Nebenkosten

Jetzt wird abgerechnet!

Wenn die Abrechnung der Nebenkosten in den Briefkasten flattert, stellen sich für die Mieterschaft oft diverse Fragen. Hier die wichtigsten Antworten.

von Rosmarie Naef und Patrick Strubaktualisiert am May 23, 2017

Warum bekomme ich eine Nebenkostenabrechnung?

Weil in Ihrem Mietvertrag verschiedene Positionen als Nebenkosten bezeichnet sind, die zusätzlich zum Nettomietzins zu bezahlen sind. Was allerdings nicht ausdrücklich erwähnt wird, gilt als im Nettomietzins inbegriffen. Unklare Klauseln wie «Alle Nebenkosten gehen zulasten des Mieters» oder diffuse Begriffe wie «Betriebskosten» haben keine Gültigkeit, ebenso wenig der Verweis auf allgemeine Vertragsbedingungen: Für den Mieter muss im Mietvertrag klar ersichtlich sein, welche Nebenkostenpositionen er zusätzlich zum Mietzins bezahlen muss. Andernfalls sind keine separaten Nebenkosten geschuldet.

Eine Abrechnung gibt es zudem nur, wenn im Vertrag keine Pauschalen vereinbart wurden. Durch die Pauschalen gelten die Nebenkosten nämlich als abgegolten, und es gibt nichts mehr nachzufordern.

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Dürfen im Mietvertrag beliebige Positionen als Nebenkosten ausgeschieden werden?

Nein. Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Darunter fallen zum Beispiel die Kosten für Heizung, Wasser und Hauswart. Nicht nebenkostenfähig sind Kosten, die nichts mit dem Gebrauch zu tun haben wie Steuern und öffentliche Abgaben. Aber auch Reparaturen und Erneuerungen dürfen nicht über die Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (siehe unten: «Was darf verrechnet werden und was nicht?»).

Wie werden die Nebenkosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt?

Soweit keine separaten Zähler vorhanden sind, muss der Vermieter die Kosten nach einem fairen und sachgerechten Verteilschlüssel unter den Mietern aufteilen. Unterschieden wird zwischen neutralen und verbrauchsabhängigen Nebenkosten: Die neutralen Kosten sollten nach der Anzahl Wohnungen verteilt werden, weil sie in keinem direkten Zusammenhang zur Grösse der Wohnung stehen (zum Beispiel Hauswart und Allgemeinstrom).

Für die verbrauchsabhängigen Kosten hingegen empfiehlt sich die Aufteilung nach Grösse der Wohnung, also vor allem nach Quadrat- oder Kubikmeter (zum Beispiel Heiz- und Warmwasserkosten, Abwasser- und Kehrichtgebühren). Eine Aufteilung nach Anzahl Personen im Haushalt ist hingegen nicht zu empfehlen. Eine Anpassung des Verteilschlüssels - welche bei jeder Änderung der Personenzahl in einem Haushalt nötig wäre - müsste den dadurch mehr belasteten Mietern jeweils wie eine Mietzinserhöhung auf dem amtlichen Formular angezeigt werden.

Kann ich mich auf die Höhe der vereinbarten Akontozahlungen einigermassen verlassen?

Leider kommt es immer wieder vor, dass Mieter schon bei der ersten Nebenkostenabrechnung mit massiven Nachforderungen konfrontiert werden. Dies obschon der Vermieter bei Vertragsschluss genau wusste, dass die Akontobeiträge bei weitem nicht ausreichen würden.

Im Jahr 2005 hat das Bundesgericht entschieden, dass Akontozahlungen für den Vermieter nicht verbindlich sind, was die Höhe der effektiv verrechenbaren Nebenkosten betrifft. Damit hat das höchste Gericht Vermietern Tür und Tor geöffnet für unbeschränkt hohe Nachforderungen, soweit die Beträge ausgewiesen sind. Der zu entscheidende Fall war allerdings derart speziell gelagert, dass es sich für Mieter auch heute noch lohnen kann, sich zu wehren, wenn schon die erste Abrechnung völlig überrissen daherkommt. Zumal es wünschenswert wäre, dass Schlichtungsstellen und Gerichte zur früheren Praxis zurückfänden, wonach in solchen Fällen höchstens ein bestimmter Prozentsatz der geleisteten Akontozahlungen nachzuzahlen war. Doch dafür müsste ein Mieter es wagen, den Rechtsweg zu beschreiten.

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Zu welchem Zeitpunkt muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung vorlegen?

Sind Akontozahlungen vereinbart, muss der Vermieter mindestens einmal jährlich eine detaillierte Nebenkostenabrechnung erstellen und diese den Mietern vorlegen. In vielen Mietverträgen finden sich nähere Angaben über den genauen Zeitpunkt. In den meisten Fällen dauert die Abrechnungsperiode vom 1. Juli bis zum 30. Juni. Dann sollte der Vermieter in der Lage sein, die Abrechnung innerhalb von zwei bis drei Monaten zu erstellen.

Übrigens: Auch wenn Sie vor Ablauf der Rechnungsperiode umziehen, erhalten Sie die Abrechnung erst zum üblichen Termin - aber selbstverständlich nur für den Zeitraum bis zu Ihrem Auszug.

Wie wehre ich mich bei Differenzen?

Kommen Sie zum Schluss, dass mit der Abrechnung etwas nicht stimmt, sollten Sie per Einschreiben beim Vermieter reklamieren. Sie haben Anrecht auf eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Positionen in der Abrechnung und können Einsicht in die Originalbelege verlangen. Sie können sich vor Ort auch Kopien der Belege machen, müssen diese aber aus der eigenen Tasche berappen.

Wenn Sie sich weigern, den von Ihnen bestrittenen Teil der Nachzahlungen zu leisten, ist es am Vermieter, rechtliche Schritte bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen einzuleiten. Stattdessen können aber auch Sie an die Schlichtungsbehörde gelangen und die Abrechnung anfechten. In jedem Fall muss der Vermieter den Nachweis erbringen, dass seine Forderungen korrekt sind. Auch in vergangenen Jahren zuviel bezahlte Nebenkosten können Sie zurückfordern. Das Schlichtungsverfahren ist für beide Seiten kostenlos.

Wann verjähren Nebenkostenforderungen?

Der Vermieter kann seine Nachforderungen noch bis fünf Jahre nach Abschluss der jeweiligen Abrechnungsperiode durchsetzen.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter keine Abrechnung erstellt?

Legt Ihnen Ihr Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung keine Nebenkostenabrechnung vor, können Sie sich jederzeit an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen wenden und verlangen, dass der Vermieter verpflichtet wird, die Abrechnung vorzulegen.

Stattdessen könnten Sie auch die Zahlung der künftigen Akontobeiträge verweigern. Das ist allerdings meist keine besonders gute Idee, weil sich so unter Umständen eine grössere Forderung zusammenläppert, die dann auf einmal fällig wird, sobald die Abrechnung vorliegt.

Wie finde ich die für mich zuständige Schlichtungsbehörde?

Sie können sich an Ihre Gemeindeverwaltung wenden oder auch unter www.mietrecht.ch die örtliche Schlichtungsstelle ausfindig machen.

Im Mietshaus, in dem ich wohne, steht seit zwei Monaten eine Wohnung frei. Wer bezahlt jetzt den darauf entfallenden Nebenkostenanteil?

Der Vermieter zahlt. Leerstände gehören zu seinen Risiken. Er kann die auf eine leere Wohnung entfallenden Nebenkosten nicht einfach auf die übrigen Mietparteien im Haus überwälzen. Das gilt grundsätzlich auch für die Heizkosten.

Es gibt aber eine Ausnahmeregelung: Wenn keine individuellen Heizkostenzähler installiert sind und die nicht vermieteten Wohnungen oder Geschäftsräume nachweisbar nur so weit geheizt wurden, dass Frostschäden verhindert werden konnten, darf der Vermieter einen Teil der Heizkosten auf die anderen Mieter überwälzen. Bei Zwei- bis Dreifamilienhäusern sind das meist zwei Drittel der Heizkosten, die gemäss Verteilschlüssel auf die leeren Objekte entfallen. Bei Vier- bis Achtfamilienhäusern ist es die Hälfte, bei grösseren Gebäuden sowie bei Büro- und Geschäftshäusern ein Drittel.

Wenn die Wohnung vermietet, aber trotzdem nicht bewohnt ist, haftet der Mieter – nicht nur für den Nettomietzins, sondern auch für die Nebenkosten.

Was darf verrechnet werden und was nicht?

Zulässige Nebenkosten sind beispielsweise:

 

  • Heizung (inklusive Reinigung, Wartung und Versicherungsprämie)
  • Kalt- und Warmwasser
  • Hauswart (Bruttolohn und Verbrauchsmaterial, aber keine Werkzeuge und Maschinen)
  • Treppenhausreinigung
  • Abogebühren für Kabelanschluss Radio/TV
  • Garten- und Umgebungspflege
  • Schneeräumung
  • Allgemeinstrom
  • Serviceabonnemente (Heizung, Waschmaschine, Boiler, Lift)
  • Abwassergebühren und Kehrichtabfuhr
  • Verwaltungspauschale von zirka drei Prozent der Nebenkosten (je nach Ortsgebrauch)


Was nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf:

 

  • Reparaturen
  • Investitionen
  • sämtliche Versicherungsprämien (Ausnahme: Versicherungen, die sich ausschliesslich auf die Heizanlage beziehen)
  • Grundsteuern
  • öffentliche Abgaben
  • Erschliessungsgebühren

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