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Haus renovierenWoher das Geld für den Umbau nehmen?

Ein Umbau des Eigenheims wird schnell teuer. Und es ist gar nicht so leicht, dafür die Hypothek aufzustocken.

Bevor es für ein Umbauprojekt Geld von der Bank gibt, holt diese einige Infos vom Eigentümer ein.
von aktualisiert am 26. April 2018

Es ist paradox: Man möchte einen relativ kleinen Betrag für Investitionen ins Eigenheim aufnehmen – doch die Banken sagen Nein. Denn für Beträge unter rund 20'000 Franken vergeben sie ungern neue Hypothekarkredite Hypotheken So gibts Geld billiger . So muss man kleinere Renovationen und Unterhaltsarbeiten oft aus der eigenen Tasche finanzieren – etwa die Auffrischung des Badezimmers oder einen Neuanstrich der Innenräume.

Bei grösseren Sanierungsvorhaben dagegen gelten die üblichen Spielregeln: Die Bank prüft, wie hoch die derzeitige Belehnung und der aktuelle Wert der Liegenschaft sind. Liegt die Belehnung unter 80 Prozent, ist die Bank eventuell bereit, auch bloss werterhaltende Investitionen zu finanzieren, also etwa den Ersatz der alten Küche durch eine gleichwertige neue. Liegt die Belehnung aber bei 80 Prozent des aktuellen Werts, hilft die Bank nur bei der Finanzierung von Projekten, die zu einer Wertsteigerung führen. Etwa beim Anbau eines Wintergartens. Zudem verlangt sie, dass man mindestens 20 Prozent der Kosten selber zahlt, davon mindestens zehn Prozent in Cash, also echtem Eigenkapital – PK-Gelder zählen zum Beispiel nicht.

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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

So oder so prüft die Bank ferner die Kreditwürdigkeit – also ob man sich die höheren Zinsen nach der Sanierung wirklich noch leisten kann.

Eine Einschränkung gilt generell: Zusätzliche Hypotheken für dieselbe Liegenschaft kann man oft nur bei der angestammten Bank beantragen. «Dabei sollte man unbedingt darauf achten, sich nicht mit kleinen Beträgen zu lange an eine Bank zu binden», sagt Giampiero Brundia von der Hypothekenbörse AG in Uster ZH. Man sollte also die Laufzeit des neuen Kredits jener der bestehenden Hypothek anpassen.

Die Bank schaut nochmals genau hin

Bei einem Aufstockungs- oder Neugesuch lässt die Bank eventuell die Liegenschaft neu bewerten. Das ist angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise während der letzten Jahre wohl kaum ein Problem.

Eher schwierig kann es werden, wenn die Bank bei dieser Gelegenheit das Einkommen erneut unter die Lupe nimmt. Falls es sich verringert hat, könnte sie die bestehende Hypothek sogar nach unten anpassen. Statt neues Geld zu erhalten, muss man dann erst mal welches zurückzahlen.

Über 50-Jährige sollten es sich genau überlegen

Besonders gefährdet seien Schuldner über 55, sagt Experte Brundia. «Für die Bank gehört man dann schon zum alten Eisen.» Denn spätestens mit der Pensionierung sinkt oft das Einkommen, und das schmälert die Kreditwürdigkeit. Brundia kennt Beispiele, wo die Bank deshalb gleich die ganze Hypothek in Frage gestellt hat.

Je nach Situation kann es also gut sein, sich erst mal Hilfe bei einem neutralen Finanzberater zu holen.

Zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für energetische Sanierungen: Bei vor dem Jahr 2000 erstellten Liegenschaften kann man Fördergelder von Bund, Kanton und Gemeinde beantragen.

Tipps: Beim Sanieren Steuern sparen

Wer sein Eigenheim umfassend renoviert, kann mit der richtigen Planung viel Steuern sparen Wohneigentum Was gilt bei den Steuern? .

In der Steuererklärung dürfen energetische Sanierungen immer voll in Abzug gebracht werden – genauso werterhaltende Massnahmen. Dazu gehört etwa der Austausch einer Badewanne durch eine vergleichbare neue. Wer sich stattdessen einen Whirlpool einbaut, wird dafür nicht die gesamten Kosten abziehen können.

Bei grösseren Renovationen können die Aufwendungen das steuerbare Einkommen übersteigen. Grössere Arbeiten sollten also möglichst so gelegt werden, dass sie den Jahreswechsel einschliessen, damit die Aufwendungen auf zwei Steuerperioden aufgeteilt werden können.

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