Der Ozeandampfer sei soeben in See ­gestochen, sagt Monika Schori und meint damit, dass ihre Hausgemeinschaft kürzlich den Kaufvertrag für das Mehr­familienhaus an der Gamperstrasse im Zürcher Kreis 4 unterschreiben konnte. Bisher war die 46-jährige Kunst- und Kulturschaffende Mieterin in einer der insgesamt neun Wohnungen im Haus. Nun sind sie und ihre Mitstreiter Eigen­tümer ihrer Dreizimmerwohnungen direkt an den SBB-Gleisen, unweit der Langstrasse. Bis das Schiff – bildlich gesprochen – ablegen konnte, war aber eine aufwendige Reisevor­bereitung nötig. «Wir investierten Tage, Abende, Nächte», sagt Schori. Sie schätzt, dass ihre Hausgemeinschaft bis zum Kauf rund 300 Stunden aufgewendet hat. «Das geht nur, wenn man mit viel Lust dabei ist.»

«Man muss bereit sein, viel Herzblut und Zeit einzusetzen», bestätigt Kornel Ringli. Der Architekt ist Projektleiter bei der Beratungsstelle Aproprio. Diese wird seit November 2012 im Auftrag der Stadt Zürich und der Stiftung PWG betrieben und berät Mieter, die die von ihnen bewohnte Liegenschaft gern kaufen würden. Das Angebot von Aproprio gilt exklusiv für ­Mieter in der Stadt Zürich und ist schweizweit bisher einzigartig. Trotz dem grossen Aufwand, den ein solches Vorhaben mit sich bringt, dürfe man sich das getrost zutrauen, findet Ringli. Weder sei es eine Hexerei, noch gebe es einen bestimmten Trick. Wichtig sei, sich seriös vorzubereiten und dann den Mut aufzubringen, den Eigentümer einfach anzufragen beziehungs­weise ihm ein realistisches Angebot zu machen.

Als Genossen oder doch individuell?

Diesen Mut brachte die Hausgemeinschaft von Monika Schori auf. Da die Besitzerin der Liegenschaft letztes Jahr ihren 100. Geburtstag ­feierte, war abzusehen, dass ihr die Verwaltung des Mehrfamilienhauses irgendwann wohl zu viel würde. Die Hausgemeinschaft schrieb ­einen Brief mit der konkreten Frage, ob die Besitzerin bereit wäre, ihnen das Haus zu verkaufen. «Ja, wieso nicht?», antwortete sie. Und auch die Preisvorstellungen der 100-Jährigen waren – ­gerade für die Stadt Zürich – moderat. Beim ­Verkauf gehe es ihr nicht um einen möglichst grossen Profit, habe die alte Dame gesagt, erzählt Monika Schori. Eine gute Beziehung zu den Besitzern sei immer von Vorteil, weiss auch Kornel Ringli von Aproprio. Denn tatsächlich gebe es immer wieder Leute, die in solchen ­Fällen bereit seien, auf den höchstmöglichen Gewinn zu verzichten.

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Nach dem Ja der Besitzerin stellte sich für Schori und ihre Nachbarn die Frage, welche ­Besitzform sie wählen sollten. Grundsätzlich stehen drei Varianten offen.

Eigentümergemeinschaft: Solche Gemeinschaften agieren als einfache Gesellschaft, in der alle Beteiligten, mindestens zwei, solidarisch haften. Das Eigenkapital wird zusammengelegt, und bei der Bank schliesst man gemeinsam einen Hypothekarvertrag ab. Diese Form des Mit- oder Gesamteigentums ist zwar einfach bewerkstelligt, bietet aber ein hohes Konflikt­potential und eignet sich für den ge­meinsamen Kauf von Wohneigentum weniger.

Stockwerkeigentum: Bei dieser Eigentumsform besitzt jede Partei, ebenfalls mindestens zwei, eine Wohnung im Haus und einen Anteil am gemeinsamen Eigentum. Jede Partei finanziert den Kauf ihrer Wohnung selbst. Ein Stockwerkeigentümer-Reglement mit Wertquoten (meist abhängig von der Wohnfläche) für jede Wohnung und die Hausordnung regeln das Zusammenleben im Haus. Für die Gestaltung und den Unterhalt der gemeinsam benutzten Hausteile sind die Stockwerkeigentümer auch gemeinsam verantwortlich. In der eigenen Wohnung ist man dafür relativ frei. Jeder Stockwerk­eigentümer kann seine Wohnung zudem jederzeit verkaufen – ohne Mitsprache der übrigen Wohnungsbesitzer. Das sorgt nicht selten für Konflikte, die man aber entschärfen kann, indem sich die Stockwerkeigentümer von Beginn an vertraglich Vorkaufsrechte einräumen.

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Wohnbaugenossenschaft: Die Form der Genossenschaft ermöglicht es allen Interessenten, mindestens sieben, auf einfache Art und mit ge­ringem finanziellem Risiko Wohneigentum zu erwerben. Die Genossenschaft tritt gegenüber der Bank als Kreditnehmerin auf, ist Käuferin sowie Besitzerin der Liegenschaft und vermietet die Wohnungen an die einzelnen Genossenschafter. Genossenschafter wird man, indem man eine bestimmte Anzahl von Anteilscheinen kauft (in der Regel beläuft sich der Betrag auf 24 bis 30 Monatsmieten). Als Genossenschafter hat man ein Mitspracherecht und einen weit­gehenden Kündigungsschutz. Die Genossenschaftsstatuten müssen schriftlich abgefasst und von der Gründerversammlung genehmigt werden. Die Weitervermietung einer Wohnung ist einfach: Der Nachmieter muss nur die ­Anteilscheine seines Vorgängers übernehmen.

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Etwas mehr Miete und viel mehr Freiheit

Welche Besitzform sich am besten eigne, sei ­immer von den individuellen Verhältnissen abhängig, sagt Kornel Ringli vom Beratungsdienst Aproprio. Eine klare Einteilung in «richtig» oder «falsch» gebe es nicht. Für die Hausgemeinschaft im Zürcher Kreis 4 war schnell klar, dass für sie die Form der Genossenschaft passt. Den Kauf der eigenen Wohnung im Stockwerkeigentum hätten sich nicht alle leisten können, sagt Monika Schori. Beratung und Hilfe geholt hatte sich die Hausgemeinschaft bei benachbarten kleinen Wohngenossenschaften, bei Aproprio und beim Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger – und schliesslich wurde die Wohnbaugenossenschaft Gamper gegründet. Die ­Finanzierung stellte sich als Hürde heraus, denn die Banken waren skeptisch gegenüber einer Wohnbaugenossenschaft, die weder eine Bilanz noch nachhaltiges Eigenkapital vorzuweisen hatte. Um bei den Banken für einen Hypothekarkredit in Frage zu kommen, musste man mehr Geld aufbringen. Die Genossenschaft verfasste deshalb ein ausführliches Dossier, mit dem sie bei diversen Institutionen und Privatpersonen nach Darlehen fragte. Es war eine aufwendige Suche, die sich aber lohnte – schliesslich war das Geld beisammen. Hätten sie es nicht geschafft, wäre laut Kornel Ringli immer noch die Möglichkeit offengestanden, bei der Genossenschaft Wogeno Zürich anzuklopfen. Diese kauft zum Teil Liegenschaften und vermietet sie dann wieder an die selbstverwaltende Haus­gemeinschaft. Solche Genossenschaften gibt es auch in anderen Regionen (Luzern, ­Aargau, Bern, Solothurn, Belp, Biel, Sursee).

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Das Ziel einer solchen «freundlichen Übernahme» durch eine Genossenschaft ist immer, die Liegenschaft der Spekulation zu entziehen und damit günstigen Wohnraum zu erhalten. Günstig bleibt er ebenfalls bei der Wohnbau­genossenschaft Gamper, auch wenn die Mieten etwas höher ausfallen werden als vor dem Kauf. Dafür seien ihre Wohnungen nun lang­fristig ­gesichert, und alle hätten mehr Freiheiten in ­ihren vier Wänden.

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags sei der Ozeandampfer nun endlich in See gestochen, umschreibt Monika Schori diesen grossen Schritt. Dass es draussen auf hoher See auch mal stürmisch werden kann, ist Schori und den restlichen «Gampers» klar: «Jetzt gilt es, das Schiff gemeinsam richtig und vorausschauend zu navigieren.»

Die Genossenschaft – ein bewährtes Modell

Die Genossenschaft ist ein Zusammenschluss von Personen, die ein gemeinsames Ziel verfolgen. Dabei steht die Förderung oder Sicherung bestimmter wirtschaftlicher Interessen der Mitglieder im Vordergrund. So ist es das Ziel von Wohnbaugenossenschaften, ihren Genossenschaftern – die in der Regel zugleich auch Mieter sind – günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das Gegenstück dazu ist die «Immobilien-AG», die als gewinnorientiertes Unternehmen möglichst hohe Mieten einnehmen will.

Das Mietrecht der Genossenschafter hat einige Besonderheiten – zum Beispiel einen starken Kündigungsschutz.

So kann der Mietvertrag gegenüber einem Genossenschafter nur dann gekündigt werden, wenn ein statutarischer Grund oder sonstige wichtige Gründe für den Ausschluss bestehen.

Die Mitglieder einer Genossenschaft beteiligen sich mit Anteilscheinen am Genossenschaftskapital. Die Höhe des Beitrags kann die Genossenschaft frei wählen. Für Verbindlichkeiten haftet in der Regel das Genossenschaftsvermögen. Das oberste Organ ist die Generalversammlung (GV). Gewisse Kompetenzen wie die Festsetzung und Änderung der Statuten oder die Wahl der Verwaltung und der Revisionsstelle darf man ihr nicht entziehen.

Jeder Genossenschafter hat eine Stimme. Die Verwaltung (auch Vorstand genannt) besteht aus mindestens drei Personen. Sie hat die Aufgabe, die Geschäfte der GV vorzubereiten und deren Beschlüsse auszuführen. Die GV kann Ausschüsse bilden oder Geschäftsführer ernennen.

Soll eine Genossenschaft gegründet werden, empfiehlt es sich auf jeden Fall, eine Fachperson beizuziehen, die die Gründer rechtlich berät und
die Statuten ausformuliert.

Für die Gründung braucht es mindestens sieben Genossenschafter, die natürliche oder juristische Personen sein können. Die Genossenschaft ist gegründet, wenn die Gründer die Statuten genehmigt haben und die Gesellschaft im Handelsregister eingetragen ist. Es ist keine öffentliche Beurkundung nötig.

Bei den Statuten handelt es sich um eine Art Verfassung, in der die Regeln festgelegt werden, nach denen die Genossenschaft funktionieren soll. Name, Sitz und Zweck der Genossenschaft, allfällige Verpflichtungen der Genossenschafter sowie die Organe Verwaltung und Revisionsstelle müssen zwingend darin aufgenommen werden.

In der Schweiz gibt es rund 1600 Wohnbaugenossenschaften mit über 162'000 Wohnungen und dem Ziel der gemeinsamen Selbsthilfe. «Das Modell bewährt sich seit Jahrzehnten, weil Genossenschaften günstiges Wohnen ermöglichen, das wirtschaftliche Risiko verteilen und einfach zu gründen sind», sagt Rebecca Omoregie, Sprecherin des Dachverbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz.

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Links

www.wbg-schweiz.ch
Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger; Beratung für Mitglieder teils gratis, teils kostenpflichtig

www.wohnbaugenossenschaft-gruenden.ch
Online-Ratgeber

www.aproprio.ch
Beratungsdienst Aproprio; ­Beratung für Mieter der Stadt Zürich, Erstgespräch gratis, ­danach Verrechnung der ­effektiven Kosten

www.hev-schweiz.ch
Hauseigentümerverband Schweiz; Beratung für ­Mitglieder unter anderem zum Thema Stockwerk­eigentum, teils gratis

www.hausverein.ch
Hausverein Schweiz; ­Online-Ratgeber zum Thema ­Stockwerkeigentum

www.stockwerk.ch
Schweizer Stockwerkeigen­tümerverband (SSTV); ­kostenlose Rechtsauskunft für Mitglieder

Literatur

«Stockwerkeigentum»;
Broschüre des HEV, 16 Seiten, CHF 9 (für Mitglieder CHF 6)
www.hev-schweiz.ch

«Stockwerkeigentum. Das Wichtigste in Kürze»;
Broschüre des Hausvereins, 2008, 36 Seiten, CHF 16 (für Mitglieder CHF 13); CD mit Musterreglement, 2008, CHF 40 (für Mitglieder CHF 28)
www.hausverein.ch

Mathias Birrer: «Stockwerk­eigentum. Kauf, Finanzierung, Regelungen der Eigentümergemeinschaft»;
Beobachter-Edition, 6., aktualisierte ­Auflage, 2013, 256 Seiten, CHF 38 (für Beobachter-Mitglieder CHF 31)

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