Die Nebenkostenrechnung trifft viele Mieter jeweils wie ein Schock, und die Kosten steigen von Jahr zu Jahr. Inzwischen belaufen sie sich durchschnittlich auf 13 Prozent der Bruttomiete, 1996 waren es noch keine elf Prozent. Dieses Jahr werden die Nebenkosten wegen der horrend gestiegenen Preise für Heizöl einen neuen Rekordstand erreichen – cleveres Einkaufen macht sich deshalb bezahlt (siehe Artikel zum Thema «Heizölkauf: Keine Kohle verheizen!»).

Entscheidend ist allerdings, wann und in welcher Menge der Vermieter das Heizöl eingekauft hat. Wer noch Heizöl verfeuert, das er schon im Vorjahr eingelagert hat, darf den Mietern nicht den aktuellen Preis weiterverrechnen.

«Die Mieter haben in jedem Fall das Recht, die Rechnungsbelege und den Verteilschlüssel einzusehen», erklärt dazu Regula Mühlebach, Geschäftsleiterin des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands.

Zwingend informiert werden müssen die Mieter auch über den Anfangs- und Endbestand im Öltank zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode, die Neueinkäufe in dieser Zeit und den jeweils bezahlten Preis pro 100 Liter Heizöl. Leider sei das aber alles «furchtbar kompliziert – die Leute verstehen die Rechnung vielfach nicht», sagt Ruedi Spöndlin von der Hotline des Mieterverbands. Relativ einfach kontrolliert werden kann einzig der Verbrauch. Wer seinem Vermieter grundsätzlich nicht traut, kann Heizölpreise und Heizgradtagszahlen nachfragen (siehe Nebenartikel «Zusatzkosten: Was Vermieter und Mieter zusteht»).

Nur was im Mietvertrag steht, zählt

Der scharfe Blick auf die Nebenkostenrechnung lohnt sich nicht nur wegen der Heiz- und Warmwasserkosten: Oft tauchen Posten auf, die nicht in die Rechnung hineingehören. Aufgepasst beispielsweise beim Gartenunterhalt: Dieser muss nur bezahlt werden, wenn der Mietvertrag Nebenkosten für Gartenarbeiten ausdrücklich vorsieht. Grundsätzlich gilt: Was im Mietvertrag nicht erwähnt ist, darf auch nicht verrechnet werden.

Wichtig ist auch der Unterschied zwischen Wartung und Reparatur. So können Kosten für Serviceverträge bei Waschmaschinen, Gegensprechanlagen oder Heizungen grundsätzlich überwälzt werden – aber nur dann, wenn sie ausschliesslich der Wartung dienen und keine Reparaturen einschliessen. Reparaturen oder Erneuerungen von Waschmaschinen oder Heizanlagen sind Investitionen, und diese sind laut Gesetz mit dem Nettomietzins zwingend abgegolten. Dazu gehören etwa auch Auslagen für einen neuen Feuerlöscher oder einen Rasenmäher sowie die Bepflanzung mit neuen Bäumen oder Büschen.

Nichts verloren bei den Nebenkosten haben Versicherungsprämien, Steuern und Gebühren – zum Beispiel Prämien für die Gebäudeversicherung sowie Regenwasserableitungs- oder Trottoirgebühren.

In aller Regel beschränkt sich eine korrekte Nebenkostenrechnung auf Auslagen für Heizung und Warmwasser inklusive Reinigung und Wartung, die Beleuchtung von Gemeinschaftsräumen, Kosten für den Hauswart, für die Treppenhausreinigung sowie Kabelanschlussgebühren für TV und Radio.

Am Ölpreis gibts nichts zu rütteln

Einheitliche Vorschriften, wann die Abrechnung bei den Mietern eintreffen muss, gibt es keine; Mieter, die ihre Nebenkosten a conto zahlen, haben aber eine jährliche Abrechnung zugut. Forderungen des Vermieters verjähren nach fünf Jahren.

«Am wichtigsten ist es, die Rechnung mit der des Vorjahrs zu vergleichen», empfiehlt Experte Ruedi Spöndlin. «Gibt es grössere Differenzen oder neue Posten, ist eine genaue Überprüfung nötig.» Hält der Vermieter an übertriebenen oder unsinnigen Nebenkostenforderungen fest, können sich betroffene Mieter an die regionalen Schlichtungsstellen wenden. Das Verfahren ist gratis.

Gegen den gestiegenen Ölpreis ist allerdings kein Kraut gewachsen. Viele Mieterinnen und Mieter, die monatlich Akontozahlungen leisten, werden happig nachzahlen müssen. Um wie viel die Rechnung die bereits geleisteten Akontorechnungen überschreiten darf, wird das Bundesgericht demnächst entscheiden (siehe Nebenartikel «Zusatzkosten: Was Vermieter und Mieter zusteht»). Nächstes Jahr dürfte es sogar noch übler werden: Derzeit kosten 100 Liter Heizöl bereits gegen 90 Franken – fast doppelt so viel wie vor einem Jahr.