Das Konfliktpotenzial ist beträchtlich», sagt Denise Chervet. Sie hat vor drei Jahren zusammen mit ihrem Mann und drei weiteren Familien ein Mehrfamilienhaus in Zürich ersteigert. «Bis jetzt», so stellt sie fest, «haben wir uns nicht verkracht.» Doch das ist, nach ihrer Einschätzung, keinesfalls selbstverständlich: «Falls auch nur ein Einziger der Gruppe auf Rappenspalterei aus ist und immer nur den eigenen Vorteil im Auge hat, kann dies das Klima im Nu vergiften.»

Längst nicht alle Gruppen, die zu einem gemeinschaftlichen Hauskauf zusammenspannen, haben so viel Glück. Luzius Theiler vom Hausverein Schweiz spricht aus Erfahrung: «In vielen Fällen handelt es sich um Leute, die mit sehr viel Idealismus ein derartiges Gemeinschaftsprojekt initiieren. Doch auf solche Gruppen können eines Tages grosse Probleme zukommen.» Die einen geraten aneinander, weil sie plötzlich eine Entschädigung für bisher gratis erbrachte Arbeiten am Haus verlangen, andere sind sich eines Tages spinnefeind, weil die Auffassungen über eine anstehende Renovation diametral auseinander gehen.

Allein-, Mit-, Gesamteigentum


Eine gute Organisation beginnt bei der Wahl der richtigen Rechtsform: Liegenschaftsbesitz ist im Alleineigentum, Gesamteigentum oder Miteigentum möglich.

Beim Alleineigentum wird nur eine Person als Eigentümer oder Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, die dementsprechend nach Belieben schalten und walten kann. Das entspricht allerdings kaum den Vorstellungen von Gemeinschaft und kommt bestenfalls für Partner in sehr unterschiedlichen Vermögensverhältnissen in Frage, etwa wenn einer der Partner reichlich geerbt hat und die anderen kaum Vermögen einbringen.

«Unter solchen Voraussetzungen ist Alleineigentum immer noch die ehrlichere Variante als eine Pseudogemeinschaft», sagt Luzius Theiler.

Sehr eng miteinander verbunden sind die Partner, wenn sie das Haus im Gesamteigentum erwerben; mit dieser Rechtsform ist die Liegenschaft weder teilbar noch für den Einzelnen veräusserbar, und die Gesamteigentümer müssen sich in allen Fragen zu gemeinsamen Entscheiden durchringen.

Schon eher in Frage kommt das Miteigentum, denn diese Variante sieht die Möglichkeit vor, den einzelnen Miteigentümern bestimmte Anteile des Hauses zuzuordnen. Über seinen Anteil kann jeder frei verfügen, ihn also auch veräussern. Wenn die Miteigentümer keine eigene Nutzungs- und Verwaltungsordnung aufstellen, bleibt allerdings offen, wer welche Teile der Liegenschaft wie benutzen darf. De facto sind Miteigentumsanteile einzeln auch kaum handelbar, schon allein deswegen, weil das Gesetz allen Miteigentümern ein Vorkaufsrecht einräumt.

«Am besten geeignet für einen gemeinschaftlichen Hauskauf ist daher das Stockwerkeigentum», erklärt Fritz Blaser, Jurist beim Zürcher Hauseigentümerverband. Der Besitz einer Eigentumswohnung respektive das Stockwerkeigentum sind besondere Formen des Miteigentums und sehen ein Sonderrecht an einzelnen Wohnungen beziehungsweise Stockwerkeinheiten vor: Stockwerkeigentümer kommen in den Genuss von etlichen Freiheiten und Rechten, denn sie können ihre Räume nach Belieben nutzen, selbst bewohnen, umbauen, vermieten oder weiterverkaufen. Die Begründung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft nimmt allerdings wertvolle Zeit in Anspruch. «Bis sich die Gruppe von Kaufinteressenten organisiert hat, sind viele gute Angebote auf dem Immobilienmarkt schon weg», stellt Fritz Blaser fest. Er empfiehlt, ein Mehrfamilienhaus zunächst im Miteigentum gemeinsam zu erwerben und erst danach aufzuteilen und Stockwerkeinheiten zu begründen.

Eine entscheidende Voraussetzung für das Gelingen ist die Finanzierung. Ob die Banken überhaupt Kredite sprechen, hängt im Wesentlichen von der gewählten Rechtsform ab, wie Lorenz Heim, Geschäftsleiter des Hypothekenzentrums, weiss: «Liegenschaften im Gesamteigentum oder unausgeschiedenen Miteigentum finanzieren die Banken kaum, Stockwerkeinheiten hingegen schon.» Es sei durchaus richtig und sinnvoll, dass sich die Initianten eines solchen Projekts ideell sehr nahe seien, die Finanzierung regle aber jeder mit Vorteil selbst.

Jedem Stockwerkeigentümer steht es frei, seine Einheit hypothekarisch mit Bankkrediten zu belasten, eine massgeschneiderte Finanzierung und die für ihn geeignete Bank zu suchen. Handelt es sich hingegen um reines Miteigentum ohne Ausscheidung von einzelnen Stockwerkeinheiten, haften alle solidarisch für die Schulden der anderen.

Für die meisten Banken sind so komplizierte Schuldverhältnisse, aber auch das Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer die Gründe, die Finanzierung von Miteigentum abzulehnen.

Bevor man sich in das Abenteuer «Hauskauf zu mehrt» stürzt, sind weiter die Ausstiegsmöglichkeiten zu prüfen; innerhalb weniger Jahre können sich die Interessen und die Zusammensetzung der einzelnen Haushalte stark verändern. Die einen Paare haben Nachwuchs, andere trennen sich oder wollen aus beruflichen Gründen wegziehen.

Insbesondere wenn eine Liegenschaft im Miteigentum erworben wird, gilt es, einiges im Voraus zu bedenken. Idealerweise vereinbaren die Partner einen Gesellschaftsvertrag, der den Verkauf von Miteigentumsanteilen regelt: Entweder sind die Miteigentümer in der Lage, einen wegziehenden Partner auszuzahlen, oder die Liegenschaft muss als Ganzes verkauft werden.

Unkomplizierter ist im Gegensatz dazu das Stockwerkeigentum: Eigentumswohnungen sind einzeln gut verkäuflich, jedes Jahr wechseln Tausende solcher Objekte die Hand.

Achten Sie auf die Unterhaltskosten!


Im Voraus sind ferner die Risiken eines solchen Projekts zu analysieren. Luzius Theiler warnt vor allem vor zu hohen Liegenschaftspreisen: «Wenn geeignete Liegenschaften in den Verkauf kommen, müssen sich die Interessenten meist sehr rasch entscheiden.» Das berge natürlich das Risiko, dass man einen übersetzten Preis bezahle. Theiler empfiehlt daher, eine Liegenschaftsschätzung in Auftrag zu geben, bevor man einen Kaufvertrag unterzeichnet.

Viele Käufer von Mehrfamilienhäusern unterschätzen zudem generell den Aufwand für Unterhalt und Renovationen. Wie hoch der tatsächliche Aufwand für Unterhalt, Nebenkosten und Reparaturen in den nächsten Jahren ausfallen wird, ist Altliegenschaften auf den ersten Blick oft nicht anzusehen.

«Ich kenne etliche Hausgemeinschaften», erzählt Luzius Theiler, «die heute wegen hoher Unterhaltskosten jeden Franken zweimal umdrehen müssen, selbst wenn es sich um mittelständische Leute mit guten Einkommen handelt.»

Kleine Objekte bringen wenig Rendite


Keine Illusionen sollte man sich daher hinsichtlich des Anlagecharakters einer solchen Investition machen. «Kleine Objekte mit drei oder vier Wohnungen sind keine Renditeobjekte», betont Fritz Blaser. Wenn ein oder zwei Wohnungen nicht selbst genutzt, sondern an Dritte vermietet werden, bringt das zwar gewisse Erträge. Doch der Verwaltungsaufwand, Diskussionen um die Auswahl von Mietern, allfällige Verluste durch Leerstände und auch der zusätzliche Bedarf an Kapital sind beträchtlich. Lorenz Heim rät geradewegs davon ab, selbst genutztes Wohneigentum und die geschäftsmässige Vermietung zu vermischen: «Anstatt freie Wohnungen zu vermieten, ist es besser, gleich für alle Wohneinheiten Partner und Käufer zu finden.»

Der Stockwerkeigentümergemeinschaft von Denise Chervet ist es zum Glück gelungen, für alle Wohnungen die richtigen Partner zu finden: «Persönlich und sozial hat es sich für uns alle gelohnt», sagt sie. «Wir sind uns aber bewusst: Gemeinsamer Besitz ist eine Gratwanderung.»

Quelle: Theodor Stalder

Buchtipps

  • Luzius Theiler: «Worauf achten beim Erwerb von Wohneigentum?»; Verlag Casanostra, Bern, 78 Seiten, 25 Franken. Telefon 041 420 68 11; www.hausverein.ch
  • Mathias Birrer: «Erwerb von Stockwerkeigentum»; Beobachter-Buchverlag, 80 Seiten, Fr. 19.80. Erhältlich unter Telefon 043 444 53 07, Fax 043 444 53 09
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