In einer Serie lässt Daniel Leiser, beim Beobachter Redaktor und Berater in den Fachbereichen Wohnen und Staat, Sie daran teilhaben, was in seinen vier Wänden abläuft.

Was haben wir da für eine Lawine losgetreten – das wird sich manche Bauherrin und mancher Bauherr sagen, wenn der Umbautermin näher kommt. Auch wir kennen dieses Gefühl: Zu Beginn des Projekts konnten wir noch träumen, in unseren Visionen baden und Luftschlösser bauen. Doch jetzt geht es um die harten Fakten: Wie soll die Küche bis auf das einzelne Kästchen genau angeordnet sein? Für welche Bodenbeläge und Plättli entscheiden wir uns? Sollen die elektrischen Leitungen auch im Keller neu verlegt werden, obwohl wir eigentlich nur das Erdgeschoss umbauen? Das ist nur eine kleine Auswahl an Fragen, mit denen wir uns im Moment befassen müssen. Daneben müssen wir auch noch den Umzug aufgleisen, da unser Haus während drei bis vier Monaten unbewohnbar sein wird. Das bedeutet, dass wir eine bezahlbare Bleibe in der Nähe finden sollten, damit der Weg in den Kindergarten und zur Arbeit ohne grössere Umwege möglich ist.

Und dann wären da noch die Über­raschungen, die einem bei einem älteren Haus blühen. In unserem Fall bescherte uns die Kanalisation eine: Wir mussten die Abwasserleitungen einer Inspektion unterziehen. Die hat leider ein paar Defekte zutage gebracht, die nun – als Auflage der Baubewilligung – innert sechs Monaten behoben werden müssen. Das heisst: Es gibt zusätzliche Arbeiten und Kosten.

Lesen Sie im Folgenden, was bei den letzten Schritten vor dem Umbau gilt.

1. Nochmals an den Kosten feilen

Die Kosten stehen in diesem Stadium des Projekts im Zentrum: Anhand der Detail­offerten der Handwerker muss die Bauherrschaft abschliessend klären, ob das ganze Umbauprojekt auch finanziell realisierbar ist. Da die Zeit sehr knapp ist, wird man kaum für jeden Arbeitsschritt mehrere Firmen offerieren lassen, zumal man für eine verlässliche Offerte jeden Handwerker einladen sollte, um ihn mit dem Projekt und den räumlichen Gegebenheiten vertraut zu machen. Deshalb sollte man in diesem Punkt auf Bewährtes setzen: Wenn Sie in der Vergangenheit bereits gute Erfahrungen mit einem Sanitär, Baumeister oder Elektriker gemacht haben, lassen Sie am besten gleich diese Handwerker offerieren. Holen Sie dort Konkurrenzofferten ein, wo es um viel geht. So lassen wir für die neue Küche zwei Küchenbauer offerieren. Neben der Kostenkontrolle geht es uns dabei vor allem darum, welche Systeme und Materialien uns die beiden vorschlagen. Übertreiben wollen wir es aber auch hier nicht, denn gerade die Offerte für eine neue Küche verursacht doch einiges an Aufwand.

2. Alles hängt mit allem zusammen

Die Detailofferten sind nicht nur für das Budget entscheidend. Wer den Umbau wie wir (siehe Teil 2 unserer Serie) mit einer Aufstockung der Hypothek und/oder dem Vorbezug des Pensionskassenvermögens finanziert, wird die Geldgeber mit zahlreichen Unterlagen bedienen müssen. Dazu gehören insbesondere die Werkverträge mit den Handwerkerfirmen (siehe «Was ist ein Werkvertrag?») beziehungsweise die detaillierten Kostenvoranschläge. In unserem Fall brauchen die Pensionskasse und die Bank ungefähr ein bis zwei Wochen für die Bereitstellung der zugesprochenen Beträge. Das heisst: Damit sie genügend Zeit zur Überprüfung der Unterlagen haben, sollten wir diese spätestens ein bis eineinhalb Monate vor dem geplanten Umbaubeginn eingereicht haben.

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3. Die letzten Wochen konkret planen

Doch nicht nur das Geld ist wichtig – auch terminlich muss alles stimmen. Es lohnt sich deshalb, die einzelnen Arbeiten in den letzten Wochen vor dem Umbaubeginn genau zu planen. So werden wir bereits im Januar damit beginnen, Hausrat, den wir nach dem Umbau nicht mehr gebrauchen können, über das Internet zu verkaufen. Was nicht verkauft wird, aber auch nicht in die Mietwohnung kommt, lassen wir in einem Self Storage einlagern.

Ziel der ganzen Übung ist, dass die von den Arbeiten betroffenen Räume bereits eine oder sogar zwei Wochen vor Beginn der Bauarbeiten leer sind. Die verbleibende Zeit können wir dann nutzen, um zusammen mit dem Architekten verschiedene Sondierungen vorzunehmen – etwa um herauszufinden, was für ein Bodenbelag sich unter dem Laminat befindet. Auf diese Weise können wir auf mögliche Überraschungen reagieren, bevor die Bauarbeiter vor Ort sind.

Und dann werden wir bestimmt noch diejenigen Vorarbeiten an die Hand nehmen, die wir mit gutem Gewissen selbst erledigen können. So wollen wir zum Beispiel die noch brauchbaren Haushaltsgeräte auf eigene Faust ausbauen. Das spart Geld und hilft anderen. Auf die Sprünge geholfen hat uns diesbezüglich der Baumeister. Er sagte: «Nehmen Sie aus Küche und Bad alles raus, was Sie noch ganz behalten möchten. Wenn wir kommen, geht alles kaputt.»

Es lohnt sich also, die letzten Schritte mit dem Architekten und den involvierten Handwerkern abzusprechen – nur schon um festzustellen, dass es jetzt wirklich losgeht, dass es kein Zurück mehr gibt.

Was mit den Handwerkern zu regeln ist


1. Laden Sie jene Handwerker, die offerieren sollen, einzeln zu sich ein. So können sie sich mit den Ideen Ihres Architekten vor Ort vertraut machen. Um den Aufwand zu begrenzen, führen Sie am besten möglichst viele Termine gestaffelt an einem Tag durch.

2. Kontrollieren Sie zusammen mit dem Architekten, ob die eingegangenen Offerten sämtliche Arbeiten enthalten. Holen Sie, falls es angezeigt erscheint, Konkurrenzofferten ein.

3. Kürzen Sie zusammen mit dem Architekten den Umfang des Umbauprojekts, bis die Gesamtkosten im Budget liegen – ­inklusive Reserve von fünf bis zehn Prozent. Wenn das erreicht ist, können Sie definitiv den Startschuss für das Vorhaben geben.

4. Fixieren Sie zusammen mit dem Architekten das Bauprogramm unter Absprache mit den Firmen und führen Sie ­alle nötigen Vorbereitungs- und Räumungsarbeiten durch. Informieren Sie Ihre Nachbarschaft und klären Sie Parkmöglichkeiten für die Handwerkerfahrzeuge.

5. Erstellen Sie für die letzten Wochen und Tage vor Umbaubeginn einen detaillierten Arbeitsplan. Klären Sie frühzeitig, ob Sie ein paar Tage Ferien nehmen können.

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Was ist ein Werkvertrag?

Wenn Sie einen Handwerker für eine Arbeit beauftragen, schliessen Sie mit ihm rein rechtlich einen Werkvertrag ab – und nicht einen Auftrag. Durch diesen Vertrag ist der Fachmann verpflichtet, das gewünschte Werk herzustellen oder abzuliefern: die Küchenkombination, den Holzboden oder die Spots in der Decke.

Im Gegenzug müssen Sie ihm den Werk­lohn bezahlen. Zwar können Sie – im Gegensatz zum Handwerker – jederzeit vom Vertrag zurücktreten, sind aber gegebenenfalls schadenersatzpflichtig. Deshalb lohnt es sich, die wichtigsten Punkte in einem schriftlichen Vertrag zu regeln, also vor allem die zu erbringenden Leistungen (inklusive Masse, Materialien, Farben und Geräte), sowie die Preise und Termine festzuhalten. Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, dass Ihre Mängelrechte nicht eingeschränkt werden – etwa die Garantiefrist oder das Recht, dass Sie bei Mängeln einen Teil des Werklohns zurückbehalten können.

Wie stehts mit Kostenüberschreitungen? Haben Sie mit dem Handwerker keinen Fixpreis vereinbart, ergibt sich der Werk­lohn aus dem Arbeitsaufwand. Je detaillierter allerdings der Kostenvoranschlag ist, desto weniger rechtfertigen sich allfällige Kostenüberschreitungen. Und mehr als zehn Prozent Kostenüberschreitung muss die Bauherrschaft gemäss Bundesgericht ohnehin nicht akzeptieren. Es sei denn, der Handwerker kann nachweisen, dass ausserordentliche und nicht voraussehbare Umstände dafür verantwortlich gewesen waren.

Weitere Infos


Buchtipps

  • Reto Westermann, Üsé Meyer: «Mein Haus energetisch sanieren»; Beobachter-Buchverlag, 240 Seiten, 42 Franken
  • Docu Media Schweiz: «Handbuch des Bauherrn»; gratis bei den meisten Banken oder Kreditinstituten


Internet

  • Interessengemeinschaft Altbau: www.ig-altbau.ch
  • Hauseigentümerverband: www.hev-schweiz.ch (Rubrik «Bauen & Renovieren»)
  • Kammer unabhängiger Bauherrenberater: www.kub.ch

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