Mietwohnung abgebenAusziehen vor dem Kündigungstermin – das gilt
Die Wohnung ist gekündigt, aber Sie wollen schon vor dem Termin raus? Mit den Beobachter-Tipps für Mieterinnen und Vermieter klappt es problemlos.
Veröffentlicht am 4. März 2026 - 09:58 Uhr
Wer früher auszieht, spart nur die Miete, wenn er einen Ersatzmieter stellen kann.
1. Kann sich die Vermieterin dagegen sperren, wenn man vorzeitig ausziehen will?
Nein. Der Mieter hat das Recht, die Wohnung vor dem ordentlichen Kündigungstermin zurückzugeben. Dieses Recht ist zwingend, das heisst, es kann vertraglich nicht eingeschränkt werden. Die Vermieterin ist verpflichtet, die Wohnung zurückzunehmen. Der Mieter muss ihr aber unmissverständlich mitteilen, dass er die Wohnung vorzeitig verlassen will.
Tipp für Mietende: Sollte sich die Vermieterin weigern, die Wohnung abzunehmen, können Sie ihr die Schlüssel eingeschrieben zuschicken. Dann gilt die Wohnung als zurückgegeben.
Tipp für Vermietende: Wenn der Mieter die Schlüssel zurückgeschickt hat, müssen Sie die Wohnung sofort besichtigen und allfällige Mieterschäden rügen, sonst verlieren Sie Ihre Ansprüche.
2. Muss man weiter Miete zahlen, obwohl man die Wohnung geräumt hat?
Ja. Die Rückgabe der Wohnung ändert nichts daran, dass die Mieterin bis zum ordentlichen Kündigungstermin Miete zahlen muss. Befreien kann sie sich, indem sie für diese Zeit einen Ersatzmieter stellt. Es genügt eine einzige zumutbare, zahlungsfähige Person, die bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag einzusteigen. Trotzdem kann es nie schaden, mehrere Ersatzmieter vorzuschlagen. Ein Interessent könnte abspringen oder nicht alle Voraussetzungen erfüllen.
Die Gerichtspraxis gesteht dem Vermieter in der Regel bis zu vier Wochen für die Prüfung der vorgeschlagenen Ersatzmieterin zu. Aufgrund seiner Schadenminderungspflicht darf er die Prüfung aber nicht grundlos verzögern. Wenn der Vermieter versäumt, Interessentinnen innerhalb nützlicher Frist zu prüfen, ist die Mieterin vom Vertrag befreit.
Der Vermieter hat zudem keinen Anspruch auf Entschädigung für seinen Mehraufwand durch den ausserterminlichen Auszug. Daran ändern auch entsprechende Klauseln nichts, die in vielen Standard-Mietverträgen zu finden sind. Sie sind nichtig.
Tipp für Mietende: Reichen Sie dem Vermieter nur Kopien der Bewerbungsunterlagen und Betreibungsregisterauszüge ein. Behalten Sie die Originale.
Tipp für Vermietende: Sie sind nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Ersatzmieter einen Vertrag zu schliessen, sondern können einen anderen wählen. Allerdings schuldet Ihnen die frühere Mieterin vom Tag der Vertragsübernahme durch den Nachmieter an keinen Zins mehr, sofern der Nachmieter zumutbar und zahlungsfähig war.
Mit einem Beobachter-Abo erfahren Sie im Merkblatt «Vorzeitiger Auszug mit Ersatzmieter», welche Grundsätze im Mietrecht gelten, wenn ein Nachmieter in die Wohnung ziehen soll und erhalten zusätzliche Tipps für die vorzeitige Wohnungsrückgabe.
3. Was ist mit den Einnahmen, die der Vermieter wegen der vorzeitigen Rückgabe möglicherweise erzielt?
Sie gehen an die Mieterin. Wenn der Vermieter die frei werdende Wohnung selbst nutzt oder sie der neuen Mieterin schon etwas vor Beginn des neuen Mietvertrags überlässt, schuldet die alte Mieterin für diese Zeit keinen Mietzins mehr.
Die Pflichten des Vermieters gehen noch weiter. Er muss die Wohnung in gutem Zustand halten. In seltenen Fällen muss er die Wohnung günstiger vermieten, etwa wenn sie länger nicht vermietet werden konnte und viel Zeit bis zum ordentlichen Kündigungstermin bleibt. Falls der Vermieter die Wohnung nach einem Leerstand teurer vermieten kann, muss er den Gewinn, den er bis zum ordentlichen Kündigungstermin erzielt, von den Schulden des bisherigen Mieters abziehen.
Tipp für Mietende: Wenn die Wohnung im Winter leer steht, genügt es in der Regel, sie auf zwölf Grad zu heizen. Die entstehende Ersparnis muss Ihnen der Vermieter anrechnen.
Tipp für Vermietende: Wenn Ihre Mieterin keinen Nachfolger findet, sollten Sie ebenfalls tätig werden, sonst riskieren Sie schlimmstenfalls, Ihren Anspruch auf weitere Mietzinse zu verlieren (Schadenminderungspflicht).
4. Darf die Vermieterin den Leerstand nutzen, um zu renovieren?
Nur wenn der Mieter damit einverstanden ist. Grundsätzlich muss er keine Renovationsarbeiten dulden, nachdem er die Wohnung verlassen hat. Das gilt auch für Unterhaltsarbeiten, solange sie nicht dringend sind.
Wenn der Mieter aber schon ausgezogen ist, gibt es keinen Grund, sich querzustellen. Falls die Vermieterin renoviert, muss der Mieter nämlich keine Miete mehr zahlen (siehe mehr dazu im Merkblatt).
Anders sieht es natürlich aus, wenn der Mieter die Wohnung übermässig abgenutzt hat und die Vermieterin die Schäden beheben lassen muss. Während dieser Zeit muss der Mieter weiterzahlen.
Aber was gilt, wenn der Mieter zwar den Parkettboden in einem Zimmer zerkratzt hat, die Vermieterin aber gleich den Boden in der ganzen Wohnung ersetzt? Hier muss der Mieter nur so lange weiterzahlen, wie es gedauert hätte, das Parkett im betreffenden Zimmer auszutauschen.
Tipp für Mietende: Wenn Sie erst nachträglich feststellen, dass die Vermieterin renoviert hat, können Sie den zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern. Diesen Anspruch müssen Sie innerhalb eines Jahres nach der Feststellung geltend machen.
Tipp für Vermietende: Bieten Sie dem Mieter eine faire Vereinbarung an. Sie verzichten auf berechtigte Forderungen, bei Mieterschäden (falls Sie das zerkratzte Parkett nicht austauschen) etwa auf den Minderwert. Im Gegenzug duldet der Mieter Renovationen während der letzten Woche und zahlt weiterhin Miete.
Wer aus der Wohnung auszieht, hat viel Arbeit vor sich. Eine gute Vorbereitung schützt vor Stress und Ärger. Beobachter-Abonnentinnen und ‑Abonnenten erhalten weitere Infos, wie sauber die Wohnung geputzt und wie das Rückgabeprotokoll korrekt ausgefüllt werden muss.
