Wo sich Kaufen bald viel mehr lohnt als Mieten

In den vergangenen Jahren haben gestiegene Mieten und gesunkene Hypothekarzinsen die Kostenrelation zwischen Miete und Eigentum verändert – sprich das Kaufen eines Wohneigentums war generell attraktiver als Mieten.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts in frühestens zwei Jahren verändert sich nun die Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz. Das bedeutet konkret, dass der Eigenmietwert nicht mehr als Einkommen versteuert werden muss, aber auf der anderen Seite die Hypothekarzinsen nicht mehr abgezogen werden können. Generell erwarten Experten deshalb eine etwas geringere Steuerbelastung für Eigenheimbesitzer. 

Im aktuellen System mit der Besteuerung des Eigenmietwerts ist Wohneigentum im Durchschnitt in 1217 Schweizer Gemeinden günstiger als die Miete – dies entspricht 57 Prozent aller Gemeinden. Dieses Gefüge dürfte sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verschieben und der Gemeindeanteil auf 71 Prozent ansteigen, wie die Immobilienberatungsgesellschaft Wüest Partner in einer am Mittwoch vorgestellten Studie mitteilte. 

Allerdings trifft dies nicht auf alle Gemeinden, Städte oder Landesteile der Schweiz zu. Der Kostenvorteil des Eigentums zeigt sich vor allem in der Westschweiz, insbesondere in den Kantonen Jura, Neuenburg, Freiburg und Wallis sowie in zahlreichen Gemeinden der Kantone Waadt und Genf.

Dies hängt mit der tieferen steuerlichen Belastung nach der Abschaffung zusammen, weil zukünftig Eigentümerhaushalte im Durchschnitt reduzierte Nettokosten auf dem Wohneigentum haben werden. Geringere Belastung haben auch das Mittelland, wo das Wohneigentum günstiger bleibt als Mieten.  

Mieten rund um Zürich attraktiver

Etwas anders sieht die Situation in den grossen Schweizer Städten inklusive der Agglomeration Zürich, der Zentralschweiz und Graubünden aus. Dort bleibt Mieten durchgehend günstiger. Einerseits sind in diesen Regionen im Verhältnis zum Mietniveau die sehr hohen Kaufpreise ausschlaggebend.

Diese resultieren wie in der Zentralschweiz unter anderem aus einer aussergewöhnlich niedrigen Steuerbelastung, welche die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich steigert und den Preisanstieg verstärkt. Entsprechend unattraktiv respektive unmöglich ist der Erwerb für Durchschnittsverdiener. In Zürich kommt neben den rekordhohen Preisen für Wohneigentum die hohe Steuerbelastung dazu.

Andererseits kann in diesen hochpreisigen Regionen – grosse Städte sowie wohlhabende oder touristisch geprägte Gemeinden – der Wegfall von Abzügen für Hypothekarzinsen die Nettosteuerbelastung von Ersterwerbenden erhöhen, so Wüest Partner weiter.

Der Kauf-Miete-Vergleich fiel bereits in der jüngeren Vergangenheit häufiger zugunsten des Eigentums aus. Dieser Trend dürfte sich nach der Abschaffung des Eigenmietwerts vielerorts verstärken.

Gesamthaft bleibe der Einfluss der Abschaffung des Eigenmietwerts jedoch begrenzt, weil für die Preisentwicklung und somit auch für die Entscheidung der Haushalte andere Faktoren zentral bleiben, so Wüest Partner weiter. Dazu gehören insbesondere das Zinsniveau, die makroökonomischen Rahmenbedingungen sowie die demografische Entwicklung und die Lage am Arbeitsmarkt.

Hinweis: Dieser Artikel ist zuerst auf «cash.ch» erschienen.