Tim Bolliger* erinnert sich an jedes Wort, so als ob es gestern gewesen wäre: «Das ganze Elektrische ist neu und funktioniert einwandfrei – alles bestens», habe ihm Gábor Szábo* versichert, ein Hobby-Immobilienhändler, auf den er über ein Zeitungsinserat gestossen war. Auch der Dunstabzug in der Küche sei ­perfekt, die Ölheizung frisch revidiert, das Dach absolut wasserdicht, habe der Verkäufer weiter beteuert.

Nun sitzt Tim Bolliger wieder in jenem Restaurant, wo er vor anderthalb Jahren zusammen mit Szábo den Hauskauf ge­feiert und Duzis gemacht hatte. Und er fragt sich: Wie habe ich nur so gutgläubig sein können? «Es lag wohl an der Besich­tigungsroutine: Je mehr Häuser man anschaut, desto weniger sieht man. Das hat meine Frau und mich leichtsinnig gemacht», sagt der 50-Jährige. Zudem seien immer alle Verkäufer so nett und aufrichtig gewesen. «Das schafft Vertrauen.»

Während Jahren hatten Anita und Tim Bolliger nach einem passenden Haus gesucht, alle Zeitungen und das Internet durchforstet, Zwangsversteigerungen studiert und bei jeder Gelegenheit ihr Inte­resse bekundet. Schliesslich standen sie vor anderthalb Jahren auf dem Dorfplatz einer kleinen St. Galler Gemeinde und blickten auf ein schmuckes Eckhaus mit 5½ Zimmern. «Baujahr 1900, mit Parkplatz, Balkon/Sitzplatz, ISDN-Anschluss, total saniert 2011 (Unterdach, Fenster, ­Küche, Bad, Wände, Ölheizung, sanitäre Anlagen, Kanalisationsanschlüsse)», so war es auf der Website diverser Immobilien­anbieter angepriesen worden. Und das für budgetschonende 279'000 Franken.

Das Haus macht einen guten Eindruck

Ein Traumhaus? «Zumindest ein Preisknüller», dachte das Ehepaar. Denn die Liegenschaft machte beim ersten Augenschein einen sehr guten Eindruck. Das fand auch Tim Bolligers Arbeitskollege, den er als Experten mitgenommen hatte, «weil er Eigentümer dreier Häuser ist und deshalb wissen sollte, worauf man achten muss». Alles schien bestens.

Doch stellte Tim Bolliger fest, dass ein Balkon/Sitzplatz und ein Parkplatz fehlten, obwohl sie im Internet aufgeführt waren. «Prompt zauberte Verkäufer Szábo einen Plan aus der Mappe, auf dem ein angeblich pfannenfertiges Projekt für eine Dachterrasse skizziert war, das sich für 20'000 Franken realisieren liesse. Es brauche nur noch die Bewilligung der Behörden, was aber reine Formsache sei», erinnert sich Bol­liger. Und für zusätzliche 25'000 Franken wäre ein benachbarter Schuppen zu haben, zu dem ein Parkplatz gehöre, habe der pensionierte Geschäftsmann behauptet.

Einige Steckdosen sind blosse Attrappen

Das überzeugte Anita und Tim Bolliger. Per Handschlag vereinbarten sie den Kauf samt Schuppen, Parkplatz und Terrasse für 300'000 Franken. Einen Monat später folgte die notarielle Beurkundung. Alle waren zufrieden und begossen den Handel im «Bären». Die Ernüchterung kam bereits am Tag darauf: Das Ehepaar wollte eine Deckenlampe anschliessen und stellte fest, dass das Licht im ganzen Haus auch dann noch brannte, wenn alle Sicherungen entfernt wurden: Die Stromleitungen liefen nicht über den Sicherungskasten. Zudem zeigte sich, dass einige Steckdosen nur Attrappen und weder ein Telefon- noch ein TV-Kabel verlegt worden waren. Eine Hiobsbotschaft folgte der andern: Das Dach war undicht, der Dampfabzug nur Dekoration, die Fensterläden liessen sich nicht schlies­sen, die veraltete Heizung frass Unmengen von Öl und war letztmals 2008 entrusst worden. Das Haus stammte nicht von 1900, sondern aus dem Jahr 1870.

Das Schlimmste sollte noch kommen: Der versprochene Dach-Einschnitt für die Terrasse – das Hauptargument für den Kauf – liess sich nicht realisieren: Sowohl Zonenplan wie Abstandsvorschriften lassen einen solchen gar nicht zu. Und der Parkplatz gehört nicht zur Schopf-Par­zelle, sondern der Gemeinde.

Der Händler hat sich abgesichert

Selbstverständlich rügte Tim Bolliger die Mängel und forderte Schadenersatz. Es folgten gehässige Wortwechsel und Mails; von der guten Laune im «Bären» war nichts mehr übrig. Der Streit eskalierte schliesslich vor Gericht. Derweil ist das Verfahren sistiert: Die Anwälte verhandeln über eine Einigung.

Keine Frage, Tim Bolliger fühlt sich über den Tisch gezogen. Doch Gábor Szábo, der Hobby-Immobilienhändler, hat sich vertraglich geschickt abgesichert. Vom versprochenen Parkplatz steht im Kaufvertrag nämlich kein Wort, und allfällige Mängel wurden mittels eines Haftungsausschlusses als gegenstandslos erklärt. Allerdings steht die Frage im Raum, ob der Verkäufer arglistig über Mängel hinweggetäuscht hat. Das wäre zivilrechtlich relevant, aber schwer zu beweisen.

«Die Grenze zwischen Arglist und Unvermögen ist schmal», meint denn auch Thomas Ammann, bautechnischer Mit­arbeiter des Hauseigentümerverbandes Schweiz. «Allerdings darf man gewiss davon ausgehen, dass eine Steckdose auch angeschlossen ist.» Grundsätzlich sei es aber ratsam, bei einem Hauskauf immer einen zweiten Besichtigungstermin zu vereinbaren und dann einen Bausach­verständigen mitzunehmen. «Beim Kauf eines Computers fragt man ja auch den Fachmann. Warum denn nicht beim Kauf eines Hauses?»

*Namen und Örtlichkeiten geändert

Darauf sollten Käufer achten

Werbung/Inserate

Immobilienanzeigen versprechen viel: «top-gepflegt, neuwertig» oder «renoviert». Aber aufgepasst: Die Angaben sind nicht verbindlich, keiner haftet für Fehlerhaftes.

Besichtigung

Laien lassen sich von aufgehübschten Häusern leicht täuschen. Am besten nehmen Sie zur Besichtigung einen Bauexperten mit.

Informationen einholen

  • Bei der Gemeinde respektive Anwohnern über die Geschichte des Hauses, über all­fällige frühere Eigentümer, über den Ver­käufer, über die Umgebung, Steuerfuss, Handänderungssteuer, Modalitäten der Gebäudeversicherung des jeweiligen Kantons.
  • Mit einer Fachperson: Bebauungsplan und -reglement studieren, ebenso die Verkaufsdokumentation.
  • Beim Grundbuchamt: Eigentumsverhältnisse, Servitute, Hypotheken, Belastungen, Einschätzung der Liegenschaft klären.

Vorsicht bei Kauf ab Plan

  • Baubeschreibungen muss man lesen und verstehen können. Was heisst «Elektro­anschlüsse gemäss heutigem Standard»? Wie viele sind das und wo? Auch hier: immer einen Bauexperten beiziehen.
  • Bei Spezialwünschen kostet nicht nur der Ausbauwunsch, sondern auch die damit zusammenhängende Planung zusätzlich.
  • Werden Mängelrechte gegenüber Handwerkern an den neuen Eigentümer abge­treten, muss man wissen, was von welchen Subunternehmern realisiert wird.

Wert der Liegenschaft

  • Vorsicht bei Schnäppchen-Häusern! Ein Seidenhemd kostet auch nicht nur Fr. 12.50.
  • Die Bank oder einen Gutachter um eine Bewertung des Hauses bitten. Der bisher versicherte Wert stimmt nicht in jedem Fall.

Vertragsklauseln beachten

  • Achtung bei Gewährleistungsausschluss für Mängel: Bei nicht ersichtlichen Mängeln kann das problematisch werden: Wurde arglistig getäuscht oder nicht?
  • Grundstückgewinnsteuer: Die zahlt der Verkäufer. Das sollte vertraglich und durch eine Zahlung auf ein Sperrkonto gesichert werden.
  • Vorkaufsrecht: Vorverträge müssen öffentlich beurkundet werden. Das kostet Geld.
  • Bestehen Mietverträge? Sind Kündigungen notwendig/möglich?

Weitere Informationen

Hausverein Schweiz: www.hausverein.ch

Hauseigentümerverband: www.hev-schweiz.ch