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Hypothekarzinsen Gute Karten im Zinspoker

Wer sich nicht einfach mit der nächstbesten Finanzierung zufriedengibt und die richtige Absicherung wählt, kann sehr viel Geld sparen. Bild: Thinkstock Kollektion

Die Hypothekarzinsen befinden sich auf einem Tiefstand. Gerade deshalb tun Hausbesitzer gut daran, sich jetzt gegen steigende Zinsen zu wappnen.

von Jürg Zulligeraktualisiert am 2017 M08 23

Das ist Musik in den Ohren aller, die Hypothekarschulden haben: Der von der Nationalbank festgelegte Leitzins ist noch immer tief. Und es ist nicht ausgeschlossen,dass die Zinssätze noch eine Zeitlang tief bleiben.

Dennoch: Frei von Sorgen sind Hypothekarschuldner nicht. Die Zinsen werden wieder anziehen, die Frage ist bloss wann.

Angesichts der expansiven Geldpolitik der Notenbanken treibt viele auch die Angst um: Die ausufernde Geldmenge könnte inflationäre Tendenzen und damit steigende Zinsen zur Folge haben. Zeit also, sich auf kommende Zinsschritte vorzubereiten.

Klassiker: Festhypotheken

Der grosse Renner sind noch immer Festhypotheken. Ihr Vorteil: Der Kunde weiss für die gesamte Vertragsdauer, dass der Zins immer gleich hoch bleiben wird.

Wer an der Grenze der finanziellen Tragbarkeit agiert, sollte im Sinne der Budgetsicherheit sehr wohl auf Festhypotheken setzen, den Kredit wegen Zinsänderungsrisiken aber mehrere Laufzeiten verteilen. Meist sind schon Tranchen à 100'000 Franken möglich.

Wer hingegen den ganzen Kredit zu fixen Konditionen für fünf Jahre aufnimmt, hat Pech gehabt, wenn das Laufzeitende in eine Hochzinsphase fällt.

Um sich die derzeit tiefen Zinsen möglichst für eine lange Zeit zu sichern, empfiehlt es sich, auch längere Laufzeiten zu prüfen. Der Nachteil dabei: In den meisten Fällen ist es nicht möglich, nach Ablauf einer Tranche zu einer anderen Bank zu wechseln. Wer also seine Hypothek aufteilt, bleibt bis zum Ablauf der längsten Tranche an seine Bank gebunden.

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Wer Wohneigentum erwerben will, ist in der Regel auf fremde Mittel angewiesen. Verschiedene Institute gewähren entsprechende Kredite in Form von Hypotheken. Guider-Mitglieder erfahren nicht nur, welche es gibt, sondern worauf man generell bei der Finanzierung von Wohneigentum achten sollte.

Alternativen: Libor mit Absicherungen

Wer sich nicht einfach mit der nächstbesten Finanzierung zufriedengibt und die richtige Absicherung wählt, kann sehr viel Geld sparen. Die in den neunziger Jahren eingeführten Libor-Hypotheken etwa kommen zu kurz; manche Kundenberater fürchten sie wie der Teufel das Weihwasser, weil sie als riskant gelten.

Der Zins einer Libor-Hypothek wird je nach Produkt alle drei oder sechs Monate dem Geldmarkt angepasst. Referenzzins ist der Libor (London Interbank Offered Rate). Der Libor strapaziert in Phasen einer restriktiven Geldpolitik die Nerven und das Portemonnaie der Schuldner. Der Preis solcher Hypotheken schwankt, über 30 Jahre betrachtet, zwischen 0 und 10 Prozent.

Allerdings steht den Schuldnern heute ein ganzes Instrumentarium zur Verfügung, um sich davor zu schützen. Die meisten Banken, die Libor-Hypotheken im Angebot führen, bieten eine kurzfristige Switch-Möglichkeit an: Der Kunde kann alle drei oder sechs Monate aus dem Libor aussteigen und die Sicherheit eines anderen Produkts der gleichen Bank suchen, etwa in Form einer Festhypothek.

Fast alle Banken wie beispielsweise UBS, CS, ZKB, Raiffeisen oder Migros-Bank offerieren heute diese kundenfreundliche Wechselmöglichkeit und bieten eine entsprechende Beratung an.

Zu beachten ist, dass trotz dieser Flexibilität die ursprünglich beim Abschluss der Libor-Hypothek vereinbarte vertragliche Laufzeit einzuhalten ist. Weiter kommen Libor-Hypotheken nur für Personen in Frage, die die Zinsentwicklung aufmerksam verfolgen.

Sicherungsvariante Spezialprodukte: Im Bankgeschäft gibt es handelbare Zinsabsicherungen. Kombiniert mit einer Libor-Hypothek, ist hier von einem Cap die Rede – einer Zinsobergrenze, die in der vereinbarten Laufzeit nicht überschritten wird.

Natürlich kostet dieser «Zinsdeckel» wie jede Versicherung Geld. Das Angebot ist aber insofern verlockend, als bei den historisch tiefen Libor-Zinsen auch 0,3 oder 0,4 Prozent Zusatzkosten zu verschmerzen sind. Vor allem bei kleineren Banken ist der Cap integrierter Bestandteil einer Libor-Hypothek, und die Absicherungskosten sind bereits im Zins eingerechnet. Grössere Banken sehen auch die Variante vor, Hypothek und Zinsabsicherung zu trennen. Zum Teil ist dann die Absicherung als Vorschuss zu zahlen.

Deshalb sei noch auf eine weitere Möglichkeit hingewiesen: Wer eine Libor-Hypothek abschliesst, kann mit der Bank nicht nur eine Ober-, sondern auch eine Untergrenze vereinbaren (Cap und Floor). Damit hat der Kunde Gewähr, dass sein Zins immer in einer bestimmten Bandbreite bleiben wird.

Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum sagt: «Wer sich dafür entscheidet, bekommt die Absicherung nach oben quasi gratis dazu.» Im heutigen Umfeld ist dies ein guter Tipp, zumal der Libor-Zins kaum noch weiter sinken kann.

Ebenfalls eine ausgefeilte Variante bietet die UBS mit ihren Libor Cap Warrants. Dabei handelt es sich um ein separat käufliches Wertpapier, das für eine gewisse Laufzeit eine bestimmte Zinsobergrenze garantiert. Schliesst ein Hausbesitzer einen Cap Warrant über drei Prozent ab, muss aber plötzlich einen Hypothekarzins von 3,5 Prozent bezahlen, vergütet ihm die UBS die Differenz von 0,5 Prozent. Erhältlich sind diese Papiere bereits ab 10'000 Franken. Wenn der Kunde die Cap Warrants nicht braucht, kann er sie über die Börse abstossen. Besonders nützlich ist das, wenn man das Haus wider Erwarten verkaufen muss.

Sicherungsvariante Obergrenze: Bei der M-Cap-Hypothek der Migros-Bank handelt es sich um eine klassische variable Hypothek, die ebenfalls eine vertragliche Obergrenze vorsieht.

Sicherungsvariante Termin- oder Forward-Hypotheken: Gut etabliert sind die sogenannten Termin- oder Forward-Hypotheken. Dabei wird der Zins einer Festhypothek mehrere Monate bis maximal zwei Jahre im Voraus fixiert. Das ist sinnvoll, wenn eine Festhypothek in Zukunft neu finanziert werden muss und alle Vorzeichen auf steigende Zinsen deuten.

Auch hier gilt: nicht alles auf eine Karte setzen. Lorenz Heim: «Auch bei Forward-Hypotheken sollte man diversifizieren und, wenn überhaupt, nur einen Teil der Finanzierung im Voraus fixieren.» Sich informieren und vergleichen lohnt sich! Viele Banken und Versicherungen haben auf Anfrage Forward-Hypotheken im Angebot, die bis mehrere Monate im Voraus oft ohne Aufschlag vereinbart werden können.

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