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EigentümerwechselMüssen wir jetzt die Koffer packen?

Wenn eine vermietete Liegenschaft den Besitzer wechselt, stellen sich Fragen: Müssen die Mieter raus? Was gilt im Haus, wenn neue Regeln anstehen? Die Antworten.

Will der neue Eigentümer renovieren oder die Miete erhöhen, muss er das frühzeitig ankündigen, damit die Mieter entscheiden können, ob sie vorher ausziehen wollen.

Von aktualisiert am 23. Januar 2018

Herr Hausheer braucht Geld und will sein vermietetes Einfamilienhaus verkaufen. Seine Mieterin, Frau Mitter, die mit ihren Kindern dort wohnt, kann die Liegenschaft nicht kaufen, möchte jedoch so lange wie möglich dort bleiben. Mieterin Mitter hat Hausheer informiert, dass sie sich gegen eine Kündigung zur Wehr setzen würde.

Solche Konstellationen sind alltäglich in der Schweiz, wo jedes Jahr tausende von Liegenschaften den Besitzer wechseln, meist Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Für Kündigungen gibt es in solchen Fällen grundsätzlich zwei Vorgehensweisen:

1. Kündigung des Mietvertrags vor dem Verkauf

Sind zum Verkauf stehende Einfamilienhäuser oder Wohnungen vermietet, kann das bei Preisverhandlungen ein Negativpunkt sein. Herr Hausheer überlegt sich deshalb, seiner Mieterin schon vor dem Verkauf zu kündigen.

Frau Mitter hat jedoch das Recht, die Kündigung innert 30 Tagen anzufechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Schlichtungsstelle für Mietsachen wird dann prüfen, ob durch die Kündigung eine besondere Härte entsteht und Frau Mitter deshalb eine Erstreckung zuzusprechen ist (siehe nachfolgende Infos «Mieterstreckung: Wie stehen die Chancen?»).

2. Kündigung des Mietvertrags nach dem Verkauf

Herr Käufeler und seine Frau interessieren sich für das Haus, in dem Frau Mitter wohnt. Als neue Eigentümer müssen Käufelers den Mietvertrag von Frau Mitter übernehmen, denn es gilt der Grundsatz: «Kauf bricht Miete nicht.»

Käufelers haben jedoch unmittelbar nach der Eigentumsübertragung ein ausserordentliches Kündigungsrecht, das heisst, sie können das Mietverhältnis mit Frau Mitter mit einer dreimonatigen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin hin auflösen – dies aber nur, wenn sie einen «dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte» anmelden. Wenn die Mieterin eine Erstreckung verlangt, wird die Schlichtungsstelle die Interessen der beiden Parteien abwägen.

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Mietvertrag hin, Gesetz her

Beide Kündigungsvarianten bieten keine Sicherheit, dass das Ehepaar Käufeler zu einem bestimmten Termin in das Haus einziehen kann. Umgekehrt weiss Frau Mitter nicht, ob ihr die Schlichtungsstelle eine Erstreckung des Mietverhältnisses zusprechen wird.

Diese beidseitige Unsicherheit legt eine aussergerichtliche Einigung nahe: Der bisherige Eigentümer Hausheer vereinbart mit seiner Mieterin zum Beispiel ein Jahr Mieterstreckung, kündbar seitens der Mieterin mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines jeden Monats. Damit verfügen alle Beteiligten über einen klaren Terminplan. Käufelers entschliessen sich nun zum Kauf des Hau­ses, und Frau Mitter hat genug Zeit, etwas Neues zu suchen.

Was passiert im Mehrfamilienhaus?

In aller Regel weniger einschneidend ist ein Eigentümerwechsel für Mieterinnen und Mieter eines Mehrfamilienhauses. Dass der neue Herr im Haus auch hier die Mietverträge übernehmen muss, beruhigt die Gemüter vorerst.

Doch gerade bei älteren Liegenschaften ist es gut möglich, dass der neue Vermieter das Haus renovieren möchte. Das muss er jedoch frühzeitig ankündigen, damit die Mieter entscheiden können, ob sie vorher ausziehen wollen: Wochenlanger Baulärm ist schliesslich nicht jedermanns Sache. Schafft der Vermieter durch die Renovation einen Mehrwert, muss der Mieter mit einer Mietzinserhöhung rechnen.

Mieterstreckung: Wie stehen die Chancen?

Laut Gesetz ist eine Erstreckung bis zu vier Jahren möglich, damit der Mieter mehr Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden. Ob sie gewährt wird, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Die wichtigsten:

 

  • Persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse beider Parteien wie Alter, Gesundheitszustand, allfällige Arbeitslosigkeit, Einkommen et cetera.
     
  • Eine Rolle spielt auch, ob die Kündigung überraschend kam: Konnte der Mieter mit einem mehrjährigen Mietverhältnis rechnen, weil dies im Mietvertrag so festgehalten ist?
     
  • Dauer des Mietverhältnisses: ab 10 Jahren geht man von einem langen Mietverhältnis aus.
     
  • Verwurzelung im Quartier: Gehen beispielsweise die Kinder im Quartier zur Schule, steigen die Chancen auf eine Mieterstreckung.
     
  • Renovationen: Hat der Mieter kurz vor der Kündigung mit Wissen des Vermieters grosse Instandstellungsarbeiten auf eigene Kosten ausgeführt, spricht das ebenfalls für eine Mieterstreckung.
     
  • Wohnungsmarkt: Auch bei einer Wohnungsnot für Objekte derselben Preiskategorie kommt eine Mieterstreckung in Frage.
     
  • Verhalten des Mieters: Für einen Mieter, der ständig gegen die Hausordnung verstossen hat, stehen die Chancen schlechter als für jemanden, dem nichts vorzuwerfen ist.
     
  • Dringlichkeit des Eigenbedarfs: Ist der angemeldete Eigenbedarf akut, sinken die Chancen auf eine Mieterstreckung.

Was nützt ein langfristiger Mietvertrag?

Selbst wenn ein «mehrjähriger fester Mietvertrag» vorliegt, hat der neue Eigentümer einer Liegenschaft das spezielle Kündigungsrecht, das heisst, er kann den Vertrag vor Ablauf dieser Frist kündigen. Den entstehenden Schaden muss der vorherige Eigentümer dem Mieter jedoch bezahlen: Umzugskosten und eine allfällige Differenz vom alten zum neuen Mietzins für die Zeit bis zum nächstmöglichen vertraglichen Kündigungstermin. Um diese Zahlungspflicht kommt der Verkäufer herum, wenn er den neuen Eigentümer vertraglich verpflichtet, auf das spezielle Kündigungsrecht zu verzichten.

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Quelle: Beo_Mietrecht