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MietwohnungWer muss die Reparatur bezahlen?

Bei Schäden in der Wohnung streiten Mieter und Vermieter oft darum, wer zahlen muss. Neuere Gerichtsurteile schaffen Klarheit.

Das gehört zum «kleinen Unterhalt»: Dichtungen müssen Mieter selber ersetzen.
von aktualisiert am 07. November 2018

Der Geschirrspüler von Otto Marti* gibt nach sieben Jahren plötzlich den Geist auf. Immerhin: Der Vermieter Reparaturen Dürfen Mieter einen Handwerker holen? zeigt sich unkompliziert und bietet einen Handwerker auf, der die Sache im Nu in Ordnung bringt.

Marti ist erleichtert – aber nicht für lange: Zwei Wochen später kommt eine Rechnung über 170 Franken. «Es kann doch nicht sein, dass ich das nach jahrelangem sorgfältigem Gebrauch zahlen muss», klagt Marti. Aber der Vermieter argumentiert, es handle sich bei diesem Betrag um «kleinen Unterhalt», den der Mieter übernehmen muss. Wer hat recht?

Eine genaue Antwort ist im Gesetz nicht zu finden: Dort heisst es nur, dass der Mieter «Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen muss».

Zudem ist nicht definiert, wo der «kleine Unterhalt» des Mieters aufhört, respektive wo der «gewöhnliche Unterhalt» des Vermieters beginnt. Und das Bundesgericht hat die Frage noch nie klären müssen – was aber in der Natur der Sache liegt, handelt es sich doch im Einzelfall nur um geringe Streitwerte.

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Wenn der Fachmann ranmuss

Verschiedene neuere Gerichtsurteile erster Instanzen sowie ein Entscheid des Berner Obergerichts haben endlich Klärung geschaffen. Die Entscheide stützen sich auf die Meinung namhafter Mietrechtsjuristen und zeigen folgende drei Grundsätze auf:

  • Die Unterhaltspflicht des Mieters umfasst nur Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten, die der durchschnittliche Mieter selbst mit einfachen Handgriffen ausführen kann und die ihn allenfalls nur mit geringen Kosten für Material belasten.
  • Sobald eine Fachperson Schädlinge Wer zahlt den Kammerjäger? beigezogen werden muss, um den Mangel zu beheben, liegt ein «gewöhnlicher Unterhalt» vor – und der Vermieter hat dafür die vollen Kos­ten zu tragen. Es ist daher auch unzulässig, vom Mieter einen Selbstbehalt für Reparaturkosten zu verlangen, die an sich gar keinen «kleinen Unterhalt» mehr darstellen.
  • Fühlt sich ein Mieter jedoch nicht in der Lage, Arbeiten selbst auszuführen, die nach der neueren Rechtsauslegung einen «kleinen Unterhalt» darstellen, und beauftragt er deswegen von sich aus einen Handwerker, muss er die Kosten selber tragen.
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Mehr zu Mängeln bei Wohnungen bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Die Vermieter sind verpflichtet, die Liegenschaft während der gesamten Mietdauer zu unterhalten. Aber längst nicht alles, was dem Mieter nicht gefällt, ist auch ein Mangel im Sinne des Mietrechts. Guider zeigt seinen Mitgliedern auf, welche Rechte Mieter haben und wie sie mithilfe eines Musterbriefs den Vermieter auf Mängel aufmerksam machen können.

Verträge mit ungültigen Zusätzen

Aber was kann ein durchschnittlicher Mieter selber beheben Schnee Wer muss zur Schaufel greifen? ? Die Grenze ist sicher überschritten, wenn eine falsche Vorgehensweise ein grosses Gefährdungsrisiko für Mensch oder Wohnung darstellt. Daher werden Reparaturen an technischen Geräten wie Kochfeld oder Geschirrspüler nicht zum «kleinen Unterhalt» gezählt.

Das mit dem Gefährdungsrisiko gilt auch bei Reinigungsarbeiten Mietrecht Fauler Hauswart - was kann ich tun? : Vom Mieter darf nicht verlangt werden, dass er etwa Fensterläden in grösserer Höhe selber von aussen reinigt und sich so in Gefahr bringt.

Der Grundsatz lautet: Die Unterhaltspflicht Renovierung Wenn der Mieter Hand anlegt liegt beim Vermieter. Die Ausnahmeregelung «kleiner Unterhalt» ist daher auf wenige Fälle beschränkt.

Gegen die neue Interpretation des «klei­nen Unterhalts» führen Vermieter oft ins Feld, dass heute immer schneller und öfter eine Fachperson beigezogen werden müsse. So werde der «kleine Unterhalt» immer seltener – und sie seien zu immer mehr Zahlungen verpflichtet.

Vertreter der neuen In­terpretation halten entgegen, dass Vermieter ja laut Gesetz gestiegene Unterhaltskosten auf den Mietzins überwälzen dürfen.

Eine Beobachter-Umfrage unter ausgewählten Schlichtungsbehörden der deut­sch­en Schweiz hat ergeben, dass diese die neue Praxis mehrheitlich anwenden.

Was aber, wenn der Mietvertrag oder allgemeine Vertragsbedingungen Mindestbeträge oder bestimmte Prozentsätze der Nettojahresmiete nennen, die der Mieter zu übernehmen hat? Oder gar Aufzählungen von Kleinreparaturen, die zum «kleinen Unterhalt» zählen sollen?

Solche Bestimmungen sind ungültig, selbst wenn der Mieter sie unterschrieben hat. Denn der «kleine Unterhalt» ist «einseitig zwingendes Mietrecht», er darf nicht zuungunsten des Mieters vertraglich abgeändert werden.

Für Otto Marti und seine offene Rechnung in Sachen Geschirrspüler bedeutet das: Sein Mietvertrag sieht zwar vor, dass er Reparaturkosten bis 200 Franken – unter dem Titel «kleiner Unterhalt» – selber bezahlen muss, doch er kann, gestützt auf die neuere Rechtsprechung, die Rechnung an den Vermieter zurückschicken.

*Name geändert

Video: Kleiner Unterhalt

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Mieterpflichten: Von Backblech bis WC-Brille

Vor der Wohnungsübernahme

Der sogenannte «kleine Unterhalt» ist eine Dauerpflicht des Mieters, die erst nach der Übernahme der Wohnung beginnt. Vor der Übergabe ist der Vermieter verpflichtet, sämtliche Mängel zu beheben.

Inspizieren Sie daher bei der Übernahme und während der ersten Tage die Wohnung auf mögliche Mängel und kleine Schäden. Sollten diese nicht bereits im Antrittsprotokoll festgehalten sein, weisen Sie den Vermieter mit eingeschriebenem Brief sofort darauf hin. Zu beachten ist, dass der Vermieter Reparaturen oder Instandstellungen verweigern darf, wenn es um blosse Schönheitsfehler geht, deren Behebung unverhältnis­mässig hohe Kosten verursachen würde.

Nach der Wohnungsübernahme

Beispiele von Arbeiten, die Mieter selber ausführen müssen – und allenfalls auch die Materialkosten zu tragen haben:

  • Auswechseln: Duschschläuche, Zahn­gläser, Seifenschalen, Dampfabzugsfilter, WC-Schwimmventile, WC-Brillen, Wasserhahndichtungen, Sicherungen, Glühbirnen oder Neonröhren (die zur Wohnung gehören), Besteckkorb im Geschirrspüler, Backblech, Kühlschranktablare und -schubladen
  • Siphons reinigen und entstopfen (bis zur Hauptleitung)
  • Cheminées entrussen (ohne Kamin)
  • Scharniere und Türschlösser schmieren
  • Heizkörper entlüften
  • Wasserhähne entkalken

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