Die Dachwohnung gefällt dem jungen Paar vorausgesetzt, der Vermieter zeigt sich beim Preis flexibel. 1700 Franken statt 1750 und dazu den Parkplatz gratis? Der Eigentümer schluckt, sagt dann aber: «In Ordnung, aber hängen Sie es nicht an die grosse Glocke.»

Auf dem Wohnungsmarkt sind seit einiger Zeit neue Töne zu vernehmen. Früher hiess es: «Entweder Sie zahlen, oder die Wohnung ist weg.» Heute sind die Vermieter vor allem bei teureren Wohnungen verhandlungsbereit. Schliesslich soll das Objekt nicht noch länger leer stehen. Geht die Wohnung billiger weg, heisst es: «Bitte nicht weitersagen.» Denn einen Stock tiefer zahlen die Mieter den vollen Preis.

Doch irgendwann sickert die Mietzinsdifferenz durch sei es im Treppenhaus oder in der Waschküche. Schon klingelt beim Beobachter das Hotline-Telefon. Immer wieder fragen Mieterinnen und Mieter: «Sind solche Unterschiede Rechtens?» Die Antwort lautet: grundsätzlich ja. Denn der Vermieter ist nicht verpflichtet, alle Mieter gleich zu behandeln.

«Zum Glück», sagt Max Affolter, Vorsteher der Geschäftsleitung der Liegenschaftsverwaltung Uto Albis. Auch bei den Mieten spiele schliesslich der Markt. Die Vermieter müssten die Möglichkeit haben, die Mietpreise zumindest bei Wechseln an das ortsübliche Niveau anzupassen.

Mieter sind vorsichtig

Zurückhaltender ist Affolter jedoch bei Preisabschlägen. «Das kommt zwar vor, wird bei uns aber als Vorbehalt in den Mietvertrag aufgenommen.» Mit anderen Worten: Die Mieter riskieren, dass der Preis zu einem späteren Zeitpunkt steigt, oder sie profitieren nicht von allgemeinen Mietzinsreduktionen. «Diskussionen wegen ungleicher Mieten sind aber eher selten», sagt Affolter.

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Das muss nicht heissen, dass alle mit ihrem Mietpreis zufrieden sind. «Die meisten wagen es nicht, ihre Rechte bei der Schlichtungsbehörde oder beim Mietgericht durchzusetzen oder können auch nicht einfach umziehen», sagt Regula Mühlebach, Zentralsekretärin des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands. Denn trotz der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt gebe es immer noch zuwenig günstige Wohnungen für Familien. «Vermieter nutzen Mieterwechsel nach wie vor aus, um Preise anzuheben», ärgert sich Mühlebach.

Dem Mieterverband geht die Arbeit also nicht aus, zumal nebst Anfragen zu Mietzinssenkungen auch Reklamationen über Wohnungsmängel stark zugenommen haben. Regula Mühlebach deutet das so: «Die Mietpreise werden widerwillig geschluckt, aber man will dafür eine tadellose Wohnung.»

Wer trotz tadelloser Wohnung das Gefühl hat, er zahle zuviel, sollte folgende Punkte prüfen:

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Hypothekarzins: Sinkt der Zinssatz für variable Hypotheken, müssen Hausbesitzer auch die Miete senken. Leider tun das nicht alle: Eine Untersuchung des Mieterverbands hat gezeigt, dass in den letzten zehn Jahren über elf Milliarden Franken nicht an die Mieter weitergegeben worden sind. Gerade jetzt nach der Hypozinsrunde sollten Mieterinnen und Mieter wieder einen Blick auf ihre Mietpreise werfen und tätig werden (siehe hier).

Anfangsmiete: Ein überhöhter Anfangszins kann bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden, allerdings nur innert 30 Tagen nach Mietantritt. Wer zu spät reagiert, hat das Nachsehen. Als überhöht gilt ein Aufschlag von über zehn Prozent. Doch aufgepasst: Längst nicht jede Mietpreiserhöhung ist missbräuchlich. Der Vermieter kann eventuell geltend machen, dass er in der Vergangenheit bei den alten Mietern nicht soviel aufschlug, wie er das hätte tun dürfen.

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Feilschen: Es lohnt sich heute, vor dem Abschluss des Mietvertrags über den Preis zu verhandeln. Vor allem bei teuren Wohnungen ist die Auswahl gross.

Auch wer bereits in der Wohnung ist, hat Chancen auf einen Preisabschlag. Ist der Mietzins hoch, so lohnt sich ein Gespräch mit dem Hauseigentümer. Lassen Sie dabei ruhig durchblicken, dass ein Umzug im Bereich des Möglichen liege. Selbst wenn kein Rechtsanspruch auf eine Senkung besteht, kommt Ihnen der Vermieter unter Umständen entgegen, um nicht einen neuen Mieter suchen zu müssen.

 

Mietzinsreduktion: Jetzt Antrag stellen

Die meisten Kantonalbanken haben im April ihre Zinssätze auf variablen Hypotheken auf 3,75 Prozent gesenkt. Vermieter müssen diese Kostensenkung weitergeben sie sind allerdings nicht verpflichtet, das von sich aus zu tun. Wer bis jetzt noch nichts von seinem Vermieter gehört hat, sollte jetzt handeln: Bis Ende Juni müssen Mieter ihren Anspruch auf Mietreduktion anmelden.

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Die Senkung muss auf den nächsten Kündigungstermin hin verlangt werden. Das ist bei den meisten Mietern Ende September der Fall. Wenn der Vermieter nicht reagiert oder keine Senkung vornimmt, kann man sich an die Schlichtungsstelle wenden. Folgendes ist dabei zu beachten:

1. Das dürfen Mieter verlangen:

Massgebend ist der Unterschied zwischen dem jetzigen Hypothekarzins und jenem, auf dem die bisherige Miete beruht. Aus der Tabelle kann entnommen werden, um wieviel Prozent die Miete sinken sollte. Wichtig: Vergangene Zinsreduktionen, die nicht weitergegeben wurden, sind nicht verfallen.

Ein Beispiel: Beruht die Miete noch auf einem Wert von 4,75 Prozent, kann eine Senkung von 10,71 Prozent verlangt werden. Der Vermieter kann aber Vorbehalte anbringen.

2. Das dürfen Vermieter geltend machen:

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Die Vermieter dürfen vom berechneten Senkungsanspruch Kostensteigerungen abziehen. Es sind dies: 40 Prozent der Teuerung vom Zeitpunkt der letzten Anpassung sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten. In den meisten Kantonen wird dafür pauschal zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr angerechnet. Vermieter können ausserdem einwenden, ihre Rendite sei zu tief oder die bisherige Miete sei nicht orts- und quartierüblich. Das müssen sie aber beweisen.

3. Ausnahmen:

Keinen Anspruch auf Verbilligung haben Mieter mit indexierten Mietzinsen, mit Staffelmieten oder Leute in Mietverhältnissen mit fester Laufzeit. Zu beachten sind auch Vorbehalte im Mietvertrag, sogenannte Mietzinsreserven. Sie sind aber nur gültig, wenn sie in Franken oder Prozenten angegeben sind.

Zinssätze

Der Hypozins liegt jetzt bei 3,75 Prozent. Uberprüfen Sie, auf welchem Zinssatz Ihre bisherige Miete beruht (alter Zins). Die rechte Spalte zeigt, um wieviel Prozent die Miete sinken sollte.

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Alter Zins

Senkung

7,00%

24,81%

6,75%

23,66%

6,5%

22,48%

6,25%

21,26%

6,00%

20,00%

5,75%

18,37%

5,5%

16,67%

5,25%

14,89%

5,0%

13,04%

4,75%

10,71%

4,5%

8,26%

4,25%

5,66%

4,00%

2,99%