Lärmende Nachbarn, penetrante Essensgerüche im Treppenhaus, mangelnde Sauberkeit in der Waschküche: In Mietshäusern ist Alltagsärger programmiert. Leben Stockwerkeigentümer unter einem Dach, kommt eine weitere explosive Komponente dazu: Man muss gemeinsam für den Hausunterhalt zahlen.

Ist eine Aufgabenverteilung unter Stockwerkeigentümern sinnvoll?

Umso wichtiger ist eine perfekt funktionierende Verwaltung. Eine solche ist zwar von Gesetzes wegen nicht vorgeschrieben: In kleinen Gemeinschaften teilen sich die Eigentümer die Aufgaben oft untereinander auf. Eine solche Lösung ist jedoch nur zu empfehlen, wenn ein klares Reglement existiert, die Aufgabenbereiche detailliert umschrieben sind und sich die Eigentümer gut verstehen.

Erfahrungsgemäss ist die Konfliktwahrscheinlichkeit bei internen Verwaltungen bedeutend höher. Die Gefahr ist immer da, dass inoffizielle Absprachen eines Teils der Bewohner den anderen Teil der Stockwerkeigentümer aufbringt, weshalb eine externe Fachverwaltung in der Regel neutraler ist.

Ernannt wird die Verwaltung im Allgemeinen von der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Welche Stimmenmehrheit erreicht werden muss, bestimmt das Reglement. Gerät in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft alles aus den Fugen, kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass der Richter einen Verwalter einsetzt.

Mit welchen Verwaltungskosten ist beim Stockwerkeigentum zu rechnen?

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, muss aufpassen: Oft versuchen Generalunternehmer, mit dem Verkauf der Eigentumswohnungen auch gleich die Verwaltung an sich zu reissen. Diese Verträge haben meist eine lange Laufzeit und sind teuer. Aus diesem Grund sollten die Verträge genau geprüft werden.

Grundsätzlich gilt: Je grösser die Gemeinschaft, desto geringer sollten die Verwaltungskosten pro Wohnung sein. Auch bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft sollte die Verwaltung nicht mehr als 1000 Franken pro Partei und Jahr kosten.

Aufgaben und Kompetenzen eines guten Verwalters

Der Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft hat grosse Kompetenzen. Er übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben und vertritt die Gemeinschaft gegen aussen. In der Regel verwaltet er auch die gemeinschaftlichen Gelder und ist für die Abrechnungen zuständig.

Das Verwaltungsmandat verlangt juristisches Know-how, vor allem wenn unklare Reglemente und Kostenverteilschlüssel die Sache zusätzlich erschweren. Gelingt es dem Verwalter nicht, alle Eigentümer davon zu überzeugen, dass die Abrechnungen korrekt und vor allem auch gerecht sind, kommt es rasch zu Streitigkeiten.

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Ein Verwalter sollte zudem einen guten Umgang mit den Bewohnern pflegen. Ist dies nicht gegeben, kann auch ein Berufsabschluss keine Gewähr für gute Verwalterarbeit bieten. Ein schlechter Verwalter kann durch Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft abberufen werden – jederzeit und ohne Angaben von Gründen. Doch Vorsicht: Wurde ein langjähriger Verwaltungsvertrag  abgeschlossen, kann die vorzeitige Auflösung teuer werden.

Verwalter: So finden Sie den Richtigen

 

  • Holen Sie von verschiedenen Verwaltungen Offerten ein und vergleichen Sie die Leistungen
  • Kleinere Gemeinschaften sollten eher kleinere Verwaltungen wählen
  • Verlangen Sie Referenzen und klären Sie ab, ob die Verwaltung über genügend Erfahrung im Bereich Stockwerkeigentum verfügt
  • Akzeptieren Sie keine langjährigen Verträge
  • Passen Sie den Vertrag Ihren Bedürfnissen an und beschränken Sie nötigenfalls die Kompetenzen
  • Die regionalen Sektionen des Hausvereins Schweiz können bei der Auswahl der Verwaltung behilflich sein


Und so werden Sie den Verwalter wieder los, wenn er der Falsche ist

 

  • Lassen Sie für die nächste Stockwerkeigentümerversammlung die Abberufung der Verwaltung traktandieren
  • Kommt keine Mehrheit für eine Abwahl zustande, kann jeder einzelne Eigentümer vor Gericht die Absetzung der Verwaltung verlangen. Können Sie deren buchhalterische Unfähigkeit belegen, haben Sie gute Chancen, dass Sie mit Ihrer Forderung durchkommen

Checkliste «Absetzung des Verwalters» bei Guider, dem digitalen Berater des Beobachters

Unter bestimmten Umständen kann eine weitere Zusammenarbeit zwischen den Stockwerkeigentümern und dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden. Mitglieder von Guider erfahren mit der Checkliste «Gerichtliche Absetzung des Verwalters», welche Gründe dafür erfüllt sein müssen.

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Buchcover: Stockwerkeigentum
Quelle: Beobachter Edition