Ein Haus kauft man schneller als ein paar Schuhe. Glauben Sie das nicht? Dann werfen Sie mal einen Blick auf den Schweizer Immobilienmarkt – vor allem in einer Region, wo die Nachfrage gross und das Angebot knapp ist. Wer dort von den eigenen vier Wänden träumt, sich aber finanziell in einer Liga befindet, in der viele andere Interessierte mitbieten, muss schnell sein, um den Zuschlag zu bekommen – sehr schnell.

Gerade bei Altbauten beisst sich das allerdings mit dem Gebot, das Objekt vor dem Kauf peinlich genau zu überprüfen. Nachfolgend erfahren Sie, wie Sie sich ein ausreichendes Bild vom Wunschhaus machen können, auch wenn die Zeit drängt.

Sie können das Wunschobjekt noch so genau unter die Lupe nehmen, vor Mängeln sind Sie nie gefeit. Das ist auch bei Neubauten so – nur haben Sie dort eine Garantiefrist. Wenn Sie schon jetzt den Gedanken kaum ertragen, sich nach dem Einzug womöglich mit Mängeln herumschlagen zu müssen, sollten Sie Ihr Vorhaben nochmals überdenken. Dies auch dann, wenn es Ihnen überhaupt nicht liegt, selbst Hand anzulegen. Denn um kleine Ausbesserungs- und Reparatur­arbeiten kommen Sie nicht herum.

Je mehr Liegenschaften Sie gesehen haben, umso besser können Sie den verlangten Preis einschätzen. Führen Sie deshalb – vor allem zu Beginn – keine voreilige Vorselektion durch, sondern besichtigen Sie so viele Objekte wie möglich, also auch solche, die nicht hundertprozentig Ihrer Wunschvorstellung entsprechen. Schon relativ schnell werden Sie die Häuser und vor allem deren Preise vergleichen können – und wissen noch besser, wann Sie zuschlagen müssen.

Oft müssen Sie sich bereits nach einem kurzen Besuch entscheiden, ob Sie ins Rennen einsteigen wollen. Überlegen Sie sich, worauf Sie achten wollen (siehe Illustration links). Verschwenden Sie die Zeit nicht für unwichtige Details, sondern machen Sie sich vor allem ein Bild über:

  • das Dach und die Gebäudehülle
  • die Fenster
  • das Elektrische
  • den Keller
  • die Heizung
  • Bad und Küche


Beispiel: Einen völlig abgenutzten Teppich haben Sie schnell und günstig ersetzt. Müssen Sie hingegen die veralteten elektrischen Anlagen auf Vordermann bringen, kostet das schnell einmal über 10'000 Franken.

Machen Sie sich ein Bild von der Verkäuferschaft – sofern Sie diese überhaupt zu Gesicht kriegen. Und wenn sich die Verkäufer nicht zu erkennen geben, sondern die Liegenschaft von einem ­Makler abstossen lassen, heisst auch das etwas: Es spielt wahrscheinlich weniger eine Rolle, wer das Objekt kauft – Hauptsache, der Preis stimmt. Lernen Sie die Verkäufer jedoch persönlich kennen, ­können Sie vielleicht den Grund für die Veräusserung in Erfahrung bringen. Finden Sie zum Beispiel heraus, dass diese nicht freiwillig erfolgt, sondern etwa wegen einer plötzlichen beruflichen Veränderung, können Sie annehmen, dass das Haus bis zum Schluss in Schuss gehalten wurde.

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Keine Frage: Wer selber kein Immobilienprofi ist, braucht fachmännische Unterstützung. Nur sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie möglicherweise keine Gelegenheit bekommen, eine Liegenschaft ein zweites Mal mit einem Architekten oder einem Bauingenieur zu besichtigen. Ist für Sie die professionelle Unterstützung sehr wichtig – etwa weil Sie einen grösseren Umbau planen –, sollten Sie die Fachperson gleich zur ersten Besichtigung mitnehmen. Halten Sie sich aber umgekehrt zurück, einen ganzen Beratertross mitzuschleppen. Das kann abschreckend auf die Verkäufer wirken.

Wenn es um den Zuschlag geht, haben Sie oft keine Zeit, noch einmal darüber zu schlafen. Kommt das Objekt für Sie in Frage, sollten Sie Ihr Interesse sofort bekunden – und gleich Taten folgen lassen: Wenden Sie sich mit der Verkaufsdokumentation an Ihre Bank, um die Finanzierung zu prüfen (siehe Punkt 8). Geben Sie der Verkäuferschaft so schnell wie möglich ein Feedback, um Nägel mit Köpfen zu machen. Denken Sie daran: Gekauft haben Sie ein Haus erst, wenn Sie beim Notar den Vertrag unterschrieben haben. Also können Sie bis zu diesem Zeitpunkt immer noch abspringen, wenn der Deal für Sie nicht mehr stimmt. Hat sich die Verkäuferschaft umgekehrt einmal entschieden, mit welchen Interessenten sie weiterverhandeln will, ist der Zug für die anderen bereits abgefahren.

Sie können davon ausgehen, dass sich die Verkäuferschaft ziemlich genau überlegt hat, welchen Preis sie für ihr Haus verlangen will. Zudem sind viele private Verkäufer emotional immer noch stark mit ihrer Liegenschaft verbunden – typischerweise dann, wenn die Kinder ihr Elternhaus verkaufen, in dem sie gross geworden sind. Wenn Sie nun als Erstes über den Preis diskutieren wollen, kann das den Verkäufern in den falschen Hals geraten – und Sie sind aus dem Rennen. Versuchen Sie deshalb zuerst herauszufinden, wie wichtig der Kaufpreis für die Verkäuferschaft ist (etwa als ­Alterskapital), und versuchen Sie, überzeugende Argumente für eine allfällige Preisreduktion zu finden. Klar ist der Fall hingegen, wenn Ihre Hypothekarbank die Liegenschaft zum verlangten Preis nicht finanzieren will: Dann werden Sie das thematisieren müssen. Allerdings sollten Sie sich auch bewusst sein, dass andere Kaufinteressenten Sie überbieten könnten.

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Wenn das Interesse an einem Kaufobjekt gross ist, kann und will die Verkäuferschaft nicht mit allen potentiellen Käufern verhandeln. Hier hat die Nase vorn, wer zuerst eine konkrete Zusage machen kann – inklusive Finanzierung. Wenn Sie in einer solchen eiligen Situation zuerst noch eine Hypothekarbank suchen oder verschiedene Finanzierungsmodelle vergleichen wollen, stehen Sie auf verlorenem Posten. Legen Sie sich deshalb möglichst vor der eigentlichen Immobiliensuche bereits fest, bei welcher Bank Sie eine Hypothek aufnehmen würden. Klären Sie ausserdem auch das Vorgehen, falls Sie ein mögliches Kaufobjekt gefunden haben. Ideal wäre ein fixer Ansprechpartner bei der Bank, dem Sie die Verkaufsunterlagen per Fax oder Mail zustellen können und der Ihnen möglichst rasch eine – zumindest mündliche – Zusage machen kann. Damit verschaffen Sie sich einen wesentlichen Wettbewerbsvorteil.

Klar – zu Beginn sollten Sie auf jeden Fall optimistisch sein. Über­legen Sie sich deshalb genau, welche Eigenschaften Ihr Traumobjekt bezüglich Lage, Grösse, Alter, Infrastruktur und Erschliessung aufweisen sollte. Schon bald werden Sie herausfinden, ob diese Wünsche realistisch sind. Wenn nicht, sollten Sie Ihre Wunschliste allerdings rasch anpassen. Stellen Sie beispielsweise fest, dass es in der von Ihnen bevorzugten Region kaum freistehende Einfamilienhäuser zu kaufen gibt, sollten Sie den Suchraster auch auf Doppel- oder Reiheneinfamilienhäuser ausdehnen. Falls das für Sie nicht in Frage kommt, sollten Sie Ihre Suchbemühungen auf andere Regionen ausweiten.

Gut Ding will Weile haben. Was banal klingt, trifft gerade bei der Immobiliensuche den Nagel auf den Kopf. Schliesslich kaufen Sie eben nicht bloss ein paar Schuhe, sondern ein Haus, das Sie für längere Zeit bewohnen wollen. Setzen Sie sich also nicht unnötig unter Zeitdruck. Gibt es aus bestimmten Gründen – etwa wegen der Kündigung der bestehenden Mietwohnung – eine Zeitlimite, überlegen Sie sich besser einen Plan B für den Fall, dass Sie bis dann noch nichts gefunden haben. Und vergessen Sie nicht: Je länger Sie suchen, desto mehr Erfahrungen können Sie sammeln – so dass Sie am Ende wirklich Ihr Traumhaus finden und bestens vorbereitet zuschlagen können.

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Was im Kaufvertrag auch geregelt sein sollte

  • die Sicherstellung der Grundstück­gewinnsteuer
  • der konkrete Übergabetermin
  • der Zustand bei der Übergabe (Räumung und Reinigung)
  • die Behebung bestimmter Mängel
  • die Übernahme von Hausrats­gegenständen
  • die Abrechnung der Nebenkosten (Strom, Wasser et cetera)
  • die Aufteilung oder Übernahme der Handänderungskosten

Bei der Besichtigung darauf achten:

Fenster: Was alt ist, mag Charme haben, doch oft ­entweicht viel teure Heizwärme. Wärme- und Schallschutzfenster sind nötig.

Fassade: ­Beachten Sie Mauerwerk und Dämmung. Schlechte Isolation vergeudet Energie und fördert oft Schimmelbildung.

Umgebung: Wo hats Parkplätze? Wie nah hält der öffentliche Verkehr? Lässt die Umgebung Schlüsse auf die Nachbarschaft zu?

Küche: Prüfen Sie Alter und Funktionstüchtigkeit der Geräte, damit Sie nicht bald einen neuen Ofen oder Geschirrspüler brauchen.

Bad/WC: Ästhetik ist nur das eine: Schauen Sie auch auf den Zustand der Apparate und Armaturen sowie auf Feuchtigkeitsschäden.

Dachboden: Werfen Sie einen Blick in den Estrich, um festzustellen, ob das Dach gut abgedichtet ist und über eine Wärmedämmung verfügt.

Keller: Alter und Art von Heizung und Stromverteiler ­beachten. Ebenso Feuch­tigkeit und Asbest-Brandschutzplatten.