Hotel Wohnungen und Chalets anbietet, die während des Jahres an mehrere Personen vermietet werden, geht das in Ordnung. Doch auch hier ist die Kon­trolle eine grosse Herausforderung. Die
Roch: Lösung könnte sein, dass zwar der Erwerb solcher Wohnungen erlaubt wird. In der Zeit, in der der Besitzer sie nicht nutzt, wird sie aber von einer unabhängigen Gesellschaft vermietet.

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Beobachter: Die touristischen Berggebiete wollen möglichst schnell Antworten haben auf ihre Fragen. Wann ist es so weit?
Roch: Bundesrätin Leuthard hat ein schnelles Verfahren in Gang gesetzt. Schon im Sommer will sie dem Bundesrat eine Verordnung vorlegen. Die Verordnung klärt die Situation bis Ende 2012 und bis das neue Gesetz in Kraft tritt.

Beobachter: Graubünden, das Wallis, Bern und andere Kantone haben die Gemeinden ermuntert, Baugesuche bis Ende Jahr noch zu bewilligen. Wie denken Sie darüber?
Roch: Sie scheinen den Willen des Volkes nicht respektieren zu wollen. Ich akzeptiere die Idee, dass die gesetzliche Situation nicht hundertprozentig geklärt ist. Aber die Gemeinden dazu aufzufordern, Gesuche zu bewilligen, das finde ich eine Beleidigung des Schweizer Volkes.

Philippe Roch, ehemaliger Direktor des Bundesamts für Umwelt, sitzt als Delegierter des Initiativkomitees in jener Arbeitsgruppe, die derzeit Vorschläge für die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative erarbeitet.

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