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ImmobilienSo wird man ein Haus los

Mit einem Makler ersparen Sie sich viel Arbeit und wissen Ihr Objekt in der Regel in kompetenten Händen. Aber das hat natürlich seinen Preis.

Worauf Laien achten sollten, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen.

von aktualisiert am 04. Dezember 2017

Die Kinder sind ausgeflogen, man wechselt den Arbeitsort, man wandert aus – es gibt viele Gründe, die einen dazu bringen, zum Immobilienverkäufer in eigener Sache zu werden. Für die meisten ist die Veräusserung des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung ein erst- und gleichzeitig einmaliges Vorhaben. Umso nötiger ist ein überlegtes Vorgehen.

Verhandlungspreis ermitteln

Für den Start müssen Sie für Ihre Immobilie einen Verhandlungspreis ausmachen, der realistisch ist. Denn wenn Sie zu teuer ausschreiben, meldet sich möglicherweise niemand. Und preisen Sie das Objekt zu billig an, führen allenfalls unzählige Interessenten zu grossem Aufwand, aber keinem Erfolg.

Meist drängt sich daher eine aktuelle Schätzung auf, die Sie in der Regel für 1000 bis 1500 Franken erstellen lassen können. Ihre Hausbank bietet sie Ihnen möglicherweise etwas günstiger an als ein freier Immobilienschätzer – allerdings bewerten Banken auch oft etwas vorsichtiger.

Den genauen Kaufpreis bestimmt dann aber ohnehin die konkrete Marktsituation, sprich: Je mehr ernsthafte Interessenten Sie ansprechen, desto besser werden Sie verkaufen können.

Dokumentation gestalten

Erstellen Sie nun eine möglichst professionelle Verkaufsdokumentation, die Sie möglichen Käufern aushändigen. Folgende Informationen und Unterlagen sollten darin enthalten sein:

 

  • Verkaufsbedingungen
  • Grundriss
  • Baupläne
  • Zonenplan
  • Situationsplan
  • Fotos von innen und aussen sowie vom Grundstück und der Umgebung
  • Detaillierte Beschreibung des Objekts inklusive Lage, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Einrichtungen, Schulen et cetera

Inserat platzieren

Sobald die Dokumentation steht, schalten Sie ein Inserat auf einer Immobilienplattform im Internet und allenfalls zusätzlich in einer Zeitung. Vor allem online ist es wichtig, dass Sie auch Fotos präsentieren, damit das Angebot heraussticht und die Betrachter sich selber ein erstes Bild machen können.

Bringt die Ausschreibung keinen Erfolg, denken Sie daran, das Inserat nicht ewig stehen zu lassen – das sieht schnell einmal nach einem «Ladenhüter» aus. Bleibt der Erfolg nach einem Monat aus, machen Sie mal Pause oder wechseln Sie das Immobilienportal und die Zeitung und gestalten Sie allenfalls das Inserat neu.

Besichtigung durchführen

Führen Sie potentielle Käufer jeweils einzeln durch Ihr Haus und planen Sie mindestens eine Stunde Zeit dafür ein. Bleiben danach mehrere Interessenten im Rennen, müssen Sie sich entscheiden.

Das höchste Angebot ist dabei natürlich ein gutes Argument. Überlegen Sie sich dennoch, wie wichtig Ihnen andere Kriterien sind. Vielleicht liegt es Ihnen ja am Herzen, dass im Haus, in dem Sie gross geworden sind, eher eine sympathische junge Familie Ihre Nachfolge antritt und nicht ein Meistbietender, mit dem Sie das Heu nicht auf der gleichen Bühne haben.

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Checkliste «Instandstellung Wohneigentum für Verkaufsbesichtigung» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Wollen Sie, dass Ihr Eigenheim bei der Besichtigung einen guten Eindruck macht? Mitglieder von Guider erhalten mit der Checkliste «Instandstellung von Wohneigentum für die Verkaufsbesichtigung» eine kleine Hilfe, worauf fremde Augen gerne achten.

Vertrag ausarbeiten

Steht der Käufer fest, muss eine Urkundsperson den Vertrag erstellen. Je nach Kanton ist dafür eine staatliche Stelle (Amtsnotariat oder -schreiberei) zuständig; wenn nicht, müssen Sie sich einen privaten Notar suchen. Dieser arbeitet den Vertrag nach Ihren Vorgaben aus und stellt Ihnen den Entwurf einige Tage vor dem Beurkundungstermin zu.

Kaufpreis sicherstellen

Besonders wichtig für Sie als Verkäufer ist es, dass der Käufer seine Zahlungsfähigkeit beweist. Normalerweise übergibt er Ihnen ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank. Sollten an die Zahlung Bedingungen geknüpft sein, müssen diese klar definiert sein, rät Notar und Rechtsanwalt Hans Beat Diriwächter: «Akzeptabel ist etwa die Bedingung, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen worden ist oder dass bis zum Zahlungstermin ein Schuldbrief zur Kaufpreisfinanzierung errichtet werde.»

Nicht akzeptieren sollte man laut Diriwächter ein Zahlungsversprechen mit der Voraussetzung, dass das Eigenkapital des Käufers (etwa aus der zweiten Säule) bei der finanzierenden Bank einbezahlt wurde. Denn so hat der Verkäufer keinen Einfluss darauf, ob er sein Geld erhält.

Falls kein solches Zahlungsversprechen erbracht werden kann, empfiehlt der Experte, die Kaufpreiszahlung auf ein Sperrkonto des Notars vorzusehen – dann wartet der Notar mit der Eintragung ins Grundbuch, bis bezahlt wurde.

Geht auch das nicht, weil beispielsweise die Bezahlung erst eine Weile nach Eigentumsübergang fällig werden soll, kann man den Eintrag eines Verkäuferpfandrechts vertraglich vereinbaren. Das führt zwar zu weiteren Kosten, sichert aber den Kaufpreisanspruch ab, weil der Verkäufer die Verwertung des Grundstücks im Rahmen einer Betreibung verlangen könnte und so zu seinem Geld käme. «Diese Sicherstellung», sagt Experte Diriwächter, «empfiehlt sich auch zusätzlich zu einem Zahlungsversprechen der Bank dann nämlich, wenn die Bezahlung erst mehr als drei Monate nach Eigentumsübergang geschuldet ist.» Grund: Ein Verkäuferpfandrecht kann auch nach Abschluss des Kaufvertrags und ohne Zustimmung des Käufers im Grundbuch eingetragen werden, jedoch nur innerhalb von drei Monaten nach dem Eigentumsübergang.

Mängel nicht verschweigen

Für die Ausgestaltung des Kaufvertrags hat der Fachmann noch einen weiteren Tipp: «Grössere Mängel sollten ausdrücklich erwähnt werden.» Ansonsten könnte der Käufer später allenfalls eine Herabsetzung des Kaufpreises verlangen – mit der Begründung, er habe die Mängel nicht gekannt. Damit könnte er in besonderen Fällen sogar dann Erfolg haben, wenn sämtliche Garantierechte vertraglich ausgeschlossen wurden – wie es bei über fünfjährigen Objekten üblich ist. Denn nicht ausschliessen lässt sich die Garantie für Mängel, die der Verkäufer bewusst verschwiegen hat.

Ein Beispiel: Fragt Sie der Käufer, ob das Dach dicht ist, und Sie verlieren kein Wort über das Ihnen bekannte Feuchtigkeitsproblem, haften Sie trotz dem Garantieausschluss für diesen Mangel – vorausgesetzt, der Käufer kann es beweisen.

Gleiches gilt bei Zusicherungen über den Zustand des Objekts. «Darunter fallen auch Zusicherungen in einer Verkehrswertschätzung, die dem Käufer übergeben wurde, oder solche, die der Makler gemacht hat – also keineswegs nur das, was ausdrücklich im Kaufvertrag erwähnt ist», warnt Hans Beat Diriwächter.

Haben Sie alle erwähnten Punkte befolgt, müsste der Deal klappen – Ihr Haus oder Ihre Wohnung gehört bald jemand anderem. Und Sie können sich neuen Projekten widmen, jetzt, da die Kinder ausgeflogen sind, Sie Ihren Arbeitsort wechseln oder ans Auswandern denken. 

Immobilienmakler: Wertvolle Hilfe kostet

Selber verkaufen? Oder doch lieber einen Profi damit beauftragen? Diese Frage ist natürlich an erster Stelle zu klären, wenn man seine Liegenschaft abstossen will. Klar ist: Mit einem Makler ersparen Sie sich viel Arbeit und wissen Ihr Objekt in der Regel in kompetenten Händen. Der Makler beschafft alle nötigen Dokumente, kann den Wert des Objekts schätzen und weiss, wie er es mit den besten Erfolgsaussichten ausschreibt. Und er nimmt Ihnen alle Besichtigungen und Verhandlungen mit den potentiellen Käufern ab.

Das hat seinen Preis: Die übliche Provision liegt bei zwei bis drei Prozent des Verkaufserlöses. Bei einem Preis von 600'000 Franken also 12'000 bis 18'000 Franken – kein Pappenstiel, aber für «Verkaufslaien» unter Umständen attraktiv. Dran denken: Es lohnt sich, mehrere Offerten einzuholen.

Unkomplizierte Interessenten? Vorsicht!

Betrüger melden sich immer wieder auf private Verkaufsinserate, um einen sogenannten Rip Deal einzufädeln (englisch «to rip»: entreissen). Zunächst zeigen sie Interesse am Objekt und offerieren, es ohne Besichtigung zum ausgeschriebenen Preis zu kaufen. Für die Geldübergabe schlagen sie einen Ort im Ausland vor. Dort ist dann aber nicht mehr die Immo­bilie das Thema, sondern ein Bargeld­geschäft, das sehr lukrativ sein soll. Wer sich darauf einlässt, wird mit Falschgeld oder ähnlichen Tricks abgezockt. Das Geld ist meist verloren, die Gauner sind von der Polizei kaum zu fassen.

Auch Anzeigen für Fahrzeuge, Schmuck oder Kunstobjekte sind bei den Betrügern beliebt. Mit einem blauen Auge davongekommen ist Angelo Steccanella, Betreiber eines Online-Shops für Dekorationsskulpturen. Er erhielt eine Anfrage aus Italien. «Die Rede war von 50 Skulpturen für ein 5-Sterne-Hotel», erzählt der Appenzeller. Er folgte der Einladung nach Turin, wo die Ernüchterung kam: Das als Treffpunkt vereinbarte Hotel gab es nicht mehr, die Italiener tauchten zwei Stunden zu spät auf. Da ging es nicht mehr nur um Skulpturen: Steccanella sollte auch noch einen grösseren Betrag Franken gegen Euro tauschen. Er war zum Glück skeptisch. Er gab an, erst das Geschäft mit den Kunstobjekten abschliessen zu wollen und sich dann den Geldwechsel zu überlegen. Kaum zu Hause, informierte er die Polizei.

Es gibt nur einen Ratschlag: Von Anfang an Finger weg von Angeboten dieser Art! Treffen Sie sich keinesfalls mit solchen «Interessenten», denn sie schrecken mitunter auch nicht vor Gewalt zurück, wenn Sie auf das Geldgeschäft nicht einsteigen wollen.

Weitere Infos

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Mehr zu Wohnungsverkauf bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Soll ich einen Liegenschaftenmakler hinzuziehen, um die Wohnung zu verkaufen? Reicht es, wenn ich mich auf die amtliche Hausschätzung verlasse, um den Verkaufspreis zu bestimmen? Haftet man als Verkäufer nach fünf Jahren für Mängel am Haus? Mitglieder von Guider erhalten Antworten auf diese und weitere Fragen zum Verkauf von Wohneigentum.

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