Stefano Zamboni* ist 55 und lebt mit seiner Partnerin in einem Haus im Tessin. Beide verdienen gut. Seit 20 Jahren sind sie Kunden einer Grossbank – mit Hypothek, Lohnkonten, Wertschriftendepots und der dritten Säule. Die Bank weiss also ziemlich gut Bescheid über ihre finanziellen Verhältnisse.

Im Frühjahr sicherte ihnen ihr Berater zu, man könne die Hypothek für Renovationsarbeiten um 100'000 Fran­ken aufstocken – eine Formsache. Das Paar beauftragte die Handwerker. Plötzlich meldete sich ein anderer Kundenberater und verlangte – entgegen der ersten Zusage – aktuelle Lohnausweise, die letzte Steuerrechnung und Fotos der Immobilie von innen und aussen. Zwei Wochen später wollte er auch noch den Ausweis der Pen­sionskasse, sonst könne er den güns­tigeren Kredit nicht gewähren.

Zamboni fühlt sich vor den Kopf gestossen. «Aber wir mussten auf die diktierten Bedingungen eingehen», sagt er. Für einen Bankwechsel war es zu spät – die Küchenkombination und neue Fenster waren bereits bestellt.

Kundenbeziehung seit 20 Jahren

Ein ebenfalls gut situiertes Ehepaar in einer Zürcher Seegemeinde machte eine ähnliche Erfahrung. Es ging um die Hypothek für eine Zweitwohnung. Auch hier verlangte die Bank Nachweise und Belege, als ob sie es mit Neukunden zu tun hätte. Dabei hatte sie bereits die Hypothek für die Eigentumswohnung finanziert. Eine Kundenbeziehung seit fast 20 Jahren, inklusive Lohnkonten. Der Betroffene sagt: «Wir mussten wirklich die Hosen runterlassen.» Für ihn ein «unverständliches und wenig kundenfreundliches Verhalten».

Stur nach Vorschriften und neuen Regeln verhielt sich auch eine Versicherung gegenüber einem langjährigen Hypothekarkunden in der Stadt Zürich. Ein gutes Jahr vor Ablauf der zehnjährigen Hypothek, die noch vor der Finanzkrise zu einem Zinssatz von 3⅜ Prozent abgeschlossen worden war, erkundigte sich der Wohnungsbesitzer nach einer Verlängerung der Festhypothek. Diese hatte er inzwischen auf 200'000 Franken amortisiert. Der Wert beträgt mindestens 900'000 Franken, die Belastung beläuft sich also auf weniger als 25 Prozent. Trotzdem verlangte die Versicherung folgende Unterlagen:

  • Kopie der aktuellen und kompletten Steuererklärung – nicht etwa der Abrechnung 
  • aktueller Jahreslohnausweis 
  • 5 bis 7 aktuelle Farbfotos der Liegenschaft (Küche, Bad, Wohnzimmer, Zimmer) 
  • beglaubigte Kopien der 
  • ID oder Pässe aller Darlehensnehmer 
  • Grundbuchauszug mit Angaben der Grundpfandrechte (nicht älter als sechs Monate) 
  • kurze Kostenaufstellung der getätigten Renovationen ab 2010 
  • Pensionskassenausweis, Angabe von allfälligen Guthaben der privaten Vorsorge 3a 
  • vollständig ausgefülltes und unterzeichnetes Formular «Geldwäscherei»
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«Es ist ein Witz, solche Unterlagen bei einer bestehenden Kundenbeziehung  einzufordern.»

ZKB-Sprecherin

Vor allem das Beibringen der «beglaubigten ID oder Passkopie» und das Formular wegen Geldwäscherei empfindet der Kunde als «reine Schikane». Es gehe um eine Weiterführung einer geringen, vor fast 20 Jahren abgeschlossenen Hypothek. Zudem habe er die Zinsen stets pünktlich bezahlt.

Dass Hypothekarschuldner ge­nauer unter die Lupe genommen werden, wenn sie ins Rentenalter kommen, hat schon viele verärgert. Eine Aufstockung der Hypothek oder gar eine neue können Rentner in der Regel vergessen, weil sie ein zu geringes Einkommen erzielen.

Aber auch bei Neuhypotheken für Erwerbstätige messen die Banken die Risikofähigkeit des Kunden mit einem Zinssatz von fünf Prozent – trotz den niedrigen Zinsen. Dabei sollte die Belastung für das Wohnen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Aus Furcht vor einer Immobilienblase haben Nationalbank und Finma diese Verschärfung der Vergabepraxis durchgesetzt.

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Informationsbedarf dürfte steigen

Die CS sagt dazu, man fahre – «nicht zuletzt zum Schutz der Kunden» – bewusst eine «konservative Risikostra­tegie». Zum «langfristig kalkulierten Zinssatz» von fünf Prozent kämen noch eine lineare Amortisation sowie ein Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis, um die Tragbarkeit zu berechnen. Es werde «situativ» entschieden, welche Unterlagen bei der Verlängerung einer Hypothek beizubringen sind. Die UBS betont, keine Bank habe ein Interesse daran, «durch unnötige Administrationshürden Kunden zu verlieren». Der Informationsbedarf durch regulatorische Vorgaben dürfte aber «auch in Zukunft eher steigen».

Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) verweist auf die umfangreichen Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die seit Juli 2014 gelten. Bei der Erneuerung einer Hypothek für selbstgenutztes Wohneigentum überprüft die ZKB die Einkommensverhältnisse und beurteilt das Objekt neu. Sie verlangt weder Grundbuchauszug, Anzeige der Gebäudeversicherung noch Pass- oder ID-Kopie, geschweige denn einen Nachweis zu Geldwäscherei. «Wir erachten es als Witz, solche Unterlagen bei einer bestehenden Kundenbeziehung einzufordern», sagt eine ZKB-Sprecherin.

Raiffeisen hält fest, die «reine Verlängerung einer Hypothek» benötige «grundsätzlich keine neue Prüfung der gesamten Kreditposition». Allerdings forderten die Regeln der Finma und der Nationalbank, «dass Kreditpositionen regelmässig überwacht und neu geprüft werden müssen». Diese «periodische Neubeurteilung» könne jeder Kreditgeber in Absprache mit der Finma für sich definieren und ausgestalten.

Kultur der Angst und Verunsicherung

Die offiziellen Stellungnahmen der Hypothekarbanken klingen vernünftig. Die effektive Gemütslage ist aber eine ganz andere. Die Vorgaben von Nationalbank und Finma haben zu einer Kultur der Angst und Verunsicherung geführt.

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«Das Wichtigste ist die Vollständigkeit und Überprüfbarkeit des Kundendossiers im Ernstfall», sagt ein Banker, der anonym bleiben will. «Der Kunde respektive die Kundenbeziehungen interessieren kaum noch.» Es sei teilweise «lächerlich, ja beschämend», wie sehr sich der einzelne Berater absichere, um ja nicht mit der internen Compliance oder gar der Finma in den Clinch zu geraten. Der Eindruck von Kunden, bisweilen werde «der gesunde Menschenverstand ausser Kraft gesetzt», sei leider richtig. «Ausgerechnet im einfachen und rentablen Hypothekargeschäft müssen wir heute Massstäbe anlegen, die eigentlich absurd sind.»

«Ein Spiel mit dem Feuer»

Nur die Raiffeisen-Gruppe, die von der Konkurrenz bei der Vergabe von Hypotheken als besonders offensiv oder gar aggressiv wahrgenommen wird, steht zu ihrem Unmut über die Regulatoren. Ihr Chef Patrik Gisel ärgerte sich kürzlich in der «Sonntags-Zeitung», dass sich junge Familien kein Haus mehr leisten könnten, weil die Tragbarkeitskriterien «viel zu streng sind».

Bei einer Festhypothek von 600'000 Franken müsse der Kunde heute zwar nur 750 bis 800 Franken monatlich an Zinsen bezahlen, aber die Bank dürfe den Kredit nur gewähren, wenn er sich 2500 Franken im Monat leisten könne. Eine Belastung von sieben Prozent des Hypothekarkredits zu verlangen sei «übervorsichtig», meinte Gisel und schlug vor, mit einem Zins von drei statt fünf Prozent zu rechnen.

Diese Forderung kritisierte die NZZ in einem Leitartikel: «Was als Unterstützung von jungen Familien angepriesen wird, ist ein Spiel mit dem ­Feuer.» Acht Jahre nach dem Platzen der Finanzkrise wird so manchem ­Hypothekarnehmer bewusst, dass sie längst nicht überwunden ist.

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* Name geändert

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Quelle: Beobachter Edition