Als Peter Kohler* mit einem Freund eine Wohngemeinschaft gründet Untermiete Ohne Krach unter einem Dach , will er nichts aus der Hand geben. Er mietet die Wohnung allein und setzt ­einen Untermietvertrag auf; den Mietzins werden sich die beiden teilen. Dass Kohler gegenüber dem Vermieter allein für die ganzen Mietzinse, für Nebenkosten und weitere Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis haften müsste, nimmt er in Kauf.

Der Vermieter muss der Untermiete zustimmen

Mit diesem Vorgehen ist Peter Kohler auf der sicheren Seite. Denn einem Untermietverhältnis muss der Vermieter zu­stimmen – «muss» im wahrsten Sinne des Wortes: Nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen darf der Vermieter seine Zustimmung verweigern (siehe Box unten «Kann der Vermieter Untermiete untersagen?»).

Auch im Mietvertrag kann sich der Vermieter nicht vor diesem zwingenden Mieterrecht schützen: Eine Bestimmung, die die Untermiete generell verbietet oder einschränkt, wäre schlicht ungültig.

Sollte sich der Vermieter Wohnen Wenn der Vermieter sich nicht auskennt weigern, eine zulässige Untermiete zu bewilligen, hat das an sich keine Folgen: Der Untermietvertrag ist dennoch gültig, und der Vermieter kann nichts dagegen unternehmen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, kann sich der Hauptmieter jedoch an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Mietstreitigkeiten Wie läuft ein Schlichtungsverfahren ab? wenden und dort feststellen lassen, dass das Untermietverhältnis erlaubt ist.

Ein Fall fürs Gericht

Gerade in städtischen Gebieten nimmt die Untermiete in den letzten Jahren zu: Wegen der Wohnungsknappheit gibt man eine gut gelegene Wohnung lieber nicht mehr ganz her.

So auch im Fall von Andrea Räber*: Als sie eine Auszeit nimmt und für ein halbes Jahr auf Reisen geht, will sie ihre zentral gelegene Wohnung nicht kündigen, aber auch nicht leerstehen lassen. Also vermietet sie sie möbliert mit einem befristeten Untermietvertrag für zehn Prozent mehr, als sie selber bezahlt.

Weil die Untermiete immer öfter vorkommt, hatten sich in letzter Zeit auch die Gerichte vermehrt mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Untermietverhältnis erlaubt oder eine deswegen vom Hauptvermieter ausgesprochene Kündigung gültig war.

So beurteilte das Bundesgericht den Fall eines Mieterpaars, das aus familiären Gründen in eine grössere Wohnung zog, aber fest beabsichtigte, später – nach dem Auszug der Kinder – wieder zurückzukehren. Das Paar vermietete die Wohnung deshalb unbefristet weiter, worauf der Hauptvermieter den Mietvertrag kündigte. Zu Unrecht, wie Lausanne feststellte: Diese «vorsorgende» Form der Untermiete ist erlaubt, die Kündigung demzufolge ungültig.

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Bei Wohngemeinschaften und Wohnungen zur Untermiete ist es besonders ratsam, den Mietvertrag vor der Unterzeichnung genau zu studieren. Auf Guider erfahren Mitglieder die strittigsten Punkte, die es mit dem Vermieter zu klären gilt.

«Ewige» Untermiete ist unzulässig

Nicht zulässig ist hingegen gemäss einem anderen Urteil des Bundesgerichts eine «ewige» Untermiete. Die Geschichte dahinter: Eine Mieterin verliess ihre Wohnung definitiv und machte mit ihrem Sohn, der bisher mit ihr dort wohnte, einen Untermietvertrag. Die Frau beabsichtigte nicht, jemals wieder selber dort zu wohnen. Das Bundesgericht hielt deshalb sogar eine ausserordentliche Kündigung wegen Verletzung von Mieterpflichten für gültig – also eine Vertragsbeendigung ohne Ein­haltung der üblichen Kündigungsfristen und -termine. Auch die bloss vage Absicht, eventuell doch wieder einmal in die frü­here Mietwohnung zurückzuziehen, reicht gemäss dem höchsten Gericht nicht für eine zulässige Untermiete.

Fazit: Will man sich als Mieter seine Wohnung auf längere Zeit sichern, sollte man auf jeden Fall die Absicht bekunden, später selber wieder einzuziehen.

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Ob das letztlich wirklich etwas nützt, steht auf einem anderen Blatt: Gibt der Vermieter einen anderen Kündigungsgrund an, ist es am Mieter, zu beweisen, dass dieser allenfalls nur vorgeschoben und die Kündigung deshalb missbräuchlich ist.

 *Name geändert

Unter (Ver-)Mietern

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Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte ein paar Punkte beachten...

Kann der Vermieter Untermiete untersagen?

Wer seine Mietwohnung oder einen Teil davon gegen Entgelt anderen überlässt, macht einen Untermietvertrag – ob schriftlich oder nur mündlich. Dafür muss er beim Vermieter die Zustimmung holen. Verweigern darf dieser die Untermiete nur, wenn

  • sich der Hauptmieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.
  • die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Untervermieter einen deutlich höheren Mietzins verlangt, als er selber bezahlt. Ein Zuschlag von 10 bis 20 Prozent ist aber erlaubt, wenn möbliert untervermietet wird.
  • dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Soll etwa eine kleine Zweizimmerwohnung an eine sechsköpfige Familie untervermietet werden, würde das zu einer Überbelegung führen, die sich der Eigentümer nicht gefallen lassen muss. Auch gegen den Hauptmietvertrag darf der Untermietvertrag nicht verstossen: Eine Wohnung darf etwa nicht als Geschäftslokal untervermietet werden. Und bei Genossenschaftswohnungen müssen die statutarischen Bestimmungen auch im Untermietverhältnis beachtet werden.
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Welche Rechte hat der Untermieter?

Wer seine Wohnung untervermietet, wird plötzlich zum Vermieter – mit fast allen Rechten und Pflichten dem Untermieter gegenüber, wie sie ein Hauptvermieter ebenfalls hat:

  • Bei Mängeln an der Wohnung muss man dem Untermieter unter Umständen eine Mietzinsreduktion gewähren – die man natürlich wiederum dem Hauptvermieter gegenüber geltend machen kann.
  • Sinkt der Referenzzinssatz, muss man dem Untermieter Mietzinssenkungen weitergeben. Kommt es umgekehrt zu Mietzinserhöhungen, muss man das entsprechende amtliche Formular verwenden. Auch wenn man dem Untermieter kündigen will, benötigt man ein amtliches Formular.
  • Ein gewichtiger Unterschied besteht bei der Möglichkeit einer Mieterstreckung: Kündigt der Hauptvermieter, kann der Untermieter nicht länger als bis zum Ende des Hauptmietverhältnisses in der Wohnung bleiben. Denn als untervermietender Hauptmieter hat man gegenüber seinem Vermieter keinen Anspruch auf Erstreckung. Und ein allfälliger Erstreckungs­anspruch des Untermieters scheitert am definitiven Ende des Hauptmietvertrags.

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Quelle: Beobachter Edition
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