Nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative beneideten viele die glücklichen Besitzer einer Ferienwohnung im Alpenraum. Die Verknappung des Angebots werde den Wert der Immobilie in die Höhe schiessen lassen, dachten sie. Doch es gibt keinen Grund, neidisch zu sein – im Gegenteil.

Einem ähnlichen Irrtum verfiel vor 40 Jahren Peter Siebner*, als er für sich und seine Familie im Ortszentrum von Flims für 250'000 Franken eine Ferienwohnung mit dreieinhalb Zimmern kaufte. Das Geld stammte aus einer Erbschaft und sollte gut investiert sein: «Ich ging damals davon aus, dass dies eine der besten und sichersten Anlagen ist», erzählt Siebner. «Zudem glaubten wir, dass durch die Vermietung der Wohnung ein schöner Extrabatzen in unsere Familienkasse fliessen würde.»

Schwierig, in die Erfolgszone zu gelangen

Heute weiss es der 79-Jährige besser: Dank seiner genauen Buchführung ist gut ersichtlich, dass bei ehrlicher Kalkulation am Ende eines normalen Jahrs eher ein Verlust als ein Gewinn herausschaut (siehe Tabelle «Durchzogene Bilanz: Ferienwohnung in Flims»). «Mittlerweile betrachten wir die Vermietungseinnahmen einfach als einen guten Zustupf an die laufenden Kosten», sagt Siebner lächelnd. Dabei ist seine Wohnung nicht einmal schlecht gebucht: Während der vergangenen Jahre war sie im Winter im Schnitt zwölf und im Sommer sechs Wochen belegt. Ausserdem verbrachten das Besitzerpaar Siebner und dessen erwachsene Kinder jeweils rund acht Wochen in der Wohnung. Aus der Fremdvermietung konnten Einnahmen zwischen 11'000 und 17'000 Franken verbucht werden. Im Gegenzug beliefen sich die Kosten auf rund 12'000 Franken. Angesichts dieser Ausgaben ergäbe sich in den meisten Jahren also ein kleiner Gewinn.

Doch wer exakt rechnet, muss für das eingesetzte Kapital auch die Opportunitätskosten berücksichtigen – also den Gewinn, den man hätte erzielen können, wenn das Geld in eine andere, relativ sichere Anlage investiert worden wäre. Wie die Rechnung zeigt, ergibt sich dann selbst in einem guten Jahr wie 2009 ein Verlust. Mindestens so hoch wäre der Verlust auch dann, wenn die Siebners noch eine Hypothek auf der Wohnung hätten. Für die kommenden Jahre ­sehen die Gewinnprognosen nicht besser aus, denn es stehen grössere Investitionen bei der Küche und den Wasserleitungen an.

Die gleichen Erfahrungen wie die Siebners machen die meisten Ferienwohnungsbesitzer, die ihr Domizil vermieten. Ein Grossteil der Wohnungen ist über das Jahr schlecht aus­­ge­lastet. Statistiken dazu gibt es keine. Nadja ­Matthey-Doret vom Schweizer Tourismus-Verband schätzt, dass eine «nicht professionell» vermietete Wohnung im Jahr nur fünf bis acht Wochen lang belegt ist. «Professionell» vermietete Wohnungen, die zum Beispiel von einer Agentur betreut werden und über ein Internetportal buchbar sind, erreichen eine Auslastung von schätzungsweise bis zu 25 Wochen. Dies ist aber abhängig von der Bekanntheit des Ferienorts – und davon, wie lange und wann die Besitzer die Wohnung selbst benutzen.

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Denn viele belegen sie selbst in den gefragtesten Zeiten – zu Weihnachten und in den Sportferien –, was die erzielbaren Einnahmen schmälert. Wenn die Besitzer ihre Eigenbelegungen auch einkalkulieren, sieht die Rechnung aber wieder besser aus: Im Beispiel der Siebners hat die Familie 2009 die Wohnung während sieben Wochen selbst belegt, was einem Mietwert von 5800 Franken entspricht – so betrachtet, würde auch bei Einrechnung der Opportunitätskosten ein Gewinn von 4700 Franken resultieren.

Sonnenklar hingegen ist, dass wer seine Wohnung nicht vermietet – und das ist weitaus der grösste Teil aller Zweitwohnungsbesitzer –, sich sowieso nur mit einer Seite der Jahresbilanz beschäftigen muss: mit derjenigen der Passiven.

Wenn nicht die Vermietung, dann wird wohl der spätere Verkauf der Wohnung einen stattlichen Gewinn abwerfen – so die Erwartung vieler. Auch Fehlanzeige: «Eine Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich kaum», sagt Patrick Schnorf, Leiter Research beim Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner in Zürich. Er vergleicht den zyklischen Zweitwohnungsmarkt mit dem Goldmarkt, wo es auch ein stetes Auf und Ab gibt: «Nur wer zum richtigen Zeitpunkt kauft und verkauft, wird mit der Investi­tion eine gute Rendite erzielen.»

Kein geeignetes Spekulationsobjekt

Der Zeitpunkt für einen Kauf ist momentan wohl nicht der beste. Denn die Preise für Zweitwohnungen befinden sich immer noch auf hohem Niveau, stagnieren aber oder sind in den vergangenen Jahren sogar bereits wieder gesunken. Die Annahme der Zweitwohnungs­initiative hat also mitnichten die Preise in die Höhe schnellen lassen. Gerade ausländische Käufer seien dadurch verunsichert und würden unter dem noch immer starken Franken leiden, sagen die Experten. Aber auch die Nachfrage im Inland hat abgenommen: Patrick Schnorf ortet ­einerseits bei den Schweizer Banken eine strengere Vergabepraxis bei den Hypotheken – die Regel, dass Käufer von Zweitwohnungen mindestens 50 Prozent Eigenkapital einbringen müssen, werde wieder ernst genommen. Anderseits nehme das Bedürfnis, die Ferien immer am selben Ort zu verbringen, generell ab.

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Auch Adrian Wenger, Hypothekenberater beim VZ Vermögenszentrum in Zürich, spricht von einer «derzeit gedämpften Nachfrage» nach Ferienwohnungen, was die Preise in den kommenden Jahren wahrscheinlich eher noch weiter sinken lasse. «Eine Ferienwohnung eignet sich nicht als Spekulationsobjekt», lautet das Fazit des Experten.

Das zeigt auch die Rechnung im Falle der Flimser Wohnung. Gekauft wurde sie im Jahr 1974 für 250'000 Franken; heute liegt ihr Wert gemäss Expertenschätzung bei 500'000 Franken. Das hört sich gut an. Doch nach Abzug aller Investitionen und Steuern würde der Gewinn bei einem Verkauf nur 100'000 Franken betragen. Hätte Peter Siebner das Geld in Bundesobligatio­nen angelegt, würde die Rendite bei knapp drei Prozent nach Steuern liegen (Durchschnittswert ­bei einer zehnjährigen Bundes­obligation von 1974 bis 2014). Mit Zins und ­Zinseszins ergäbe das einen Gewinn von rund 550'000 Franken – nicht teuerungs­bereinigt.

Doch selbst mit diesen Zahlen konfrontiert, verliert Peter Siebner sein Lächeln nicht. Für ihn ist es Entschädigung genug, ein eigenes Feriendomizil als Rückzugsort zu besitzen.

Durchzogene Bilanz: Ferienwohnung in Flims

3,5-Zimmerwohnung in Flims, Jahr 2009, zu 100 Prozent aus 250'000 Franken Eigenkapital finanziert

Einnahmen
Vermietung Winter 13'983.00
Vermietung Sommer 2914.00
Total Einnahmen 16'897.00
     
Ausgaben   
Betriebs-/Unterhaltskosten Stockwerkeigentümergemeinschaft 4333.00
Steuern Kanton und Gemeinde 2238.00
Diverses (Strom, Tourismusförderungsabgabe, Telefon, Radio- und TV-Gebühren, Hausratversicherung etc.) 2679.00
Abschreibungen (Investitionen, Reparaturen, Malerarbeiten etc., über sieben Jahre abgeschrieben) 2504.00
Total Ausgaben     11'754.00
     
Erfolg vor Opportunitätskosten 5143.00
Opportunitätskosten* (3% von 250'000.00) –7500.00
Erfolg nach Abzug Opportunitätskosten –2357.00
* Entgangener Gewinn auf dem eingesetzten Eigenkapital, den man erzielt hä̈tte, wenn das Geld in Bundesobligationen statt in die Wohnung investiert worden wäre (nach Steuern). Würde eine Hypothek bestehen, müssten ausserdem die Zinskosten miteinberechnet werden.
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«Freunde, wir kaufen uns ein Ferienhaus!»

Wer hat im Freundeskreis nicht schon damit geliebäugelt, zusammen ein ­Ferienhaus in der Toskana oder eine Wohnung in den Alpen zu kaufen? Doch Experten raten grundsätzlich davon ab. «Ich kenne keinen Fall, wo das langfristig funktioniert hat», sagt Patrick Schnorf von Wüest & Partner. Und auch VZ-Mann Adrian Wenger ist skeptisch. Rechtlich gesehen seien dann alle Parteien Miteigentümer, was bei allen die ­Wohnung betreffenden Entscheiden eine 100-prozentige Einigkeit verlange – sonst sei man handlungsunfähig. «Daran scheitert es schliesslich meistens», sagt Wenger. Er empfiehlt, dass nur eine Partei die Wohnung erwirbt und die anderen dem Käufer ein Darlehen geben – dessen Zins in Form von Ferien in der Wohnung abgegolten wird. Wer dennoch nicht auf einen gemeinsamen Kauf verzichten will, sollte alle Eventualitäten und Ausstiegsszenarien schriftlich in einem Vertrag festhalten.

Eine gute Idee? Ferienwohnungen mit Vermietungszwang

Im Zusammenhang mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative sind bewirtschaf­tete Ferienwohnungen mit Vermietungszwang vermehrt zu einem Gesprächsthema geworden. Denn Appartements in Anlagen gelten nicht als Zweitwohnungen und ­dürften deshalb weiterhin gebaut werden. Das Konzept wird oft als Pooling bezeichnet, manchmal spricht man in diesem Zusammenhang auch von Betriebsstätten oder von «buy to use and let».

Ein solches Konzept wird auch seit 2009 im Rocksresort in Laax praktiziert. Der Betrieb investiert in eine fixfertig eingerichtete Wohneinheit mit vier, sechs oder acht Betten; er ist verpflichtet, diese durch die Betreibergesellschaft an Dritte vermieten zu lassen, wenn er sie nicht selber belegen kann. Die Eigenbelegung ist in der Winter-Hauptsaison auf maximal drei Wochen beschränkt, und die Mieteinkünfte werden ­unter den Wohnungsinhabern aufgeteilt (nach Abzug von 25 Prozent Provision).

Die Betreiberin, die Weisse Arena Gruppe, verspricht eine jährliche Rendite von 4,1 bis 4,7 Prozent auf dem investierten Kapital. Das klingt gut – gerade in heutigen Zeiten. Doch zu beachten gilt: Das ist die Bruttorendite. Zieht man die operativen Kosten (Strom, Heizung, Mobiliarabschreibungen, Hauswart et cetera) und die zwingenden Einlagen in den Erneuerungsfonds für das Gebäude ab, bleibt gemäss Christoph ­Schmidt, ­Geschäftsleitungsmitglied der Weissen Arena Gruppe, noch eine durchschnittliche Rendite von knapp 2,7 Prozent vor Steuern. Diese ist damit sogar etwas ­tiefer als bei der Ferienwohnung in der Beispielrechnung. Ohne Steuern und Opportunitätskosten ergibt die Rechnung dort eine Rendite von gut 2,9 Prozent.