1. Home
  2. Wohnen
  3. Sanierung: Schicker Altbau, böses Erwachen

SanierungSchicker Altbau, böses Erwachen

Mietwohnungen werden vermehrt zum Kauf angeboten. Doch was nach Schnäppchen aussieht, kann teuer werden.

Sanierung einer Altbauwohnung: Viele unterschätzen die möglichen Kosten.

Von

Doris Meier* verliebte sich auf den ersten Blick in die Wohnung. «Verwirklichen Sie Ihren Wohntraum in der Bel-Etage eines Jugendstilhauses. Letztmals 2010 umfassend saniert», hiess es im Hochglanzprospekt. Über Jahrzehnte lebten hier Mieter, nun kamen die hübschen Altbauwohnungen in Form von Stockwerkeigentum auf den Markt. Fredy Meier* liess sich von der Euphorie seiner Frau sofort anstecken. «Wir investieren noch 50'000 Franken für Küche und Bad, dann wird es richtig schick», prophezeite er.

Fass ohne Boden

Heute, zwei Jahre später, sind die Renovationsarbeiten weiterhin im Gang. «Nach jedem baulichen Pro­blem, das wir lösen liessen, tauchten zwei neue auf», sagt Doris Meier. Es waren Mängel der gröberen Sorte, ­etwa schwarzer Schimmel unter dem Parkett. Auch bei den Wasserleitungen und den gemeinschaftlichen Anlagen wie Heizung und Fassade ist dringender Handlungsbedarf ausgewiesen.

Das ist keine Überraschung für den Zürcher Bauherrenberater Thomas Wipfler: «Bei älteren Liegenschaften kommt es öfter vor, dass der Gebäudeunterhalt über Jahre vernachlässigt wurde», sagt der Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater. Häufig lässt der Zustand neuralgischer Bauteile zu wünschen übrig. Dazu zählen Dach, Fenster und Fassade, Leitungsstränge für Wasser und Abwasser oder Gebäudetechnik.

Die Mängel werden ausgeschlossen

Laien sind vielfach nicht in der Lage, das wahre Ausmass des aufgestauten Unterhalts und der damit verbundenen Folgekosten richtig einzuschätzen. Vergebliche Liebesmüh wäre es, den Verkäufer für irgendetwas haftbar machen zu wollen. Denn bei Eigentumswohnungen in älteren Liegenschaften sind die Garantie- und Rügefristen meist längst abgelaufen, und es gilt das gleiche Prinzip wie bei der Auto­occasion: «Gekauft wie gesehen.»

In der Schweiz ist es üblich, dass bei älteren Häusern oder Wohnungen die Gewährleistung für Mängel im Kaufvertrag ausgeschlossen wird. Das Einzige, was sich nicht ausdrücklich wegbedingen lässt, ist die Haftung bei Arglist: wenn also der Verkäufer Mängel «arglistig verschwiegen» hat, wie es in Artikel 199 des Obligationenrechts heisst.

Ein solcher Tatbestand wäre etwa erfüllt, wenn dem Verkäufer bewusst ist, dass von den Küchenapparaten kaum noch einer richtig funktioniert, und er dieses Wissen unterschlägt. Doch solche Arglist lässt sich nur schwer beweisen.

Formulierungen mit Interpretationsspielraum

Viele gutgläubige Käufer meinen, dass sie bei Altbauten gewisse Normen und Standards einfordern können. Sie irren sich. Zum Zeitpunkt des Bauens sind zwar grundsätzlich die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten. In der Praxis bleibt es aber umstritten, welche Regeln oder Normen darunterfallen. Beispiel Schallschutz: Es gibt zwar eine Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), die seit 2006 zwischen den Mindestanforderungen und dem erhöhten Standard für Stockwerk­eigentum unterscheidet. «In der Regel muss man aber froh sein, wenn die höheren Standards – wenn überhaupt – in Neubauten erfüllt sind», sagt Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigen­tümerverband Schweiz (HEV).

Ein Ausweg bleibt: dass sich die Käufer gewisse Eigenschaften der Wohnung schriftlich zusichern lassen. Denn als Käufer kann man sich nur auf das berufen, was schriftlich im Vertrag zugesichert wurde.

Selbst klingende Versprechen wie «im Jahr 2010 umfassend saniert» sind höchst vage. Im Fall des Ehepaars Meier stand das lediglich im Prospekt, nicht im Vertrag. Zudem lassen solche Aussagen viel Interpretationsspielraum offen. Vielleicht meinte der Verkäufer mit «umfassend» lediglich neue Wandanstriche, aber nicht Ersatz der alten Heizung oder Sanierung der fast hundertjäh­rigen Fassade.

Ein Auge auf die Nebenkosten werfen

HEV-Jurist Oberle rät, neben dem baulichen Zustand auch die rechtlichen Grundlagen und die Dokumente zum Stockwerkeigentum sorgfältig zu prüfen. «Vielen Käufern ist nicht bewusst, dass die Kostenaufteilung für Unterhalt und Reparaturen, teils auch für Nebenkosten und Hauswartung, nach der Wertquote erfolgt.» Wer sich eine teurere Wohnung leistet, wird entsprechend mehr zur Kasse gebeten. Über diese Aspekte sollte man sich beim Kauf Rechenschaft ablegen, statt später den Ärger zu haben.

Zudem ist oft der Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümer­gemeinschaft zu schwach dotiert. Bei erst kürzlich umgewandelten Mietwohnungen startet dieser Fonds bei null, und es braucht Jahre, bis überhaupt gewisse Reserven da sind. Auch deshalb lohnt es sich zu klären, warum das Haus oder die Wohnung überhaupt verkauft wurde. «Vielleicht scheute sich der frühere Eigentümer einfach, grössere Sanierungen an die Hand zu nehmen», warnt Dominik Romang, Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbands.

Wohnungsbesitzerin Doris Meier kommt rückblickend zu einem klaren Schluss: «Der Kaufpreis war alles andere als ein Schnäppchen. Gemessen an den Folgekosten sind wir schlicht und einfach über den Tisch gezogen worden.»

*Name geändert

Kauf einer Altbauwohnung: Die Checkliste

Dokumentation: Mit der Übergabe der Liegenschaft dürfen keine wichtigen Informationen verloren gehen. Die neuen Eigentümer sollten einen vollständigen Satz an Bauplänen, Angaben zu den verwendeten Bauteilen und den beteiligten Baufirmen verlangen.

Gebäudeanalyse: Der bauliche Zustand eines Altbaus muss vor dem Kauf besonders gründlich geprüft werden, am besten durch einen Architekten oder einen unabhängigen Fachmann. Neuralgische Teile sind: Dach, Fassade, Wärmeisolation, Haustechnik.

Rechtsgrundlagen: Die Begründungsurkunde zum Stockwerkeigentum sowie das Reglement und den Kauf­vertrag für die Stockwerkeinheiten sollte man juristisch prüfen lassen.

Eigenverantwortung: Für Unterhalt und Werterhaltung sind letztlich die Eigentümer selbst verantwortlich. Sie müssen die Finanzen planen und Entscheide fällen, wer die Erneuerungs­planung übernimmt und wie sich das nötige Know-how bereitstellen lässt. Das heisst: Wahl einer qualifizierten Verwaltung, wenn nötig Anpassung des Reglements, Ernennung von Ausschüssen oder Kommissionen et cetera.

Reserven bilden: Ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen. Für die Dotierung gelten als Faustregel 0,5 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts – und zwar jährlich. Falls besonders kostspielige Massnahmen fällig werden, muss die Höhe der Einlagen entsprechend höher fest­gesetzt werden.

Nützliches Hilfsmittel
Die Hochschule Luzern hat in Kooperation mit Fachleuten eine nützliche Toolbox entwickelt, um Erneuerungsstrategien für Stockwerkeigentum richtig zu planen und umzusetzen. Kostenloser Download: www.hslu.ch

Buchtipp

Stockwerkeigentum

Kauf, Finanzierung, Regelungen der Eigentümergemeinschaft

Mehr Infos

Stockwerkeigentum

Veröffentlicht am 12. Oktober 2015